最近CREALってよく聞くけど.....いったい何？オレ不動産はよくわからないんだけど....。
大丈夫！わかりやすく解説するから安心して！
こんにちわ、不動産鑑定士のトッティです。
今や大人気のCREAL。CREALは2019年に大ブレイクしそうな不動産専門のクラウドファンディングです。
今回の記事では、今話題のCREALを不動産鑑定士の目線から徹底解説しました。
さっそくですが、本編をどうぞ。
- ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの違い
- CREALの特徴
- CREALのメリット
- CREALのデメリット
- CREALの案件分析のポイント
- 不動産市況からみるCREALの安全性
- CREALの評判と半年使ってみた感想
ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの違い
CREALはネットを通じてお金を不動産に投資する「不動産投資型クラウドファンディング」というサービスです。
貸金業と不動産業
ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングの違いって、よくわからないんだよね。
大きなくくりでは、ソーシャルレンディングはクラウドファンディングの一種だよ。
ソーシャルレンディングは融資型クラウドファンディングとも呼ばれ、投資家と借手をP2Pで結ぶ貸金業法に基づく貸金業です。
一方、不動産投資型クラウドファンディングは実物不動産に投資する不動産特定共同事業法の許可を得た業者による不動産業になります。
投資用不動産の法律や整備の歴史については、こちらの記事でまとめてますので、よかったら参考にしてみてください。
投資用不動産の法整備の歴史を体系的に理解【CREALやFANTAS fundingを始める前に知っておこう】
ソーシャルレンディングには匿名化の問題がある
NHKでやってたけど、ソーシャルレンディングは誰にお金を貸してるのか、わからないんでしょ？
そう！それがソーシャルレンディングの怖いところ！
ソーシャルレンディングは融資先の匿名化（複数化）という問題があり、誰にお金を貸してるのかわかりません。
2019年3月に金融庁の通達により、ソーシャルレンディングの匿名化は事実上廃止となりました。
ただ、まだ実名を開示している業者は限られ、また担保の公表についても十分なものではありません。
これまでソーシャルレンディングでは、匿名化を悪用したみんクレ、ラキバン、トラレンなど、投資家に多くの損害を与えた詐欺業者、maneoなどの不祥事を起こす業者が後を絶たちませんでした。
ソーシャルレンディングの不祥事が続いたね....
不動産投資型クラウドファンディングはクリアに情報開示
一方、CREALのような不動産投資型クラウドファンディングは、投資先が現物の投資用不動産で情報もクリアに開示されてます。
なので、ソーシャルレンディングのような投資先が事実と異なるようなことは.....まずありません。
不動産投資型クラウドファンディングは、今多くの投資家が注目するサービスです。
投資先が不明なソーシャルレンディングから、投資先が見える不動産投資型クラウドファンディングへのシフトが始まってます。
その受け皿としても人気のCREALが選ばれてます。
なるほど。不動産投資型クラウドファンディングはリアルに存在する不動産に投資するし、情報もクリアに公開されてるから安心だな。
CREALの特徴
CREALにはどんな特徴があるの？
ざっくりいうと、CREALは1万円からホテルや保育所、マンションなどに投資できるサービスで、クラファンではNo.1の実績があるよ。
ネットで完了・物件情報は充実
CREALでは面倒な手続きは不要で無料で口座開設でき、ネット上で小口化された不動産に投資することができます。
ネット上では物件所在地はもちろん、契約内容、賃料など、投資家が納得して投資するための判断情報を開示してくれてます。
CREALは物件情報を動画で解説してくれるよ！
1万円から投資できる
実物の不動産投資は初心者の方にはちょっとハードルが高いですよね？
CREALは不動産が小口化されているので、1万円から不動産投資を始めることができます。
また、投資家の収入原資となる投資物件の賃料収入は毎月配当されます。
実績豊富なアセットマネジメントが運営
不動産初心者がいい投資物件を選ぶのは....至難のワザです。市場分析や物件分析など、やらなくてはいけないことは山ほどあるからです。
CREALを運営するブリッジ・シー・キャピタルはこれまで300億円の資産運用実績のあるアセットマネジメント会社で、いわゆる不動産のプロ。
僕も職業柄、毎週のようにAM（アセットマネージャー：ファンド運用の専門家）に会ってきましたが、例えばリートなどで実質的に会社（SPV）を動かしているのは、不動産と金融のプロであるAMです。
運営業者が優秀なAMかどうかは、業者選びの重要は判断ポイントだよ。
CREALを利用すると、不動産のプロが精査した投資物件にネットでサクッと投資することができます。
劣後出資による投資家保護
CREALを運営するブリッジ・シー・キャピタルも投資家と同じ物件に10～20％出資することで、利害関係を一致させています（セイムボートといいます）。
運営側も自分が損をしたくないから、がんばって物件を運用するね。
また、ブリッジ・シー・キャピタルは10～20％の劣後出資をしているので、もし物件価格が下落したとしても、10～20％以内の損失であれば、まずはCREAL側が損失を負担してくれます。
利益は投資家に優先的に配当、損失はCREALが優先的に負担してくれるよ。
このように、CREALは投資家が損をしにくい仕組みになっています。
CREALのメリット
CREALについてはわかったよ。でも、他の業者と何が違うの？
次はCREALのメリットをわかりやくす説明するね！
投資対象に珍しい大型物件がある
CREALはこれまで「ホテルファンド」、「保育所ファンド」という不動産投資型クラウドファンディングでは類を見ないファンドを組成して、投資家の注目を集めました。
CREALは不動産投資型クラウドファンディングに新風を吹き込んだよね。
保育所ファンドなど、プロをも唸らせる案件です。
僕自身、11年間で数百件の証券化対象不動産の評価をしてきましたが、保育園は評価したことも、他の不動産鑑定士が評価してるのも見たことがありません。
なので当初は、
「え！保育所って、リートでも見たことない...すごいなCREAL！」
「ただ、保育所はそんなに儲かる事業じゃないし....大丈夫かな？」
と思っていました.....が！そこは勢いのあるCREALです。
既に市民権を得たCREALにはいらぬ心配だったようで、大型ファンドも難なく満額成立させました。
一般的に、機関投資家を対象としたリートや私募ファンドのいわゆる証券化スキームは大型物件が多くなります。
そんな中、個人投資家向けの不動産特定共同事業スキームを使って保育所という大型アセットを投資物件に仕上げ、投資家に提供したCREAL功績は大きいと思います。
同じ不動産関係者として、とてもかんがい深いものがあります。
CREALの運営会社であるブリッジ・シー・キャピタルは、AM業でヘルスケアが得意なので、そのうち老人ホームや病院などの大型案件がくるかもしれませんね。
投資対象の透明性が確保されている
CREALでは投資家が直接個別の投資物件に投資でき、運用による賃料収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）が投資家に分配される仕組みになっています。
この点はJリートや私募リート、私募ファンドと同じだね。
ですがCREALはJ-REITなどの複合商品とは異なり、単体の物件に投資するため、物件情報が詳細にホームページ上に公開されています。
おお！これで投資物件の特定ができるね。
何度もいいますが、ソーシャルレンディングと比べて透明性が高い点が不動産投資型クラウドファンディングの最大のメリットです。
情報が開示されるってことは、投資家側が与えられた情報をもとに投資物件の内容を精査できます。
不動産投資型クラウドファンディング業者はCREALのほかにもありますが、CREALはトップレベルに物件情報を開示してくれます。
例えば、ホテルや保育所などの大口案件であればJLL森井鑑定による「不動産調査報告概要」という鑑定評価内容が開示されますし、
小口の区分所有マンションの場合だと「簡易調査報告書」が開示されます
これらはCREALに会員登録すれば閲覧できるよ。
説明しよう！鑑定評価書と調査報告書
鑑定評価書と調査報告書はどちらも不動産鑑定士が作成するのですが、鑑定評価書は精緻な報告書であるのに対して、調査報告書はその簡易版です。
鑑定評価書は全ての調査を行う正式な評価ですが、調査報告書は「簡易調査」なので、採用する手法も少なく、現地調査や役所調査も行っていないケースも多くなります。
不動産鑑定士への調査費用もタダではないので、CREALの採算が取れてるのか若干心配になるほど、徹底した情報開示をしてくれます。
ありがとう！CREAL！....でも大丈夫？がんばりすぎじゃない？
投資対象の案件分析ができる
「案件分析ってめんどくさいんだよね～」
っと、これまで何となく投資していた方も、投資先の評価情報は知っているに越したことはありません。
でも不動産ってむずかしいんでしょ....?
大丈夫！みんな最初は初心者です。このブログでも案件分析するから参考にしてね。
大型の投資用不動産の評価は僕の専門分野で、そこそこの業務経験がありますので、大型物件は毎回案件分析のうえ、弊ブログで公表させていただいてます。
ただ、このブログの案件分析は正直ベースなので、少し辛口になってしまうこともあります....。
「気持ちよく投資したかったのに...」
と思われる方がいらっしゃれば申し訳ないのですが、手放しに「CREALいいですよ！」と書いてしまうことはしてません。
万が一、元本毀損などの問題があった場合、ブログを読んでくださってる方々のご迷惑になるといけませんから。
なので、これからも個別ファンドの分析は、正直にいきたいと思います。
そこだけは曲げたくないよね。
このブログを見て投資を判断される方にとっては、辛口の方がいいんじゃない？
不動産鑑定士の客観的な第3者意見として参考にしていただければと思います。
投資家に対して丁寧な情報提供
大型物件へ投資した場合、CREALから月次運用レポートが届きます。
レポートはCREALで投資家登録しないと閲覧できないので詳細は控えますが、例えば「ホテルアマネク」に投資すると「アマネク通信」というレポートが届きます。
アマネク通信には、ホテル評価で重要な指標であるADR（平均客室単価）、OCC（稼働率）などの情報も記載されてます。
いや～、あらためてCREALの情報開示は、すがすがしいほど徹底してるね！
ここまで情報開示してくれると、もう言うことはありません。
その他、CREALは資産運用EXPOの招待券やホテルの割引券もプレゼントしてくれました。
大型物件はクリック合戦にならない
CREALと同じようなサービスで、人気の高いFundsやFANTAS fundingは小口案件が多く、募集開始と同時にクリック合戦になってしまいます。
※その後、Fundsは抽選方式をリリースしました。
募集開始1分で満額終了してしまうことも少なくないので、投資できないこともしばしば...。
一方、CREALの大型ファンドであれば、クリック合戦になる心配はありません。
CREALのデメリット
でも....CREALにもデメリットがあるんでしょ？
当然あります。これから説明するよ。
CREALの実績はこれから
CREALは2018年11月に開始したサービスで、まだ実績が多くありません。
不動産ファンドは現物不動産が対象となるので、投資家への分配金、売却益は運営業者であるAMの運営の良し悪しに左右されます。
不動産ファンド運営は、大きな決定権をもつAMがカギをにぎっています。
運営会社のブリッジ・シー・キャピタルはAM業務で300億円以上の資産実績があるものの、CREALでの実績は、まだこれからという状況です。
CREALはこれまで、区分所有マンションの「ドルチェ月島・弐番館」と「スカイコート世田谷用賀第2」などはキャピタルゲインも確保しつつ、早期売却に成功しました。
ただし、これら区分所有マンションは、主なテナントが居住目的の個人なので、景気に左右されませんし、オフィスなどに比べて需要も安定してます。
CREALの本当の手腕が発揮されるのは、大型ファンド「ホテルアマネク」と「保育所さくらさくみらい駒込」などを運用期間内に売却するときだと思います。
できるAMは物件取得と同時に、バリューアップして売るのも上手ですね。とりあえずCREALのお手並み拝見しましょう。
大型特殊アセットは流動性が劣り売却時に不安が残る
リートや株式とは違い、不動産投資型クラウドファンディングは上場しないため値動きが小さいというメリットがある反面、流動性が低いのがデメリットです。
つまり、物件を売りたいときに、ちゃんと売れるとは限らないということですね。
ただ、流動性が劣る点をしっかりと物件査定の際にキャップレートなどで反映してくれていれば、問題ないんですけどね。
そこを見極める必要はありますが、また弊ブログでも分析してみますので参考になればうれしいです＾＾
小型案件はクリック合戦になる
CREALへの人気が高まりから投資家の応募が殺到し、投資申込がしづらい状況になってます。
大型物件はクリック合戦になりませんが、2～3千万円程度の小口の区分所有は、募集開始から1分程度で終了してしまうこともしばしば。
今はまだソーシャルレンディングから流れた投資家を吸収するだけの不動産投資型クラウドファンディングの受け皿がないので、しばらくは同じような状況が続くと予想されます。
でも、アクセスが集中してもCREALの画面はサクサク動くよ！
ソーシャルレディングに比べて利回りが低い
CREALでよくある利回りは水準は4～5％です。ソーシャルレンディングが6～8％という利回り水準なので、物足りないと感じる方もいらっしゃるかもしれません。
ただ、例えばCREALの案件では東京都内の中古区分所有マンションが多くあります。
中古とはいえ、都内の区分マンションの需要は高いので、利回りが低くなるのは仕方ないですね...。
「利回り＝賃料÷物件価格」なので、利回りが低いということは、物件価格が高いということだよ。
またCREALの大型ファンドでは、4％前半となることが多いですね。
4％という水準はリートならば下限に近いキャップレート(利回り)で、配当利回りが得られるギリギリのラインです。
低金利でイールドギャップ(借入金利と利回りの差)が得られる今の時期だからこそ成立する水準です。
このあたりのキャップレート(利回り)の考え方については、案件分析でくわしく解説してますので、また参考にしてみてくださいね。
利回り4～5％という利回り水準は、一昔前のソーシャルレンディングでは投資家に見向きもされない水準でしたが、今の業界の傾向としては、
- ソーシャルレンディングから不動産投資型クラウドファンディングへ
- 危険な高利回りから安定した低利回りへ
- 選ばれる業者と選ばれない業者の2極化が進行
という流れにあることから、利回り4～5％でも十分投資家に選ばれてます。
CREALの案件分析のポイント
ここでは簡単にCREALで案件分析するときのポイントを解説します。ちょっと難しくなってくるけど、わかりやすく解説するよ！
区分所有マンションは立地とキャップレート
中古区分所有マンションの評価で最も重要なのは、「立地」すなわち「周辺に新築マンションの供給があるかどうか」です。
日本人は新築マンションが大好きだから、というのがその理由です。
周辺に新築マンションが供給されれば、競争力のない中古マンションの成約価格は一気に下落してしまいます。
また区分所有の場合、区分所有特有のリスクを考慮するため、その分のキャップレート（利回り）が高くなります。
1棟まるまる保有する場合と異なり、他の居住者の存在が運用に悪影響を及ぼすこともあるから、そのリスクを事前にキャップレート（利回り）で考慮しておく、というのがその理屈です。
キャップレート（利回り）はむずかしいな....
大丈夫！またこのブログで不動産初心者にもわかるように解説します！
大型物件は家賃負担率とキャップレート
大型物件のポイントは、 「サブリース賃料の家賃負担率」と「キャップレート」です。
大型物件であれば、リートや外資系ファンドとも取得の際に競合する可能性もあるため、一般的に需要が競合し、キャップレートは低くなります。
一方、保育所やホテルは特殊なアセットなので、普通のオフィス、レジデンスよりも流動性リスクが増加し、キャップレートが高くなる要因もあります。
その他、ホテル市況、ヘルスケア市況、評価内容の調査も必要になりますが、なるべくこのブログでも、わかりやすく解説していきたいと思います。
大型物件は物件評価が難しくなるので、物件情報をひも解くことが一つの課題となりそうですね。
不動産市況からみるCREALの安全性
さてさて、投資用不動産の地価動向はというと、地価は東京都心、地方都市でも政令指定都市などを中心に上昇が続いています。
不動産投資は大丈夫？
ただ、マクロ的な視点では日本の人口減少と高齢化社会の進展により、地価上昇もいずれ終焉を告げることになります。
そんな中、「不動産投資は大丈夫か？」
と不安になる方もいらっしゃると思います。
確かに個人向けの現物不動産投資は今は厳しいと思います。個人では資金力が限られるので、投資先は地方部が中心となり、地方部の不動産価格は下落しているからです。
ただ、CREALのような不動産投資型クラウドファンディングとなると話は別で、投資先は東京都心が中心です。
機関投資家の投資需要は非常に高い
東京都心の機関投資家の物件取得需要の熱は未だ冷めやらず。いつまで続くのかこの過熱相場。ここ3～4年間はピークに近い状態が続いてます。
例えばオフィスであれば、2018年の首都圏オフィス大量供給問題がありました。しかし一時期空室率が上昇したものの盛り返し、賃料水準も乱れることなく安定した状態が続いています。
物流施設についても同様に、2019～2020年にかけて首都圏で大量供給が続きますが、今や安定した賃料収入が見込めるアセットとして投資家に人気です。
そして、ほとんど全てのアセットについて、機関投資家の期待利回りはまだ下がってます。
利回り＝賃料÷物件価格なので、期待利回りが下がるということは、物件価格が上昇しているってことだよ。
すでにファンドバブル期(リーマンショック前に投資需要が非常に高まった時期)よりも、現時点の期待利回りが下がっているエリアも見られます。
海外投資家の参入も増えてますし、少なくとも、この先数年程度でCREALを含め機関投資家向けの不動産投資需要が傾く可能性は低いと予測します。
CREALの評判と半年使ってみた感想
CREALで悪い評判は今のところ、特にありません。
人気がありすぎてクリック合戦になることくらいでしょうか。
今や不動産専門のクラウドファンディングのエースに成長したCREALですが、新しい道を切り開き、これからまだまだ伸びていくと思ってます。
個人的には、現時点で131万円を投資しています。
投資物件の取得競争が激化している中、CREALは大型物件を投資家に提供してくれるので...ありがたいことです。
個人的にも同じ不動産の専門家として、挑戦を続けるCREALには感銘を受けてます。
＼貴重な大型ファンドに投資！／
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【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| Rimple | 200,000円 | 0円 |
| クラウドバンク | 577,000円 | 314,027円 |
| creal | 1,120,000円 | 56,120円 |
| Funds | 900,000円 | 15,403円 |
| SAMURAI FUND | 350,000円 | 19,657円 |
| CRE Funding | 100,000円 | 287円 |
| SBISL | 1,520,000円 | 229,513円 |
| FANTAS funding | 1,250,000円 | 17,903円 |
| SYLA FUNDING | 150,000円 | 2,130円 |
| OwnersBook | 1,500,000円 | 154,877円 |
| Pocket Funding | 142,000円 | 5,238円 |
| ASSECLI | 30,000円 | 0円 |
クラウドクレジット  |
100,000円 | 29,048円 |
| Joint α | 100,000円 | 0円 |
| COOL |  0円 |
111円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 304,688円 |
| LCレンディング | 0円 | 18,831円 |
| 合計 | 9,927,000円 | 1,167,833円 |