クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【大型ファンドは売却時の流動性に留意】CREALホテルアマネク休館のニュースを受けて

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こんにちわ、トッティです。

 

CREALから第1弾の大型ファンドである「ホテルアマネクを一時的に休館する」と連絡がありました。

 

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【CREALって何?】

CREAL(クリアル)の評判・メリット・デメリットを不動産鑑定士が解説

 

 

ホテルアマネク臨時休館メール

 

CREALから届いたメールはこちらです。

 

4月7日に新型インフルエンザ等対策特別措置法に基づき発令された「緊急事態宣言」を受けまして、ホテルアマネク浅草吾妻橋スカイの営業継続に関して、当社と運営者である株式会社アマネク(アマネク社)との間で協議の場を設けました。

 

協議の結果、今般、新型コロナウイルスの感染拡大の防止、及びホテルをご利用いただくお客様並びにホテルの従業員の健康と安全面を考慮した結果とし、4月12日より4月30日(暫定)まで臨時休館を実施するとの結論に至りました。

 

再開日は、5月1日以降を予定していますが、社会情勢等を踏まえて都度検討いたします。

 

(出典)CREALメールより抜粋

 

休館する期間は2020年4月30日まで。

 

ただし、「再開日は5月1日以降を予定していますが、社会情勢等を踏まえて都度検討いたします」とあるように、5月に再開できるとは限らないとのことです。

 

まあ、これは....今の感染者がどんどん増えていく東京のコロナ情勢と、アマネクの稼働率(2020年2月分月次レポートより)を鑑みると仕方ないと思います。

 

患者を受け入れて凌ぐホテルもありますが、その辺は現場関係者が十分に話し合っているでしょうし、部外者がどうこういうことでもありませんしね。

 

メールの締めにはいつもどおり、CREALのファンドはテナントクレジット(信用力)が高く、賃料固定のマスターリース契約だから安心してねっとのコメントもありました。

 

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ホテル投資のボラティリティ

 

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サラリーマン時代の僕の専門が、機関投資家向けの大型ファンドの評価だったこともあり、ホテルについては随分と記事にしてきました(30~40記事くらい?)。

 

その中で、2019年11月3日に公開した「【CREAL】期待の大型ファンドが〇〇だと危険信号!」では、ホテル投資はボラティリティが高いことと、今はマーケットが供給過剰であることに触れつつ、

 

「CREALの大型ファンドが東京のホテルならいいけど、地方ならよく検討しましょう」

 

と書かせていただきました(偉そうにすみません)。

 

同記事では、「東京ホテルはインバウンド需要、2020オリンピック、羽田・成田空港のキャパ拡大を理由に安泰だと思う」と書いてますが、その後の世界的なウイルス蔓延で、東京でさえマーケットが崩れることに....

 

ホテル投資へのリスクがまさに顕在化してしまった出来事でした。

 

CREALの個人的なホテル投資ファンド 

 

個人的には、CREALでは112万円を運用中です(累計分配金4.7万円)。 

 

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このうち、ホテルファンドはホテルアマネク(10万円)、ちくらつなぐホテル(5万円)、Q Stay and lounge上野(30万円)を投資してます。

  

各物件とも客観的に分析のうえ(一応、ホテル投資のリスクを強調しつつ)、強弱を付けて投資してみました。

 

【CREALホテル分析記事】

【CREAL】Q Stay and lounge上野のファンド分析を正直に書きます

【ファンド分析】CREALちくらつなぐホテル

【超公開】CREALホテルの鑑定評価額はこう求められている!

 

今のところ、順調に配当はあるけど、うーん。どうなるかな。

 

CREAL次回大型ファンドは保育園

 

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ちなみにCREALの次回大型ファンドは償還実績もある保育園です(詳細は未定)。

 

  • 案件名:保育園開発プロジェクト
  • 運営会社:上場企業グループ会社

 

保育所としては3回目ですね。第1弾の「さくらさくみらい駒込」は無事に償還されたので、アセットの実績としては問題なさそうです。

 

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ちなみに、学研が運営するココファンナーサリーは、偶然にも3歳の息子と1歳の娘がかよってる保育園です(保育園自体は別です)。

 

※2020年3月はコロナで保育園を休ませましたが(4月も休ませます)、その分の保育料を全額返済してくれました。ありがとう千葉市&ココファン。

 

学研は保育園のほか、老人ホームなども運営してます。ヘルスケア関係は不況下でも比較的安定したアセットではありますね。

 

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CREALを運営するブリッジ・シー・キャピタルの得意分野がヘルスケアなので、独自の仕入れルートがあるのかもしれませんし、物件の目利き力にも期待できそうです。

 

本契約は間にブリッジ・シー・エステートが入るマスターリース契約になるかと思います。

 

コロナショックにより別のホテル案件などでサブリース賃料に下落圧力がかかる今、ブリッジ・シー・エステートとしても、これ以上余分な家賃を負担したくないでしょう。

 

一部の保育園では自粛要請も出てますが、ブリッジ・シー・グループが「この時期に選定するファンド」という意味で勝算があるんでしょう。

 

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過去のCREALの保育所ファンドの分析記事をつけておきますね。何かの参考になればうれしいです。

 

【CREAL保育所分析記事】

【CREAL】「関町北保育園プロジェクト」を本音で分析します

CREAL(クリアル)保育所は本当に投資OK!?不動産鑑定士の立場から分析

 

大型ファンドは売却時の流動性が懸念点

 

コロナ不況により、不動産価格にも下落圧力がかかってます。

 

不動産には価格硬直性があるので、株やリートのようにボラティリティは高くありません。ただ、今後はアセットによっては不動産価格にも影響が出てくると思います。

 

コロナで市況が冷え込む中、運用が比較的長期に及ぶ不動産クラファンでは、売却時の流動性に留意が必要だと思います。

  

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業者 投資額 累計分配金(税引前)
OwnersBook 1,970,000円 131,691円
SBISL  1,470,000円 203,298円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 295,830円
クラウドバンク 577,000円 309,877円
CREAL 1,120,000円 47,050円
FANTAS funding 850,000円 13,194円
SAMURAI FUND 850,000円 5,808円
Rimple 200,000円 0円
Funds 200,000円 13,892円
SYLA FUNDING 200,000円 0円
CRE Funding 100,000円 0円
Joint α 100,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 142,000円 3,731円
ASSECLI 30,000円 0円
COOL 0円 111円
LCレンディング(撤退) 0円 18,831円
合計 9,897,000円 1,060,159円

 


  

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