投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【準備OK?】CREAL第3弾の大型物件募集前に予備知識を入れておこう!


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次のCREALの大型案件は何かな?わくわくするね。

 

何だろうね~。不動産市況を勉強しながら予想してみよう!

 

こんにちわ、トッティです。

 

これまで、

 

  • 「ホテルアマネク(8.8億円)」
  • 「さくらさくみらい駒込保育所(4.5億円)」

 

と2件の大型物件をリリースしたCREAL

 

いよいよ第3弾の大型物件のリリース間近です!期待値が高まってきました。

 

僕は本業では、リート物件の鑑定評価もしているので、インサイダーになる可能性もあることから、不動産市況の解説はできても、リートは買えないというジレンマがあります。

 

なので、CREALやFANTAS fundingが登場してくれて、本当によかったと思ってます。

 

今回は、過去の記事に一部手直しを入れつつ、投資用不動産市場で伸びてるアセットをふまえ、CREALの次の大型物件を予想してみました。 

 

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CREAL

 

 

証券化の対象となるアセット

 

投資用として証券化(小口化)できる不動産には、いろいろなアセットあります。

 

こちらのグラフは、国土交通省が発表している、国内で証券化の対象となったアセット別の資産割合です。

 

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出典:国土交通省「平成29年度不動産証券化の実態調査」

 

平成9年はオフィスと住宅で90%以上を占めてました。それが平成29年には、

 

  • オフィス:41.0%
  • 住宅:12.4%
  • 商業施設:12.4%
  • 倉庫:17.9%
  • ホテル・旅館:12.1%
  • ヘルスケア:1.8%

 

となっています。ずいぶんアセットの分散化が進んでますね。

 

分散化の背景には、オフィス、レジなどの特定のアセットの取得競争が激化したことにあります。

 

特に成長の見込めるアセット

 

今はどんなアセットが成長してるの?

 

主に3つのアセットが伸びてるよ!順番に説明するね。

 

物流施設(倉庫)

 

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中でも、特に増えてるのが物集施設(倉庫)です。僕の住む千葉県でも、日本最大規模の物流施設も含め、開発が続きます。

 

これは、Amazonを代表としたインターネット通販が急成長したことで、商品を保管するための倉庫需要が増加したことが要因です。

 

運送コストと保管コストのミニマイズするため、都市近郊の湾岸部にポコポコと大規模な物流施設ができはじめました。

 

また、首都圏では圏央道の工事がすすみ、インフラが整いつつあることから、それを見越して物流施設の建設が続いています。

 

高速道路からよく見えるよね。でもあんな大きな倉庫って....数億円では買えないよね?

 

そう。数十億円~数百億円はするよ。

 

物流施設は数億円~数百億円規模まで様々あり、不動産鑑定士として本当にもう何度も飽きるほど鑑定評価してきました。

 

湾岸部にある物流施設の多くは、Jリートや外資系リートの対象となるような数十億から数百億円規模の大規模倉庫。

 

いくら人気とはいえ、CREALで数百億円を集めるのは....ちょっと考えられないですね。

 

ただ、湾岸部のピカピカの大規模倉庫は無理でも、ちょっと交通の便が劣る内陸部には、投資対象となり得る10億円未満の中古倉庫もあるので、CREALでファンド化する可能性も十分あると思います。

 

倉庫は開発競争が加熱して、そろそろ素地価格は上限です...っと数年前から言ってますが、勢いは続いています(笑)。少なくとも、通販需要は今後も続くでしょうね。

 

ホテル

 

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インバウンドの増加、レジャー志向への変化から、ホテルも急成長しました。

 

僕が住む千葉県にはディズニーランドや成田空港があるので、ホテル建設ラッシュが続いていますし、リートによる取得も盛んです。

浦安にホテル作りすぎじゃない!?

 

ホテル建設でもっとも重要なポイントは、立地と交流人口。

 

ホテルは、人がこない場所に建てても意味ないもんね。

 

また、ホテルを運営するオペレーターも重要です。

 

オペレーションが収益力に直接影響しますし、事業の仕組みでリスク・リターン攻勢が変わってしまいます。

 

ホテルはオペレーターの実績も、重要な投資判断要素です!

 

ヘルスケア

 

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ヘルスケアとは老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、病院などです。

 

高齢化社会だし、これから増えていくのは間違いないか。

 

ヘルスケアは景気や市況の影響を大きく受けないので、安定した賃料収入が見込めるため、特に成長が見込めるセクターとして注目されてます。

 

価格が安定していることを、価格硬直性といいます。

 

総額も住宅と大きく変わらず10億円未満の物件もあるので、CREALでファンド化するには手頃ですね。

 

ただ、デメリットもあって、ヘルスケアは社会保障制度の影響を受けること。介護保険料が改正されると、ダイレクトに事業収益に影響してしまいます。

 

CREALはアセットマネジメント業務でヘルスケアを得意としているので、ヘルスケアがくる可能性が高そうです。

 

さっきの国交省のグラフだと、ヘルスケアの割合はまだ小さいから、伸びしろがあるといえるね!

 

CREALでこれまでのファンドをのぞいてみる

 

その他に伸びてるアセット

  

その他で投資用不動産市場で伸びてるアセットはこちらです。

 

インフラ系

 

太陽光発電施設、港湾施設などのインフラを、投資対象としてファンド化したものです。インフラファンド市場は2015年4月に東京証券取引所に創設されました。

 

  • 長期間にわたる独占的事業運営が可能
  • 安定的な収益が期待できる
  • 料金設定自由度に制約がある

 

底地

 

  • 建物がないので減価償却が不要
  • 底地をメインとする私募リートが創設されるなどリートに注目されている
  • 建物付きの物件不足や相対的な利回りの高さから底地取引が拡大中

 

底地とは、土地を貸して地代収入を得るアセットだよ。

 

結論:CREALの次期大型ファンドは?

 

CREALの次期大型ファンド予想の結論ですが、老人ホームが一番可能性が高くて、次に倉庫、意外性をついて底地ではないかと、勝手に予想してます。

 

いずれにしても、楽しみだね!

 

CREALは不動産専門のクラウドファンディングのエースに成長した

 

今はいい投資物件がなかなか市場に出回わりません.....

 

こちら(↓)の記事で、アセットマネージャー(ファンド運用のプロ)への取材内容を書きましたが、アセットマネージャーも「物件取得がむずかしい」と嘆いています。 

【最新版】アセットマネージャーに聞く投資用不動産マーケット最前線

 

大型物件はCREALしかなく、投資家の期待がもあって大変だと思いますが、今やCREALは押しも押されぬ不動産クラウドファンディングのエース。

 

個人的にも、不動産業界で挑戦を続けるCREALには感銘を受けてます。なんなら、物件探しを手伝ってあげたい(笑)

  

大型案件の発表後だと間に合わないかもしれないので、CREALへの登録は事前に済ませておいてくださいね。

 

→CREAL公式ページへ

 

CREAL

 

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オーナーズブック 3,000,000円 36,926円
maneo(109万円期失) 1,910,000円 246,712円
クラウドバンク 1,760,000円 241,712円
CREAL 1,100,000円 8,505円
LCレンディング 300,000円 9,588円
Funds 300,000円 2,421円
FANTAS funding 300,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
SAMURAI 200,000円 0円
合計 12,570,000円 650,464円

 


  

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