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サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

2020年現在、コロナ禍では「物流」が市場を牽引

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コロナ禍でも「物流マーケット」の勢いが止まりません。

 

Amazonなどのインターネット通販の拡大により、商品を保管する物流用地の需要が高まり、2013年ごろから全国的に物流用地の価格が高騰。

 

特に、「配送の地の利」がある「主要都市の湾岸部」で物流施設の開発が続き、首都圏では、地価公示(工業地)の上昇率が日本一となる地点も多々ありました。

 

僕たち不動産鑑定士が調査している地価公示、地価調査などの公的な評価では、物流用地で年間+10%ほど地価が上昇している地点もありますが、REITなどの実勢の取引価格で見ると、さらなる高値取引も見られます。

 

このような状況をふまえ、2020年現在の物流について、あたらめて振り返ってみたいと思います。

 

 

物流の空室率は低下・賃料は上昇

 

物流マーケットの現状を知る調査として、CBRE「ロジティクスマーケットビュー」が有名です。

 

2020年8月の同レポートによると、首都圏大型マルチテナント型物流施設(LMT)の空室率は「0.6%」と、”超”高稼働率を維持してます(近畿圏LMTの空室率は4.8%)。

 

空室率「0.6%」って・・・もう異常値ですね。少なくとも、僕の12年間の鑑定人生の中では、お目にかかったことがありません。

  

同レポートによると、賃料水準についても

 

  • 首都圏LMTで4,390円/坪(前期比+0.2%)
  • 近畿圏LMTで3,930円/坪(前期比+3.1%)

 

と、高単価かつ上昇傾向にあります。

 

証券化関係者なら、分かる方もいらっしゃるかもしれませんが、「坪4,000円」の賃料といえば、場合によっては地方のGMS(イオンなどの大型商業施設のこと)と同レベルです(注:立地や物件の個別性によります)。

 

「物流にしては相当高い」と言えそうな賃料水準ですが、最新の物流には、カフェやおしゃれな休憩室も完備されてますし、駅近くの立地も珍しくありません。

 

そういう意味では、商業施設と同レベルの賃料水準にあることにも、納得感があります。

 

有名なZOZOベースも拡張する

 

2015~2017年頃に、市場関係者の中には物流の賃料の上昇・キャップレートの低下(≒価格の上昇)は頭打ちとの意見もチラホラ聞かれましたが、予想以上に伸びましたね。

  

ご存じの方もいらっしゃるかもしれませんが、有名どころの物流施設には、湾岸部(千葉県習志野市茜浜)に、ファッションサイト「ZOZO」専用の大型倉庫「ZOZOベース」があります。

 

<ZOZOベース>

 

個人的には、本物件は10回以上見てるので(直接評価したわけではありませんが、鑑定業界で話題になったので、よく見に行きました)、動向が気になっている施設です。

 

本ZOZOベースも、2020年秋に拡張予定(プロロジスパークつくば2)と、勢いは衰えていません。

 

コロナ禍では「物流」が市場を牽引

 

2020年現在、投資アセットの中では「物流が市場を牽引」している状態です。

 

新型コロナの感染拡大により、倉庫内の従業員確保の問題や、売上が減少したテナントの撤退にともなう賃料下落など、懸念点はいくつかあるものの、当面は同様の傾向が続きそうです。

    

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