こんにちわ、トッティです。
不動産投資型クラウドファンディングやJ-REITなど、小口化された不動産投資が活況で、その勢いは増すばかりです。
昨今はCREALやFANTAS fundingなどの人気業者も登場しました。
ソーシャルレンディングは法整備が追いついていませんが、J-REITや不動産投資型クラウドファンディングでは、長年にわたり、法律が整備されてきた歴史があります。
今回の記事では、最低限おさえておきたい「小口化された不動産投資に関する法律」を、ソーシャルレンディングとの比較を踏まえつつ、時系列にまとめました。
ソーシャルレンディングの安全性って何を担保にいえるんだろう？
- 投資用不動産の法整備の歴史
- リーマンショック時の不動産市場
- 現在のソーシャルレンディングは業者の自主規制
- 投資家を保護する仕組みを採用している業者
- 不特法クラウドファンディングとソーシャルレンディングの法整備の差
投資用不動産の法整備の歴史
それでは参りましょう、歴史のプレイバック。
1995年【不動産特定共同事業法】
実物の投資用不動産を小口化して運用する事業者を規制するための法律で、不特法と訳されます。
CREALやFANTAS fundingは不特法にもとづいてファンド運用されてるね。
1990年代の不動産バブル期には不動産の流動化がすすみ、不動産を小口化する商品が玉石混合の状態でした。
当時は証券化スキーム（いわゆるSPV）を通じてではなく、事業者自身が不動産を購入し、組合を通じて小口化して投資家に売却していました。
ただ、怖いことに有象無象の事業者が物件を運用していたので、その事業者が経営破綻してしまうと、投資家のお金はかえってきません....！
「このままではまずい！」
ということで、不特法が制定されました。
不特法が施行され、事業者は国(国土交通省)や自治体の許可、宅建業の免許などが必要となりました。
ようするに不動産を小口化する事業者を厳しい基準で選別しようとしたわけです。
これにより、不動産を小口化した商品の信頼性が高まることになります。
つまり、不動産クラウドファンディングを運営する業者は、不特法による厳しいフィルタリングがなされています。
1998年【特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律】
不動産証券化のルールを定めた法律で、資産流動化法と訳されます。
不動産や不動産担保付きローンを証券化するためだけの会社について、税制上のメリットが記載され、資産流動化法の制定後は不動産流動化がさらに進展することになりました。
その後、売るための証券化だけじゃなくて、「お金を運用したい」という投資家のニーズにこたえたのが次の投信法です。
2000年【投資信託及び投資法人に関する法律】
投資者から資金を集めて運用し、その成果を分配する制度を整えた法律で、投信法と訳されます。
ここでJ-REITが登場します。J-REITはすなわち、上場している不動産ファンドなので、個人も含めて誰でも不動産に投資できるようになりました。
不動産証券化により、投資用不動産市場が大きく発展することになります。
不動産証券化市場は2019年時点で30～40兆円の規模です（ソーシャルレンディングは数千億円）。わずか20年弱でここまで大きく成長した産業は数えるほどしかありません。
2007年【金融商品取引法】
有価証券の取引について規定した法律で、金商法と訳されます。
証券化リートが進んだものの、法整備が追い付いておらず、ゆるゆるの状態。詐欺まがいの商品も含め、不動産商品が乱立する状態にありました。
まるで2018年のソーシャルレンディングみたいだね。
そこで不動産商品に対しても、金商法により株式や債券などの金融商品と同じような厳しい規制がかけられるようになりました。
これまではゆるかった不動産商品市場ですが、不当な価格で不動産商品を売ることが難しくなり、より安全な資産としてリート市場が成熟していくことになります。
これにはソーシャルレンディングにも同じことがいえて、ソーシャルレンディング業者にも、金商法による厳しい規制があれば、悪質業者が百鬼夜行することはなかったはずです。
リーマンショック時の不動産市場
不動産証券化により、2000年中ごろは不動産投資が加速して、不動産価格が急速に上昇しました。
そこで起こったのが、2008年サブプライムローンを端を発した世界的な金融危機です。金融資本市場は大混乱に陥り、不動産価格も一時的に下落しました。
物件の需要が相当限定され、Jリートの予期せぬ破綻や生き残りのための合併、投融資ともに資金繰りが悪化。
投資家の厚みがなく、この頃まともに動けるプレーヤーといえば「サービサー（債権回収会社）」くらい。サービサーが市場を牽引していました。
ただ、金融市場と比べて不動産証券化市場は落ち着くのも早く、2009年春には市場は落ち着きを取り戻しました。
多少のつっこんだ投資はあったものの、2007年に制定された金商法の規制が効いていたため、不動産価格はそれほど大きく値上がりしていなかったのが、リート市場が大きく乱れなかった理由の一つです。
法整備って....本当に大切だね（シミジミ）。それに比べて今のソーシャルレンディングは...
現在のソーシャルレンディングは業者の自主規制
例えばリートであれば、「2重課税の回避」や「会計上のオフバランス」というメリットを享受するため、SPCなどの”器”を使って不動産を運用しています。
リートは物件の鑑定評価書もインターネットで公表してるしね！
リートは「実態のある不動産」で「安定した賃料収入」が見込める（デフォルトがない）という前提で”器”でも成立し、しかも”器”を介すことで投資家は収入面（税金面）でメリットを享受できます。
うん。リートが”器”を使うのは何の問題もないね。
その”器”という仕組みを、デフォルトの可能性があり、実質的なノンリコースローン（※）のソーシャルレンディングでやられると、投資家はたまったものじゃありません！
（※）有限責任で、”器”が破綻しても債務返済義務を負わない。
法整備が整わない限り（法律の歪みがなくならない限り）、”器”を使うファンドは今後も登場するでしょう。
僕のような保守的な投資家は「そのようなファンドには投資しない！ダメ、絶対」という選択にならざるを得ません。
それでもSBISLはブランド力で瞬間蒸発しますが.....おっと！業者名がつい.....
絶対に負けない胴元（事業者）がいるゲームのようだ。
投資家を保護する仕組みを採用している業者
不特法クラファンは「優先劣後方式」という、投資家を保護する仕組みを採用しています（胴元がいない）。
また、Fundsは「リコースローン」、SAMURAIは「厳しい第1種金融商品取引業者」かつ「全情報を自主的に徹底開示」という形で投資家保護を図っています。
金融庁からの指導はなく、業者の自主規制にまかせているのが今のソーシャルレンディング。
基本的にソーシャルレンディングは法律による投資家保護が整ってませんので、今のソーシャルレンディングは1995年の不特法成立前や、2007年の金商法成立前の状態に似ています。
法整備が追いついてなくて、言葉が適切かどうかわかりませんが「なんでもありの状態」です。
不特法クラウドファンディングとソーシャルレンディングの法整備の差
不特法は25年、リートは20年もの歳月を経て法律が整備され、今があります。
一方、ソーシャルレンディングは、2019年3月にようやく金融庁の通達により匿名化が解除されたレベルです。しかも、結局は各業者の自主性にまかせるというもの。
ソーシャルレンディングの法整備は、まだ初期段階でウロウロしてる...。
金融庁が貸付先を匿名化のまま放置したため、みんクレ、ラキバン、トラレンなどのモンスター業者を生み出してしまいました。
なので、ソーシャルレンディングの法整備は、「情報開示の整備」もよいと思いますが、第2種金融商品取引業のほか、根本的なところ「厳しい基準で業者を選別しなおす」ところから始める必要があると思ってます。
現時点では、紆余曲折を経て、法整備が進んだ不特法クラウドファンディングが、法による担保のないソーシャルレンディングより安全性が高い（自主的に投資家保護をはかるFundsやSAMURAIなどを除く）、と書いて筆を置きたいと思います。
＼不動産クラファンの元祖／
【CREALって何？】
【不動産鑑定士が解説】CREAL(クリアル)の評判・メリット・デメリットまとめ
