投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【知らないと損!】ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの利回りの違いを説明できますか?

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こんにちわ、トッティです。

 

たまーに、

 
「不動産クラウドファンディングは利回りが低いから、損をしにくいんでしょ」

 

と勘違いされてる方がいらっしゃいますので、かんたんに利回りについて補足させていただきますね。

 

→ジョイントアルファ公式ページ

  

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Jointoα(ジョイントアルファ)

 

 

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの利回りの違い

 

確かにソーシャルレンディングでは、募集利回りが低いほど融資先への貸出金利も低くなるので、貸倒れリスクは低くなります。

 

一方、不動産クラファンでは、利回りは物件価格に直結してるので(※)、利回りが低ければ物件価格が高くなります

 

※厳密にいうと、募集利回りと物件利回り(=キャップレート)は異なることがあります。

 

つまり、「利回り = 賃料 ÷ 物件価格」という関係にあるので、賃料が一定だと仮定すれば、分母の物件価格が大きくなれば、左辺の利回りが低くなるという理屈です。

 

なので、よくソシャレンと混同されがちですが、不動産クラファンは「利回りが低すぎると物件価格が高く評価されてるため、かえって売却リスクが高まる」ことになります。

  

不動産クラウドファンディングは業者によって利回り方針が違う

 

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不動産クラファンには、CREALFANTAS fundingジョイントアルファSYLA FUNDINGなどがありますが、僕が見る限り、各業者の利回りの査定水準はまちまちです。

 

ぶっちゃけると、個人的には「上場企業と、そうでない企業は利回りに差があるな」と感じてます。

 

これは、「実績がある企業と、実績をこれから作っていく企業の利回りには差がある」と言い換えてもいいかもしれません。

 

つまり、業者の報酬や募集実績は物件価格に比例しますので、実績が乏しい企業は強気な価格(=低い利回り)を付けるインセンティブが働くことになります。

 

ほうほう、なるほど。

 

各業者の実績やカラーに着目する

 

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例えば、僕たち不動産鑑定士がリートなどの取引利回りを分析する際には、「投資法人の資産規模」も考慮します。

 

投資法人の資産規模は3000億円がひとつの目安になっていて、

 

投資法人の資産規模が小さい場合、規模を増やすために物件取得に積極的になっている可能性があるため、利回りを下げる(物件価格が高くても買う)要因になるからです。

 

また、各プレイヤーの投資方針や投資目線によって、利回りの水準も変わってきます。オープンな取引の方が価格が高くなる(利回りが低くなる)傾向にあり、スポンサー取引は価格は安定する(利回りが安定する)傾向があります(ケースバイケースですが...)。

 

何が言いたいのかというと、各業者の実績やカラーを見れば、利回りが強気なのか、保守的なのかが読めてくると思います。

 

ただ、社会貢献的な意味合い(ESG不動産など。収益に重きを置いていない)だったり、各業者の背景鑑定業者の性格があるので、一概には言えませんが...

 

ジョイントアルファとCREALの傾向

 

ちなみに、僕はリートなどの投資物件の評価を何百件としてますが、”投資家が”なるべく損をしないような価格(利回り)を心がけてます。

 

※不動産鑑定評価基準という法律にも「不動産鑑定士は投資家に不測の損害を与えないこと」と謳われてます。

 

そのうえで、個人的に各業者の各ファンドを利回りからのアプローチで分析してみると、評価の感覚が近いのはジョイントアルファです(運営の穴吹興産は鑑定業者です)。

 

ただ、最近のCREALは初期の頃と比べ、大型ファンドの利回りが保守的(手頃)になってきたと感じてます。その理由は、CREALに実績が伴ってきたからなのかもしれません(僕の勝手な推測です)。

 

高すぎず、低すぎない手頃な利回り(=物件価格)になってきたことは、僕のような安全志向の投資家にはいい兆候ですね。

 

まとめ

 

まとめると、

 

  • ソシャレンと不動産クラファンの利回りは、考え方が全く異なります。
  • 不動産クラファンでは、物件利回りが低すぎると売却リスクが高まります。
  • 業者の実績と利回りには、相関関係があることがあります。
  • 業者の実績にも着目して、自分の取れるリスク(利回り)にあった投資先を選びましょう。

 

というお話でした。

 

それではまた。

 

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OwnersBook 2,420,000円 103,708円
SBISL  1,680,000円 174,472円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 278,105円
クラウドバンク 1,010,000円 284,720円
CREAL 1,210,000円 33,954円
FANTAS funding 800,000円 8,656円
SAMURAI 550,000円 4,268円
Funds 503,192円 9,398円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 150,000円 1,952円
COOL 30,000円 111円
LCレンディング(撤退) 0円 18,831円
合計 10,443,192円 935,021円

 


  

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