投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【投資家はCREALに試されてる】ついに利回り「3%」に突入!

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CREALの区分マンションの利回りは、ついに「3%」時代に突入しました!

 

新規ファンドの「菱和パレス文京白山」の利回りは3%(笑)

  

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利回りが下がった直接の原因は、「投資家に対する賃料の分配率」が下がったことですね。

 

→CREAL公式ページ

 

 

利回りが下がっていくロジック

 

会員限定の情報なのでボカシて書きますが、CREAL(区分マンション)の投資家側の元本出資率(優先出資割合)は概ね90%で固定されてます(例外あり)。

 

例えば、1000万円の物件であれば、投資家が900万円を出資して、CREALが100万円を出資してますね。

 

一方、投資家に対する賃料の分配率は、物件ごとに運営側で調整(概ね70%台~90%台)されてます。

 

例えば、賃料の分配率が70%であれば、賃料月10万円のうち7万円を投資家に、3万円をCREALに配分されます。

 

ここで、

 

賃料 ÷ 元本 = 利回り

 

という関係式にあるので、元本が一定なのに対して、賃料の割合が下がっていくと、利回りは下がっていく、というロジックです。

 

投資家サイドの出資率・分配率・利回りの推移

 

  • 元本出資率:90%(おおむね一定)
  • 賃料分配率:70%台~90%台(下落傾向)
  • 利回り:3.0~4.5%(下落傾向)

 

例えば、投資家が90%出資(元本)しているのに、賃料の分配率(果実)が75%しかもらえないと、元本に対して投資家が得られる果実(利回り)は少なくなってしまいます。

 

なるほど。賃料分配率で投資家サイドの利回りが調整されてるんだね。

  

管理会社のさじ加減で利回りがブレる

 

不動産クラウドファンディングでは、鑑定利回り(※)を分析することで、物件の持つ本来の価値(元本価格)を検証できます。

 

※NOI利回り、NCF利回り、キャップレートのこと。CREALの区分マンションの場合、不動産調査報告書に記載されている粗利回り。

 

一方、配分割合は管理会社のサジ加減で決まってしまいますので、そこは投資家が口を挟めません(苦笑)

    

今回の物件は、文京区の白山、築19年で利回り3%

 

現物不動産であれば....まあ投資はしませんが(笑)、管理不要、短期運用できるCREALなら、3%でもメリットがありますからね。

 

この辺は投資家の判断になりますが、個人的には今回はパスです。

 

当然ながら、投資家への配分を下げれば、CREALの取り分が増えます。

 

CREALは「どこまで低利回りを投資家は許容できるか」という利回りの下限値を探ってますね。

  

→CREAL公式ページ

 

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クラウドバンク 1,230,000円 274,899円
CREAL 1,310,000円 21,791円
Funds  503,192円 6,427円
SAMURAI 600,000円 3,500円
FANTAS funding 750,000円 8,656円
LCレンディング 250,000円 17,397円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 100,000円 364円
COOL 30,000円 111円
合計 11,563,192円 873,098円

 


  

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