クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

【CREAL】「関町北保育園プロジェクト」を本音で分析します

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こんにちわ、トッティです。

  

今回のCREALの大型ファンドは保育所の第2弾!

 

必ずしもイケイケドンドンのIT系企業がテナントに入るオフィスビルなどではなく(実際に東京都心を中心にすさまじい勢いで伸びてます)、今回は保育所ということで、個人的には地味で好きです(笑)

 

不動産投資型クラウドファンディングの人気の高まりから、クリック合戦が続くので、CREALの大型ファンドを狙っていた投資家も多いのではないでしょうか?

 

ということで、今回も正直ベースで分析してみますので「不動産のことがよく分からない」っという方にはお役に立てる内容になってると思います。

 

※ただ、あくまで詳細が分からない部外者の分析に過ぎない点は、ご留意くださいね!

 

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CREAL

 

 

「関町北保育園プロジェクト」の概要

 

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  • 募集金額:38,300万円
  • 利回り(年利):4.0%
  • 運用期間:16ヶ月
  • 募集期間:2020年2月12日 20:00~

 

物件の詳細は会員限定なので書けませんが、吹っ切れたように情報提供してくれるCREALは本当にすばらしいと思います。

 

鑑定内容も公開すると、僕のようにツッコむ投資家もいるでしょうに....(僕はブログで書くだけで、CREALに直接問い合わせたことはありませんがw)。

 

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保育所の需要は安定的

 

保育所の需要について、一般経済市場のマクロ的な要因からは「練馬区の人口は増加している」とか「一定数の待機児童がある」とかは、CREALで既に調査されてますね。

 

確かに、不動産の価格は人口(その他経済・社会要因)と強い相関関係があります。

 

ただ、単純に「区の人口が増えてますよ」ということよりも、保育所で見るべきは就学前児童数の推移かと思います。

 

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こちらも既にCREALで調査されてて、練馬区の就学前児童数は概ね横ばいで推移しているようです。

 

たとえ需要が横ばいだとしても、保育所の供給が足りてないので稼働は安定すると思います。さらに、本施設では、

 

  • 2020年4月に開設される新設の認可保育所
  • 認可保育所は行政から補助金が給付される
  • 練馬区の補助は、建物賃料を支給

 

認可保育所として行政の賃料補助もあり、保育所の需要の高まりも相まって、安定的な賃料収入を生み出す投資対象といえそうです。

 

また、賃借人が途中解約する場合には違約金も設定されているため、契約期間中の賃料が下落するの可能性は低く、安定的だと思います。

  

→CREAL公式ページ

 

予定賃料が公開されていないので家賃負担力は分からない

 

保育所の運営会社は東証一部上場企業100%子会社というだけで、詳細は公開されてません(調べればすぐに分かります)。

 

それは別にいいとして、本ファンドは予定賃料が公開されてないので(賃借人からの同意が得られなかったため)、事業収支をもとに適切な賃料であるか(家賃負担力)を検証できません。

  

つまり、「そのオペレーター事業に対して、賃料が高いのか、安いのか?」が分かりません。

 

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重要なポイントは利回り(キャップレート)


なので、本質的に見るべきポイントは利回り(キャップレート)です。

 

CREALの大型ファンドに限ってはググってみるのですが、「関町北保育園プロジェクト」でググってここを指摘されてるブロガーさんがいらっしゃらないので(今回に限ったことではありませんが....)、

 

やっぱり一般の方にとっては、不動産は慣れない投資先なのかもしれません。


今回は、前回のCREAL保育所ファンドの利回りベンチマークがあるので、比較しやすいですよ。

  

Capレートについて

 

CREALでは2件目ですが、保育所を持ってるリートはごくごく一部。アセットとして「保育所」はまだまだ一般的ではありません

 

僕も保育所をリートで評価した経験がありませんが(一般鑑定なら評価経験があります)、まず思ったのは住宅やオフィスではなく、

 

保育所という特殊アセットで、キャップレートが普通のレジデンスと変わらないのは(※)、あまりに低いんじゃないかなと思いました。

 

※キャップレート(直接還元法の還元利回り)は会員限定情報なので、曖昧に書かせていただきます。

 

前回保育所ファンドもやや無理してるんじゃないかな~と思ったので、今回も同じです。今回も痺れるようなCap水準です。

 

要するに特殊ファンドをこんなに低い利回りで買う人がいるのか?っという意味だよ。

 

不動産投資型クラウドファンディングの利回り(Capレート)は、ただ投資家側の配当利回りという意味合いのみならず、物件価格にも直接影響します。

 

つまり、物件価格とCapレートの関係は「キャップレートを下げると価格が上昇する」という関係にあります。

 

リートの物件情報は広く一般公開されてますので書きますが(CREALの説明にも記載があります)、バリバリ収益特化のリート物件でも、保育所のキャップレートは4.3~5.6%です。

 

  • 大和ハウスリート投資法人
  • ナーサリールームベリーベアー大森西・ウエルシア大田大森西
  • 竣工時期:2019年1月17日
  • CAPレート:4.3%

 

  • サムティ・レジデンシャル投資法人
  • 保育所併設のシングルタイプの寮
  • 竣工時期:2016年2月17日
  • Capレート:5.6%

 

もちろん、キャップレートは立地や築年、時期や物件の個別性により変動はしますが、今回の「関町北保育園プロジェクト」はリートより低い...

 

練馬区なら、仮に一般的なアセットのレジデンスだったとしても、4.1~4.2%程度にはなると思います(私見です)。

 

うーん。やっぱり保育所にしては、ちょっと低すぎるんじゃないかな....

 

CREALには保育所の売却実績がある!

 

キャップレートが低いことは、つまり売却時に売れるかどうかが心配だということです。

 

ただ、朗報が!

 

CREALで運用中の保育所「さくらさくみらい駒込」は、2020年2月28日に売却を完了予定で、売却時のNOI利回りは〇%、損失なく売却が行える見込みです。

 

※売却利回りは会員限定情報ですが、当初の取得利回りで売却されてます。

 

すごいぞ!CREAL!

 

【関連記事】

大型ファンド「さくらさくみらい駒込」売却!開拓者CREALから目が離せない!

  

まとめ

 

まとめますね。

 

  • 投資家が見るべき本質は利回り(キャップレート)
  • 個人的にはキャップレートが低い(物件価格が高い)と思う 
  • ただしCREALは保育所の売却実績がある
  • しかも売却時の利回りは当初の予定通りだった

  

おまけを言うと、CREALの劣後出資割合もいつもよりも高いです。もしかしたから、既に売却先の目星もついてるのかもしれませんね。

 

個人的には、本ファンドは過去のレジ物件(ラ・ペルラ池袋)のように固くはないと思います。

 

が、CREALの売却手腕を信じて、投資してみたいと思います。

  

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【クラウドファンディング投資額集計】 

業者 投資額 累計分配金(税引前)
OwnersBook 2,070,000円 130,864円
SBISL  1,540,000円 186,065円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 287,119円
クラウドバンク 920,000円 305,561円
CREAL 1,410,000円 38,486円
FANTAS funding 1,000,000円 8,656円
SAMURAI FUND 750,000円 4,268円
Funds 503,192円 10,919円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 130,000円 2,758円
COOL 0円 111円
LCレンディング(撤退) 0円 18,831円
合計 10,413,192円 1,013,010円