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【偉いぞCREAL!】新型コロナウイルスの状況説明

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こんにちわ、トッティです。

 

関東は雨の後の晴れで花粉がヤバそうですね。外出はキングダム(ヤングジャンプ)を読むためにコンビニに行くくらいにしておきたいと思います。

 

さて。

 

CREALから「新型コロナウイルス」が及ぼす投資物件への影響について、メールが届きました。

 

CREALの物件で大きく関連しそうなのは、ホテル系のファンドでしょうか。

 

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CREAL

 

 

CREALから状況説明

 

CREALのメールを抜粋させていただきます。

 

報道されておりますように、新型コロナウイルス感染が各地で発生し幅広い業種への影響が懸念されておりますが、CREALでは、賃料収入を原資とした配当に対するリスク対策として、マスターリースの活用や、安定性のあるテナント(転借人)選定などを行なっております。

 

また、損失が発生した場合には当社から優先的に負担する、優先/劣後方式を採用しています。

 

このような対策のもと、本日現在、投資家の皆様への配当に影響を及ぼすような状況は特段ございません。

 

今後、運用状況に重大な影響を及ぼすような事象が発生した場合には、改めてお知らせいたします。

 

(出典)CREALメール

  

今のところ、大きな影響はないようです。

 

CREALの説明に少しだけ、自分なりの補足をさせていただきますね。

 

CREALの契約形態は、一般的にはPM会社(ブリッジ・シー・エステート)が間に入るマスターリース契約です。

  

契約形態

 

  • 賃貸人⇔賃借人:マスターリース契約
  • 賃借人⇔転借人:サブリース契約

 

そして、具体的な登場人物はこちらです。

 

契約者

 

  • 賃貸人:投資家&ブリッジ・シー・キャピタル
  • 賃借人(転貸人):ブリッジ・シー・エステート
  • 転借人:エンドテナント

 

エンドテナント(実際に物件に入居する転借人)はサブリース賃料になることが多いため、投資家への分配原資となる固定のマスターリース賃料には、”直接的な”影響はありません。

 

仮に、テナントがサブリース賃料を負担できなくなるほど事業収支が悪化した場合、マスターリース賃料も下落(≒物件価格が下落)する可能性もなくはないですが、

 

CREALではさらに優先劣後方式を採用してますので、10~20%までの損失(≒物件価格の下落)であれば、CREALが優先的に負担してくれます。

 

→CREAL公式ページ

  

突発的なアクシデントに対するCREALの措置

 

素直に思うのは、今のところ大きな影響がなくてよかったです。

 

現場のみなさんも大変な時期かとお察しします。そんな中、CREALの迅速な状況報告はすばらしいと思います。

 

CREALでは2019年9月に発生した台風15号の時も、特に影響が出そうなファンド(ちくらつなぐホテル)を中心に、投資家に対して丁寧な説明がありました。

  

災害に対する保険料と投資家の判断

 

ちょっと踏み込んだ話をさせていただきますね。

 

災害に対する保険料(火災保険や地震保険など)は、通常、物件に係る費用として計上され、既に物件価格に反映されてます。

 

※ CREALの大型ファンドは、きちんと保険料が計上されていることを確認済みです。

 

一方、この保険には利益保険(突発的な災害、感染症などで営業活動が阻害・休止したことによる休業損失を補償する保険)は含まれてないはずです。

 

※リート物件でも、基本的に利益保険までは費用項目に含まれていません。

 

★★★

 

ただ、個人的にもCREALでホテル系のファンドに投資してる利害関係者ではありますが、CREALは投資家保護のため、今できうるリスク管理・報告を徹底してくれてると思います。

 

今は投資家側も冷静に静観する時期なのかな~と思っています。

   

→CREAL公式ページ

 

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