こんにちわ、トッティです。
融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）に、物流ファンドが登場です。
提供してくれるのはCRE Funding （シーアールイーファンディング）。
ついに物流がきましたね･･･かなり興奮してます。
リート系に詳しい方は「CRE」でピンとくるかもしれません。そう、東証一部上場で物流専門のリートを運営するCREグループです。
リートに投資してない方でも、湾岸部の高速道路を走っていると「CRE」の名称が入った倉庫がチラホラ見えるので、知らず知らずのうちに物件を見てるかもしれませんね。
2019年5月に書いたこちらの記事で、「クラファンで物流がくる」と書いてましたが、満を持して登場です（当時は不動産クラファンかと予想してましたがソシャレンでしたね）。
【準備OK？】CREAL第3弾の大型物件募集前に予備知識を入れておこう！
っということで、さっそくCRE Fundingに登録のうえ、今の物流市況を絡めつつ、CRE Fundingについてまとめてみました。
物流不動産の市況
投資先のアセットとして急拡大し、今やオフィス、商業施設に次いで主要なアセットとなっている物流施設（倉庫）。
千葉県でも、日本最大級の倉庫も含め、開発がどんどん続いてるよ。
これは、Amazonを代表としたインターネット通販が急成長したことで、商品を保管するための倉庫の需要が増大したことが原因です。
運送コストと保管コストをミニマイズするため、都市近郊の湾岸部を中心に、どんどん大規模な倉庫が開発されました。
また、首都圏では圏央道の工事がすすみ、インフラが整いつつあることから、それを見越して内陸部にも倉庫の開発が続いています。
高速道路からよく見えるよね。でもあんな大きな倉庫って....数億円では買えないよね？
そう。数十億円～数百億円はするよ。
倉庫は数億円で買えるものから、数百億円までと様々な規模があります。
湾岸部にある大型倉庫の多くは、Jリートや外資系リート、私募ファンドの対象となるような数十億から数百億円規模の大規模なものですが、
今回のCRE Fundingではクラウドファンディングに適した小さめの倉庫のようですね。
湾岸部のピカピカの大規模倉庫ばかりではなく、ちょっと交通の便が劣る内陸部には、クラウドファンディングの投資対象（担保）となり得るような数億円の中古倉庫も多いです。
現時点で、倉庫の開発競争が加熱してますが（今はリーマンショック前の「ファンドバブル期」を上回る床供給があります）、倉庫需要の源となるEC市場は拡大傾向にあります。
よって、需給関係は大きく乱れてません。
この辺りはコチラの記事に書かせていただきましたので、よかったら参考にしてみてください。
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物流投資のポイント
千葉の幕張ではドローンによる配達実験も行われたりしてますが、現時点では家庭への配送はトラック輸送が中心。
ガソリン代が大きく変動する昨今、輸送コストもバカになりません。
そんな中、効率的に業務を行い、様々なコストを削減するため、立地や規模、スペックなどを含めた倉庫の選別がより厳しくなっています。
倉庫は物件によって勝ち組・負け組が明確に分かれてくるアセットです。
立地や物件の個別性によって賃料が大きく変わるので、安易に「今流行りの倉庫だから大丈夫！」と過信することなく、物件の立地やスペックをよく確認することが重要だと思います。
一般的に倉庫の賃料は、
- 契約期間が長期に及び
- 値崩れしにくく安定している
ことが特徴です。
FUELオンラインファンドの概要
※FUEL（フエル）オンラインファンドについて、ちょっとややこしかったので、FUELに問い合わせて教えてもらいました（数時間で返事がきました）。
CRE Fundingは、FUEL株式会社のプラットフォーム「FUEL」を使ってオンラインで募集されます。
Fundsと同じような仕組みだね。
ちなみに、不動産投資型か融資型（ソシャレン）かで少し迷ったので聞いてみましたが、金商法に基づく「融資型（ソシャレン）」になるとのことです。
FUEL株式会社は、第二種金商業者としてファンド募集を行い、ファンドの組成は各ファンド事業者（第1号ファンドはCREグループ）が行います。
その際、FUELは募集以外にファンドの審査とモニタリングを行うようです。
今後はFUELのプラットフォームを使って、CREグループ以外のファンドも組成されるってことだね。
CREグループの概要
CREグループは物流に特化した東証一部上場の企業グループです。
事業内容はCRE Fundingのほか、物流不動産の開発、プロパティマネジメント、リーシングからアセットマネジメントまで、一連のサービスを多角的に行う物流のプロ。
CREのリートの投資額は736億円とやや小柄ながら、徐々に業界でも頭角を現しつつあります。
個人的に首都圏の倉庫はそこそこ見てますが（ここ5～6年は倉庫の鑑定評価がメチャクチャ増えてます）、CREは大規模ものから小規模な倉庫まで扱ってる印象です。
CREの物件の稼働率は98％。
倉庫はワンフロアが大きいため、1区画でもテナントが抜けると稼働率が下がってしまう中、98％は本当に優秀な数字だと思います。
CRE Fundingの新規ファンド
CRE Fundingでは、第1号ファンド「CRE物流ファンド1号厚木愛川」が募集され、すでに完売しています。
東証一部上場企業である株式会社シーアールイーの完全子会社であるストラテジック・パートナーズ株式会社が組成・運用する物流不動産ファンドに対するメザニンローンへの投資案件です。
投資対象不動産は、神奈川県厚木市周辺に所在する物流施設（厚木愛川倉庫）となります。
【本ファンドの特徴】
・本不動産ファンドはCREとの間で賃料保証型のマスターリース契約を締結することで、賃料収入の安定性を確保しています。
・本ローンはCREの保証付きであり、元本毀損リスクを低減しています。
（出典）CRE Fundingホームページ
なるほど。メザニンローンへの投資で、CREの保証付き。
気になるのは利回りですね。
第1号ファンドでは貸付金利が3.3％、予定利回りは3.0％だったようです（募集額1000万円、運用期間12カ月）。
利回りとしては、リート物件と比較するとやや低めです。この辺りは、貸付金利であるソーシャルレンディングによる運営側のサジ加減だと思います。
今後も物件は首都圏の湾岸部が中心になると思いますが、CREは内陸でもおもしろい物件を持ってるはず。
一口に倉庫と言うと暗いイメージがあるかもしれませんが、いまどきの倉庫はカフェがあったりバライティに富んで楽しいですよ。
加速する物流投資がついにクラウドファンディングへ！
倉庫はかつて、オフィスやレジデンスと比較して投資適格性を欠くとの見方もありました。
ただ、今となっては物流ニーズの高まりから、2013年ごろからリートを中心にプレイヤーの厚みも増し、投資家層も拡大しています。
そんな中、満を持してクラウドファンディングに物流が登場したことは、不動産関係者としては大きな時代の流れを感じます。
物件毎の個別性によりますが、投資対象として安定的だと認識されている倉庫の登場。しかも東証一部上場系。
･･･個人的には物流投資はリートじゃなくて、CRE Fundingで攻めたいと思います。
＼東証一部の物流ファンド／
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※クラウドファンディングは、元本を保証する商品ではありません。必ずご自分で納得するまで調べ、リスクを許容した上で、投資してください。
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| Rimple | 200,000円 | 0円 |
| クラウドバンク | 530,000円 | 342,098円 |
| creal | 1,140,000円 | 68,304円 |
| Funds | 700,000円 | 18,155円 |
| SAMURAI FUND | 750,000円 | 21,332円 |
| CRE Funding | 600,000円 | 3,418円 |
| SBISL | 1,600,000円 | 246,662円 |
| FANTAS funding | 1,750,000円 | 25,104円 |
| SYLA FUNDING | 150,000円 | 2,130円 |
| OwnersBook | 1,200,000円 | 173,126円 |
| Pocket Funding | 62,000円 | 6,330円 |
| Jointoα | 300,000円 | 0円 |
| CAMPFIRE Owners | 200,000円 | 0円 |
| クラウドクレジット | 100,000円 | 29,048円 |
| ASSECLI | 180,000円 | 0円 |
| COOL |  0円 |
111円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 313,546円 |
| LCレンディング | 0円 | 18,831円 |
| 合計 | 11,352,000円 | 1,268,195円 |