投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【拝啓CREAL様】利回り3.3%って...本気ですか?

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CREALの新規ファンドの案内メールで驚きました....

 

中古の区分所有マンション(単身者向け)で、利回り3.3%ですよ....

 

さ...3.3%ってマジか!二度見したわ!

 

※詳細はまだ公表されてません。

 

→CREAL公式ページ

 

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CREAL

 

 

シンシア護国寺の概要

 

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ファンド概要(CREALメール)

 

  • 第21号案件「シンシア護国寺」
  • 募集金額:1,646万円
  • 利回り:3.3%(年利)
  • 運用期間:12ヶ月
  • 最大投資金額:10万円
  • 募集期間:2019年10月23日 20時〜

 

物件概要(ネット情報)

 

  • 区分所有マンション(単身用1K)
  • 住所:東京都 文京区 大塚2
  • 最寄駅:有楽町線「護国寺」歩5分
  • 築年月:2001年1月
  • SRC造11階建、総戸数 31戸
  • 募集賃料:月額78,000円(スーモ)

 

※物件概要はトッティがネットで集めた情報です。

 

利回り3.3%は低すぎるので何か事情があると思う

 

この3.3%は鑑定利回りではありませんし、まだ正式な公表前で詳細は分からないという前置きをさせていただきますが、

 

利回り3.3%って....いくら文京区とはいえ...

 

中古マンションで利回り低すぎるでしょう!

 

不動産クラファンの場合、単純に利回りが低いからリスクが低い(固い物件)ってことにはならないよ。

 

新築ならまだしも、築19年の中古ですよ....

 

確かに「護国寺」もいい立地です。ただ、港区(赤坂、六本木、青山)や千代田区(番町、麹町)、恵比寿、代官山ほどじゃないですよ....

 

これはさすがに何か事情があるんでしょうね。

 

クリック合戦にならないように利回りを下げたのかな?

 

今回は一人当たりの投資上限額が10万円ですし。

 

まあ、CREALは詳細な情報を開示してくれるので、ここまで不自然な低利回りの理由は、それまで待ちたいと思います。

 

不動産クラウドファンディングの利回りの考え方

 

「利回り」について本気で書くと3万字を越えてしまいます。

 

なので、簡単で恐縮ですが、ざっくり言うと不動産クラファンの案件分析の本質は「利回り」に集約できます。

 

物件価格と利回りの関係式は、「賃料÷物件価格=利回り」です。

 

つまり、賃料が一定と仮定すると(賃料はそうそう変動しません)、不動産クラファンでは利回りが低ければ、物件価格が高くなります。 

 

逆にいうと、高額で物件を取得してしまうと(高額な物件価格を基に利回りが決まるので)、利回りは低くなる、というロジックです。

 

3.3%という低利回りは、さすがにCREALは取得価格をムリしてないかな....

 

※詳細は公表前なので、ご自分で確認してみてくださいね。

 

もうお気づきかもしれませんが、僕は不動産鑑定士として「ムリをしている物件価格」は好きではありません。結局、売却時に投資家がリスクを負うことになるので。

 

ちょっと、いや、かなり気になるので、正式な発表を待ちたいと思います!

 

→CREAL公式ページ

 

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業者 投資額 累計分配金(税引前)
SBISL 2,300,000円 150,151円
OwnersBook 2,400,000円 103,726円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 269,227円
クラウドバンク 1,230,000円 274,899円
CREAL 1,310,000円 21,791円
Funds  500,000円 5,392円
SAMURAI 550,000円 3,500円
FANTAS funding 750,000円 8,656円
LCレンディング 250,000円 17,397円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 100,000円 364円
COOL 30,000円 111円
合計 11,510,000円 872,063円

 


  

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