クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

【CREAL両国駅前ビルが高利回りの理由】死ぬほど投資物件を評価した不動産鑑定士のメモを公開!

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こんにちわ!CREALには第1号ファンドから投資してます、トッティです。

 

CREALの大型ファンド「両国駅前ビル」、やっぱりオフィスでしたね!

 

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本ファンドは6.5%という高利回りですが(キャンペーン適用で7.0%!)、数日前のこちら(↓)の記事で、「CREALの高利回りの理由に注目してみると、おもしろいと思います」と書かせていただきました。

 

【速報】CREALの大型ファンドは「両国駅前ビル」で利回り6.5%!キャンペーンも!

 

今回は、その「答え合わせ」をしてみたいと思います。

 

結論から書きますね。一言でいうと、「バリューアップとリーシング活動により、物件価値を上昇させるから」でした。

  

→CREAL公式ページ

 

 \次回大型ファンドはキャンペーンも!/

CREAL

 

【CREALって何だっけ?】

【不動産鑑定士が解説】CREAL(クリアル)の評判・メリット・デメリットまとめ

  

 

CREAL両国駅前ビルの高利回りの理由を、もう少し具体的に

 

もう少し具体的に書きますね。

 

  1. はじめは「現況ビルのまま」運用するので、期中のインカム(利回り)は低め
  2. 「バリューアップ」「リーシング活動」をがんばって、インカム(利回り)上昇を目指す(初回配当よりも、第2回配当の方が高くなる)
  3. バリューアップとリーシングの成果により、「高賃料+満室稼働」を目指し、最後は物件価値(=収益価格)を上昇させて売却する。
  4. 売却益から、投資家とCREALの元本を控除し、あまった分を(6.5%を上限に)配当に回すため、高利回りが実現できる。

 

というロジックです。

 

通常、投資物件の評価では、期中と売却の両方を平準化したキャップレート(利回り)を採用します。

 

ただ、今回は「おしりの売却」で利回り6.5%になるように調整しています。

 

今回、僕が物件評価をやらない理由

 

今回の「CREAL両国駅前ビル」は、過去のどの大型物件よりも、確実に公開情報が進化してます。「ここまでやったぞ、どや!」という運営側の声が聞こえてくるようです。

 

これまでのCREALの大型物件では、僕の方でも、辛口でシコシコと物件を評価させていただいてましたが(一応、本業で死ぬほど投資物件の評価をしてるので)、今回はやめておこうと思います。

 

【過去の分析記事(の一部)】

【ファンド分析】CREAL「ラ・ぺルラ池袋」

 

CREALがここまでの情報を公開してくれれば、もう僕がやることはありませんので。

 

僕が丸一日かけて、ゴリゴリ査定しても、正直、ブログでは読みにくいと思いますし、コスパも悪いです。それに、CREAL以上の成果物を出せる自信がありません!w

 

情報公開の質と量でいうと、リートを超えましたね!CREALの横田社長はファンド組成の専門家ですが、社内には他にも専門家がいらっしゃるんでしょう。

 

ここまでくると、素人の情報には意味がないので、逆に見ない方がいいのでは...と思うほどです。

 

CREALの物件情報で見てほしい箇所

 

まずもって、リートは法的に情報公開が必須ですが、公開義務のない不動産クラファンで、ここまでやるとは....今回のCREALは、それほどすごい情報の量と質だと思います。

 

ここまでの情報を「調査し、分析のうえ、WEBでまとめる」と、専門家に依頼した場合、100万円以上はかかるんじゃないかな....(鑑定報酬とは別で)。

 

で、今回、僕は物件評価をしませんが、「必ず見ておいて欲しい箇所」があります。

 

今回のCREAL両国駅前ビルでは、「投資用不動産を扱う人たちが、どういう思考をしているのか」が、ものすごく分かりやすくまとめられているので、ぜひ「会員情報」を見て欲しいと思いました(ステマじゃないですよ!)。

 

※CREALは投資家登録まではしなくても、「メール入力」だけで(投資家登録なしで)、会員情報が見れます。

→CREALにメール登録はこちら

 

見るべきポイントとしては、Jリートとのキャップレート比較や賃料相場とかは、ちょっと難しいので、ムシしていいです。

 

会員情報のうち、「期中配当シュミレーション」「元本償還のシュミレーション」だけは、見ておいて損はありません。

  

死ぬほど投資物件を評価した不動産鑑定士のメモ

 

そろそろまとめますね。ざっくり僕がメモったのは、

 

  • 鑑定機関の評価額より、取得価格はかなり保守的に査定している。
  • バリューアップ後の賃料は、やや強気だが、両国駅前という立地、地方都市との比較では、それほど高くない(もともとが低すぎでは?)
  • 中長期安定的な空室率は、標準レベル費用項目も、おそらく契約どおりなので、ツッコミどころはなかった。
  • 売却利回りの想定も、利回り相場から外れるようなことはなく、ムリのない水準に収まっている。
  • 高く売れるかどうかは、CREALのリーシング力にかかっている。

 

です(会員限定情報なので、ボカシて書いてます)。

 

これ以上は、実際に物件を見たり、詳細な資料を確認しないと....って感じです。あと、コロナの影響も、ちゃんと触れられてるのは、好印象でした。

 

総合的に勘案して、CREALのリーシング力(売却時の賃料・稼働率)次第ではありますが、CREALの劣後出資もありますし(万が一、損失が出てもCREALが優先的に負担)、僕は投資しておきたいと思います。

 

あとは、「10万円以上の投資で0.5%還元」適用で、利回り7.0%というキャンペーンもありますしね!(↓)すごいですね。

 

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いやー、CREALはおもしろいです。本当に。

 

→CREAL公式ページ

 

 \0.5%キャッシュバックキャンペーン中!/

CREAL

                                                       


    

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業者 投資額 累計分配金(税引前)
Rimple 200,000円 0円
クラウドバンク 675,000円 314,027円
creal 1,120,000円 56,120円
Funds 900,000円 15,403円
SAMURAI FUND 350,000円 19,853円
CRE Funding 100,000円 287円
SBISL 1,520,000円 229,513円
FANTAS funding 1,450,000円 17,903円
SYLA FUNDING 150,000円 2,130円
OwnersBook 1,500,000円 154,877円
Pocket Funding 142,000円 5,238円
ASSECLI 30,000円 0円
クラウドクレジット 100,000円 29,048円
Jointoα 100,000円 0円
COOL 0円 111円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 304,688円
LCレンディング 0円 18,831円
合計 10,227,000円 1,168,029円