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投資用不動産の法整備の歴史を体系的に理解【CREALやFANTAS fundingを始める前に知っておこう】


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こんにちわ!トッティです。

 

不動産投資型クラウドファンディングやJ-REITなど、小口化された不動産投資が活況で、その勢いは増すばかりですね。

 

昨今ではCREALFANTAS fundingなど大人気の事業者も登場しました。

 

さて、不動産ファンドに投資するには、最低限おさえておきたい法律があります。

 

今回の記事では、CREALなどで投資する前に知っておきたい、小口化された不動産投資に関する法律を、時系列かつ体系的にまとめました。

 

とりあえず、法律関係はこれだけおさえておけば大丈夫です。

  

  

投資用不動産の法整備の歴史

 

それでは参りましょう、歴史のプレイバック。

 

1995年【不動産特定共同事業法】

 

実物の投資用不動産を小口化して運用する事業者を規制するための法律で、不特法と訳されます。

 

CREALやFANTAS fundingは不特法にもとづいてファンド運用されてるね。

 

1990年代の不動産バブル期には不動産の流動化がすすみ、不動産を小口化する商品が玉石混合の状態でした。

 

当時は証券化スキーム(いわゆるSPV)を通じてではなく、事業者自身が不動産を購入し、組合を通じて小口化して投資家に売却していました。

 

ただ、怖いことに有象無象の事業者が物件を運用していたので、その事業者が経営破綻してしまうと、投資家のお金はかえってきません....。

 

「このままではまずい!」

 

ということで、不特法が制定されました。

 

不特法が施行され、事業者は国(国土交通省)や自治体の許可、宅建業の免許などが必要となりました。

 

ようするに不動産を小口化する事業者を厳しい基準で選別しようとしました。


これにより、不動産を小口化した商品の信頼性が高まることになりました。

 

1998年【特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律】

 

不動産証券化のルールを定めた法律で、資産流動化法と訳されます。

 

不動産や不動産担保付きローンを証券化するためだけの会社について、税制上のメリットが記載され、資産流動化法の制定後は不動産流動化がさらに進展することになりました。


その後、売るための証券化だけじゃなくて、「お金を運用したい」という投資家のニーズにこたえたのが次の投信法です。

 

2000年【投資信託及び投資法人に関する法律】

 

投資者から資金を集めて運用し、その成果を分配する制度を整えた法律で、投信法と訳されます。


ここでJ-REITが登場します。J-REITはすなわち、上場している不動産ファンドなので、個人も含めて誰でも不動産に投資できるようになりました。


不動産証券化により、投資用不動産市場が大きく発展することになります。

 

不動産証券化市場は2019年時点で30~40兆円の規模です。わずか20年弱でここまで大きく成長した産業は数えるほどしかありません。

 

2007年【金融商品取引法】

 

有価証券の取引について規定した法律で、金商法と訳されます。

 

不動産証券化が進んだものの、法整備が追い付いておらず、ゆるゆるの状態。詐欺まがいの商品も含め、不動産商品が乱立する状態にありました。

 

まるで今のソーシャルレンディングみたいだね。

 

そこで不動産商品に対しても、金商法により株式や債券などの金融商品と同じような厳しい規制がかけられるようになりました。

 

これまではゆるかった不動産商品市場ですが、不当な価格で不動産商品を売ることが難しくなり、より安全な資産として不動産流動化市場が成熟していきました。 

 

リーマンショック時の不動産市場


不動産証券化により、2000年中ごろは不動産投資が加速して、不動産価格が急速に上昇しました。

 

そこで起こったのが、2008年サブプライムローンを端を発した世界的な金融危機です。金融資本市場は大混乱に陥り、不動産価格も一時的に下落しました。

 

ただ、金融市場と比べて不動産証券化市場は落ち着くのも早く、2009年春には市場は落ち着きを取り戻しました。

 

多少のつっこんだ投資はあったものの、2007年に制定された金商法の規制が効いていたため、不動産価格はそれほど大きく値上がりしていなかったのが、不動産証券化市場が大きく乱れなかった理由の一つです。

 

法整備って....本当に大切だね(シミジミ)

 

不特法クラウドファンディングとソーシャルレンディングの法整備の差 

 

不特法は25年、証券化は20年もの歳月を経て法律が整備され、今があります。

 

一方、ソーシャルレンディングは、2019年3月にようやく金融庁の通達により匿名化が解除されたレベルです。

 

ソーシャルレンディングの法整備は、まだ初期段階でウロウロしてる...。

 

不特法クラファンは、ソシャレンより情報の透明性が確保されてるとよく言われますが、情報の透明性うんぬん以前に、法整備でも圧倒的な歴史の差があります。

 

現時点では、紆余曲折を経て法律が整備された不特法クラファングのCREALFANTAS fundingの方が、未熟なソシャレンより安全性が高い、とお伝えして筆を置きたいと思います。

 

CREAL FANTAS funding

 

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マネオ(期失110万円) 2,520,000円 241,137円
クラウドバンク 2,000,000円 237,327円
クリアル 800,000円 2,098円
LCレンディング 300,000円 6,791円
Funds 300,000円 0円
FANTAS funding 200,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
サムライ 50,000円 0円
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