こんにちわ！CREALには第1号ファンドから投資してます、トッティです。
CREALの大型ファンド「両国駅前ビル」、やっぱりオフィスでしたね！
本ファンドは6.5％という高利回りですが（キャンペーン適用で7.0％！）、数日前のこちら（↓）の記事で、「CREALの高利回りの理由に注目してみると、おもしろいと思います」と書かせていただきました。
【速報】CREALの大型ファンドは「両国駅前ビル」で利回り6.5％！キャンペーンも！
今回は、その「答え合わせ」をしてみたいと思います。
結論から書きますね。一言でいうと、「バリューアップとリーシング活動により、物件価値を上昇させるから」でした。
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【CREALって何だっけ？】
【不動産鑑定士が解説】CREAL(クリアル)の評判・メリット・デメリットまとめ
CREAL両国駅前ビルの高利回りの理由を、もう少し具体的に
もう少し具体的に書きますね。
- はじめは「現況ビルのまま」運用するので、期中のインカム（利回り）は低め。
- 「バリューアップ」と「リーシング活動」をがんばって、インカム（利回り）上昇を目指す（初回配当よりも、第2回配当の方が高くなる）
- バリューアップとリーシングの成果により、「高賃料＋満室稼働」を目指し、最後は物件価値（＝収益価格）を上昇させて売却する。
- 売却益から、投資家とCREALの元本を控除し、あまった分を（6.5％を上限に）配当に回すため、高利回りが実現できる。
というロジックです。
通常、投資物件の評価では、期中と売却の両方を平準化したキャップレート（利回り）を採用します。
ただ、今回は「おしりの売却」で利回り6.5％になるように調整しています。
今回、僕が物件評価をやらない理由
今回の「CREAL両国駅前ビル」は、過去のどの大型物件よりも、確実に公開情報が進化してます。「ここまでやったぞ、どや！」という運営側の声が聞こえてくるようです。
これまでのCREALの大型物件では、僕の方でも、辛口でシコシコと物件を評価させていただいてましたが（一応、本業で死ぬほど投資物件の評価をしてるので）、今回はやめておこうと思います。
【過去の分析記事（の一部）】
CREALがここまでの情報を公開してくれれば、もう僕がやることはありませんので。
僕が丸一日かけて、ゴリゴリ査定しても、正直、ブログでは読みにくいと思いますし、コスパも悪いです。それに、CREAL以上の成果物を出せる自信がありません！ｗ
情報公開の質と量でいうと、リートを超えましたね！CREALの横田社長はファンド組成の専門家ですが、社内には他にも専門家がいらっしゃるんでしょう。
ここまでくると、素人の情報には意味がないので、逆に見ない方がいいのでは...と思うほどです。
CREALの物件情報で見てほしい箇所
まずもって、リートは法的に情報公開が必須ですが、公開義務のない不動産クラファンで、ここまでやるとは....今回のCREALは、それほどすごい情報の量と質だと思います。
ここまでの情報を「調査し、分析のうえ、WEBでまとめる」と、専門家に依頼した場合、100万円以上はかかるんじゃないかな....（鑑定報酬とは別で）。
で、今回、僕は物件評価をしませんが、「必ず見ておいて欲しい箇所」があります。
今回のCREAL両国駅前ビルでは、「投資用不動産を扱う人たちが、どういう思考をしているのか」が、ものすごく分かりやすくまとめられているので、ぜひ「会員情報」を見て欲しいと思いました（ステマじゃないですよ！）。
※CREALは投資家登録まではしなくても、「メール入力」だけで（投資家登録なしで）、会員情報が見れます。
見るべきポイントとしては、Jリートとのキャップレート比較や賃料相場とかは、ちょっと難しいので、ムシしていいです。
会員情報のうち、「期中配当シュミレーション」や「元本償還のシュミレーション」だけは、見ておいて損はありません。
死ぬほど投資物件を評価した不動産鑑定士のメモ
そろそろまとめますね。ざっくり僕がメモったのは、
- 鑑定機関の評価額より、取得価格はかなり保守的に査定している。
- バリューアップ後の賃料は、やや強気だが、両国駅前という立地、地方都市との比較では、それほど高くない（もともとが低すぎでは？）
- 中長期安定的な空室率は、標準レベル。費用項目も、おそらく契約どおりなので、ツッコミどころはなかった。
- 売却利回りの想定も、利回り相場から外れるようなことはなく、ムリのない水準に収まっている。
- 高く売れるかどうかは、CREALのリーシング力にかかっている。
です（会員限定情報なので、ボカシて書いてます）。
これ以上は、実際に物件を見たり、詳細な資料を確認しないと....って感じです。あと、コロナの影響も、ちゃんと触れられてるのは、好印象でした。
総合的に勘案して、CREALのリーシング力（売却時の賃料・稼働率）次第ではありますが、CREALの劣後出資もありますし（万が一、損失が出てもCREALが優先的に負担）、僕は投資しておきたいと思います。
あとは、「10万円以上の投資で0.5％還元」適用で、利回り7.0％というキャンペーンもありますしね！（↓）すごいですね。
いやー、CREALはおもしろいです。本当に。
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※クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてくださいね。
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| Rimple | 200,000円 | 0円 |
| クラウドバンク | 675,000円 | 314,027円 |
| creal | 1,120,000円 | 56,120円 |
| Funds | 900,000円 | 15,403円 |
| SAMURAI FUND | 350,000円 | 19,853円 |
| CRE Funding | 100,000円 | 287円 |
| SBISL | 1,520,000円 | 229,513円 |
| FANTAS funding | 1,450,000円 | 17,903円 |
| SYLA FUNDING | 150,000円 | 2,130円 |
| OwnersBook | 1,500,000円 | 154,877円 |
| Pocket Funding | 142,000円 | 5,238円 |
| ASSECLI | 30,000円 | 0円 |
クラウドクレジット  |
100,000円 | 29,048円 |
| Jointoα | 100,000円 | 0円 |
| COOL |  0円 |
111円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 304,688円 |
| LCレンディング | 0円 | 18,831円 |
| 合計 | 10,227,000円 | 1,168,029円 |