投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【次世代投資】不動産投資型クラウドファンディングの徹底比較・感想・超まとめ

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こんにちわ、トッティです。

 

このところ、トーセイ(アセットマネジメント関係)CRE(プロパティマネジメント関係)などのリート系一部上場企業の「不動産投資型クラウドファンディング」参入で、不動産クラファンが活性化してきました。

 

個人的に、これらの企業はリート関係でよく存じ上げておりますし、そういえば僕は、リート系の物件評価をしまくってきた不動産鑑定士でした。

 

僕より優秀な不動産鑑定士は山ほどいますが、年間50件程度のリートなどの投資物件の評価を10年間こなしてきた不動産鑑定士は、なかなか珍しいと思います。

 

トッティは才能はないけど特殊な経験があるんだね。

 

大変うれしいことに、不動産クラファンは2018年末から注目を集めだし、2019年後半から2020年にかけては、大手リート系の新業者が続々と参入(予定も含む)します。

 

ボルテージの上昇を感じている方も多いのではないでしょうか?

 

っということで、今回は絶賛活躍中の不動産クラファン業者の特徴や感想をまとめてみました。

 

→ジョイントアルファ公式ページ

 

\東証一部上場クラファンの先駆者!/

Jointoα(ジョイントアルファ)

  

 

不動産投資型クラウドファンディングに共通するメリット

 

まずは簡単におさらいさせてください。

 

よく混同されがちですが、不動産投資型クラウドファンディングと融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)とは、本質がまったく異なります

 

では、ソシャレンにはなく、不動産クラファンにある特徴はというと、

 

  • 【法】「不動産特定共同事業法」の許可
  • 【透明性】「物件情報」をクリアに開示
  • 【専門性】「不動産のプロ」が運営
  • 【スキーム】「優先劣後方式」を採用

 

になるかと思います。

 

ソシャレンに比べ、選択肢がまだ少ないのがデメリットですが、不動産クラファンは法、透明性、専門性、スキームの4点で、安全性が担保されています。

 

裏付けのある現物不動産に投資するのでソシャレンよりスキームがシンプルですし、手間もかからないので、従来の不動産投資をブラッシュアップした温故知新の仕組みと言えるのではないでしょうか。  

 

不動産クラウドファンディング6業者の特徴

 

僕の投資先(今後の予定も含む)であるCREALFANTAS fundingJoint αSYLA FUNDINGASSECLICrowdRealtyの特徴をざっくりと書かせていただきますね。

   

※CrowdRealtyは正確には融資型をベースにしたエクイティ型のクラウドファンディングですが、実質的に現物不動産の賃料と売却益が投資家に配分されるため、上記に含めています。

 

ほかにはRENOSY(リノシー)、X-Crowd(エックスクラウド)なんかもあるよ。

 

CREAL(クリアル)

 

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強力なライバルが誕生する中、現時点で累計調達額30億円と不動産クラファンの中でトップの座に君臨するのがCREALです。

 

CREALは提示される情報量もナンバーワンだよ。

 

CREALのファンドの多くは区分マンション(単身者向け)ですが、目玉は何と言ってもホテル、保育所、専門学校などの大型ファンド」(不動産鑑定評価付き)ですね。

 

「CREALの大型ファンドが毎回楽しみ!という方も多いのではないでしょうか?僕もその一人です。

 

投資物件の立地は、区分マンションなら都内、大型ファンドなら全国に広がります。

 

利回りは概ね3.0~5.0%で、最近は低下傾向にあります。物件自体の利回り低下というよりは、運営側のサジ加減で投資家への分配率を調整されてますね。

 

運用期間は6~24カ月と様々。劣後出資は10~20%で、10~20%までの損失なら運営側が負担してくれます。

 

【劣後出資とは】

不動産クラファンに共通する「優先劣後方式」という仕組みで、運営側も投資家と同じ物件に出資することで、利害関係を一致させ(セイムボート)、万が一、不動産の売却で損失が発生しても、運営側が優先的に損失を負担してくれる。

  

→CREAL公式ページ

 

【まとめ記事】

【不動産鑑定士が解説】CREAL(クリアル)の評判・メリット・デメリットまとめ

 

FANTAS funding(ファンタスファンディング)

 

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FANTAS fundingもCREALに並ぶ大人気のサービスです。

 

メインの投資先は自社管理の区分マンション(単身者向け)ですが、空き家をFANTAS fundingが購入し、リフォームして賃貸する「空き家再生ファンド」が目玉です。

 

空き家再生ファンドは、要は戸建大家さんだよ。

 

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物件の立地は、マンションなら都内、空き家再生なら千葉や神奈川などの地方都市が中心です。

 

区分マンションの利回りは2.5~5.0%で、CREALと同様にFANTAS fundingの利回りも低下傾向にあります。一方、空き家再生ファンドは8.0%と高利回りを維持してます。

 

運用期間は3~12カ月と短期が中心で、劣後出資は主に20%です。

 

クリック合戦を回避するため複数のファンドを同時に募集してくれるのもFANTAS fundingの特徴の一つですね。

 

→FANTAS funding公式ページ

 

【まとめ記事】

【不動産鑑定士が解説】FANTAS funding(ファンタスファンディング)の評判・メリット・デメリットまとめ

  

Joint α(ジョイントアルファ)

 

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ジョイントアルファの強みは、なんといっても「東証一部上場企業」あなぶき興産が運営するクラウドファンディングだということです。

 

優れたスキームに見える不動産クラファンでも、事業者の破綻リスクは認識しておくべきですが、事業者の安定感なら現時点では、ジョイントアルファが文句なしのNo.1です。

 

また、あなぶき興産はクラファン業者の中で唯一「鑑定業者」登録もしてます。社内には不動産鑑定士が在席していることも、さらに安心感を高めてくれます。

 

鑑定業者は物件評価の専門家。トッティも零細ながら鑑定業者です。

 

【関連記事】

【朗報】ジョイントアルファの穴吹興産が鑑定業者登録!

 

メインの投資先は区分マンションですが、他と大きく違うのがグレードの高いファミリー向けのマンション(タワーマンションなど)であることです。

 

物件の立地は全国の主要都市ですが、利便性が高く地価も高いエリアが中心ですね。

 

利回りは3.5~4.5%、運用期間は6~12カ月で、劣後出資が30%と高いレベルでの投資家保護が徹底されてます。

 

また、最低投資金額が10万円からとハードルがやや高いことが特徴です。 

  

→Jointoα(ジョイントアルファ)公式ページ

 

【まとめ記事】

ジョイントアルファ(Jointo α)本格始動!【東証1部のクラウドファンディング】

 

SYLA FUNDING(シーラファンディング) 

 

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ローンチして間もないですが、運営会社は堅調な売上があり、活躍が期待されるSYLA FUNDING。 すでに抽選は高倍率になっています。

 

SYLA FUNDINGの最大の強みが運営会社シーラが、管理戸数が2000戸以上、稼働率は驚異の99%以上の実績があることです。

 

メインの投資先は他と同じ区分マンションですが、シーラはデザイン性の高いやや高額のマンションを扱っています。

 

物件の立地は都内の中でも23区内の地価の高いエリア

 

利回りは4.0~4.5%、運用期間は3カ月と短期で、劣後出資の割合が30%と高く、投資家が損をしにくい仕組みを採用してくれてます。 

 

今後は、本業であるマンション業の実績をいかした優れたファンド組成が期待されます。

 

※SYLA FUNDINGはサンプリングが少ないので、特徴は参考程度でお願いします。

 

→SYLA FUNDING公式ページ

 

【まとめ記事】

SYLA FUNDING(シーラファンディング)始動!【不動産クラウドファンディング】

     

ASSECLI(アセクリ)

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今は利回り8.0%とボーナスステージのASSECLI。

 

運営のプレミアムバリューバンクは不動産の売買のほか、デベロップメント、AM・PM、リノベーションなど幅広く活動されているようです。

 

正直、今の不動産市況では、中小企業のデベロップメントは厳しいと思いますが、リノベーションやバリューアップは今後も伸びていく市場です。

 

プレミアムバリューバンクは収益不動産(マンション・アパート・商業ビル)を中心に、1,000件以上の取引実績があるようです。

   

区分ではなく、1棟ものの実績が豊富なので、今後は商業ビルなどをぜひクラウドファンディングで募集してもらえたら....かなり面白いと思います。

 

利回りは8%、運用期間は6カ月と短期で、劣後出資が20%程度と高め、ASSECLIも高利回りにも関わらず、投資家が損をしにくい仕組みを採用してくれてます。 

  

※ASSECLIはサンプリングが少ないので、特徴は参考程度でお願いします。

 

→ASSECLI公式ページ

 

【まとめ記事】

ASSECLI(アセクリ)のまとめ・感想【不動産クラウドファンディング】

 

CrowdRealty(クラウドリアルティ)

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不動産に特化したクラウドファンディング(エクイティ型)の「Crowd Realty(クラウドリアルティ) 」も、現物不動産に投資するクラウドファンディングです。

  

運営会社はクラウドファンディングのプラットフォーム運営がメインで、強みとしては、代表の鬼頭氏は”建築””証券化”の出身で、社内にはAM(アセットマネージャー)、不動産仲介など、不動産のプロが在席していること。

 

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クラウドリアルティ代表:鬼頭氏

 

建築出身なら、きめ細かなバリューアップが強みでしょうし、証券化はファンド組成に生かされるはずです。

  

投資先はもちろん現物の不動産ですが、京町屋や古民家、民泊、コワーキングオフィスまで時流に乗ったファンドが様々。他にはレストランや保育所まであります。

 

不動産市場のニーズにもマッチしたファンドを中心とし、かつ、エクイティ型という切り口はクラウドファンディング業者でオンリーワン。さらにリートにはない”小口物件”を投資家に提供されてます。

  

クラウドリアルティのファンドの特徴をまとめると、

 

  • 利回り4.5~6.5%とやや高め
  • 運用期間は24~36カ月と長期
  • 募集額は数千万円~2億円
  • 投資は5万円から(物件により変動)
  • 管理会社の手数料は2%

 

など。利回りがやや高いのは、エクイティ型であることと、物件自体の特殊性によるものでしょう。

  

その他、CREALの大型ファンドにもあるように、出資すると特典があることや、紹介ムービーも活用しつつ、説明文が非常に丁寧に作りこまれていること、出資先が顔出しでYouTube動画を配信してくれることが個人的に好印象でした。 

 

→CrowdRealty公式ページ

 

【まとめ記事】

クラウドリアルティは投資しても大丈夫?まとめ・感想【不動産クラウドファンディング】

 

2020年は不動産クラウドファンディングが本格化

 

2018年後半~2019年の不動産クラウドファンディングといえば、CREALとFANTAS fundingが中心でしたが、今では選択肢が増えてきましたね。業者ごとに特徴(強み)があるので、自分に合った投資先を選べます。

 

不動産クラファンが増えてきた要因とまとめると、

 

  • 平成29年の不特法改正(ネットで書面の確認が可能に)
  • 融資引締めによりクラファンを利用した資金調達へ移行
  • キャップレートの低下と優良不動産への需要の高まり

 

の3点が主な要因ではないでしょうか。

  

不動産市況は今がピークと見る専門家もいますが(僕も基本的に同意見です)、今後、景気による多少の市場調整があったとしても、

 

「立地」や「リノベーション」、「インバウンド」といったビッグワードを押さえている”優良不動産”は選ばれ続けると思ってます。

 

優秀な不動産クラファン業者は、もちろんこれらのワードを押さえてます。

 

高い専門性と優れた仕組み。2020年は不動産クラファンの本格化は間違いなさそうです。

 

→クラウドリアルティに登録はこちら

  

\不動産特化型クラウドファンディング!/

      


    

【クラウドファンディング業者一覧】

トッティの投資先からお気に入りをピックアップ!

 

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【重要】OwnersBookの物件評価がソーシャルレンディングNo.1である3つの理由

 

CrowdRealty

クラウドリアルティは投資しても大丈夫?まとめ・感想【不動産クラウドファンディング】

 

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SYLA FUNDING(シーラファンディング)始動!【不動産クラウドファンディング】

 

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ジョイントアルファ(Jointo α)本格始動!【東証1部のクラウドファンディング】

 

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ASSECLI(アセクリ)のまとめ・感想【不動産クラウドファンディング】

 

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【不動産鑑定士が解説】FANTAS funding(ファンタスファンディング)の評判・メリット・デメリットまとめ

 

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※トッティは「本当にいい」と思って紹介させていただきますが、クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてみてくださいね。

  


  

【クラウドファンディング投資額集計】 

業者 投資額 累計分配金(税引前)
OwnersBook 2,220,000円 130,277円
SBISL  1,540,000円 186,065円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 287,119円
クラウドバンク 920,000円 305,561円
CREAL 1,410,000円 38,486円
FANTAS funding 1,000,000円 8,656円
SAMURAI FUND 750,000円 4,268円
Funds 503,192円 10,919円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 130,000円 2,758円
COOL 0円 111円
LCレンディング(撤退) 0円 18,831円
合計 10,563,192円 1,012,423円

 


  

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