CREALの区分マンションの利回りは、ついに「3％」時代に突入しました！
新規ファンドの「菱和パレス文京白山」の利回りは3％（笑）
利回りが下がった直接の原因は、「投資家に対する賃料の分配率」が下がったことですね。
利回りが下がっていくロジック
会員限定の情報なのでボカシて書きますが、CREAL（区分マンション）の投資家側の元本出資率（優先出資割合）は概ね90％で固定されてます（例外あり）。
例えば、1000万円の物件であれば、投資家が900万円を出資して、CREALが100万円を出資してますね。
一方、投資家に対する賃料の分配率は、物件ごとに運営側で調整（概ね70％台～90％台）されてます。
例えば、賃料の分配率が70％であれば、賃料月10万円のうち7万円を投資家に、3万円をCREALに配分されます。
ここで、
賃料 ÷ 元本 ＝ 利回り
という関係式にあるので、元本が一定なのに対して、賃料の割合が下がっていくと、利回りは下がっていく、というロジックです。
投資家サイドの出資率・分配率・利回りの推移
- 元本出資率：90％（おおむね一定）
- 賃料分配率：70％台～90％台（下落傾向）
- 利回り：3.0～4.5％（下落傾向）
例えば、投資家が90％出資（元本）しているのに、賃料の分配率（果実）が75％しかもらえないと、元本に対して投資家が得られる果実（利回り）は少なくなってしまいます。
なるほど。賃料分配率で投資家サイドの利回りが調整されてるんだね。
管理会社のさじ加減で利回りがブレる
不動産クラウドファンディングでは、鑑定利回り（※）を分析することで、物件の持つ本来の価値（元本価格）を検証できます。
※NOI利回り、NCF利回り、キャップレートのこと。CREALの区分マンションの場合、不動産調査報告書に記載されている粗利回り。
一方、配分割合は管理会社のサジ加減で決まってしまいますので、そこは投資家が口を挟めません（苦笑）
今回の物件は、文京区の白山、築19年で利回り3％。
現物不動産であれば....まあ投資はしませんが（笑）、管理不要、短期運用できるCREALなら、3％でもメリットがありますからね。
この辺は投資家の判断になりますが、個人的には今回はパスです。
当然ながら、投資家への配分を下げれば、CREALの取り分が増えます。
CREALは「どこまで低利回りを投資家は許容できるか」という利回りの下限値を探ってますね。
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※トッティは「本当にいい」と思って紹介させていただきますが、クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてみてくださいね。
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| SBISL | 2,300,000円 | 150,151円 |
| OwnersBook | 2,400,000円 | 103,726円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 269,227円 |
| クラウドバンク | 1,230,000円 | 274,899円 |
| CREAL | 1,310,000円 | 21,791円 |
| Funds | 503,192円 | 6,427円 |
| SAMURAI | 600,000円 | 3,500円 |
| FANTAS funding | 750,000円 | 8,656円 |
| LCレンディング | 250,000円 | 17,397円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 100,000円 | 364円 |
| COOL | 30,000円 | 111円 |
| 合計 | 11,563,192円 | 873,098円 |
