こんにちわ！不動産投資型クラウドファンディング投資家のトッティです。
みんな大好きCREALの新ファンドは保育所。
初回募集のホテルに続き、CREALは不動産投資型クラウドファンディングに新風を吹き込んでますね～。
CREALの小口案件ではクリック合戦の惨敗が続き、もう大型案件にしか投資できないので、このチャンスを待ってました。
個別分析の前に...
まずもってクラウドファンディングの期待の星、新しい道を切り開くCREALを大いに応援してます。
ただ、手放しに「CREALいいですよ！」と書いてしまって、万が一、元本毀損などの問題があった場合、ブログを読んでくださってる方々にご迷惑をかけてしまうかもしれません。
なので、個別ファンドの評価は正直にいきたいと思います。そこだけは曲げません。
物件分析は評価側の立場で考えてみる
物件概要はこちらです。
保育所需要について、「豊島区の人口増加傾向」とか「一定数の待機児童」とか、一般経済市場のマクロ的な要因は追い風なのは間違いないところです。
個人的にも、長男を保育所に入れるときは、空きがなく第3希望になってしまいましたし。
ただ、ありきたりの分析ではおもしろくない。せっかく不動産の専門家としてブログをやってますので、「物件を評価する立場」から切り込んでみたいと思います。
率直な第一印象
今回、保育所の事業収支は公表されませんでした。
初回募集のホテルアマネクでは、もう少し事業収支について詳細な記述があったのですが、今回は「事業収支検証の結果、家賃負担力は十分にある」の1行で完結。バッサリ削られてしまいました。
保育所の事業収支が不明なため、家賃負担力は検証できませんが、賃料収入の安定性については、
- 安定した公的補助金があり、
- 賃借人が途中解約する場合には「契約残存期間の賃料相当額の支払い」という違約金も設定されている
ため、契約期間中の賃料が下落するの可能性は低く、安定的だと思います。
ただ...
その他、評価の細かい部分は提示資料からは分かりませんので、「ん？これは...直接聞いてみたいな...」という箇所がけっこうありました。
Capレートが低い
個人的に1番の懸念事項は、保育所という特殊アセットでCapレート(直接還元法の還元利回り)4.1％はさすがに低すぎるかなと思いました。
ホテルアマネクでもCapレート4.2％がやや無理してるんじゃないかな～と思ったので、今回も同じです。
僕が機関投資家向けの公募・私募リートの評価に染まっているからかも知れませんが、
正直、痺れるようなCap水準です。
なお、物件価格とCapレートの関係は以下のとおりです。賃料は固定なので「Capレートを下げると価格が上昇する」という関係にあります。
Capレート＝賃料(固定)÷物件価格
不動産投資型クラウドファンディングの利回り(Capレート)は、ただ投資家側の配当利回りという意味合いのみならず、物件価格にも直接影響します。
つまり、「募集価格を高くする(＝物件価格を高くする)ためにCapレートを低くする」という流れです。詳しくは下記記事で解説しています。
業者により評価方針は様々
ホテルアマネクの評価でもそうだったのですが、土地価格も無理して高く査定してるのかも...。
土地価格を上げ、相対的に建物価格を抑えることで、建物の減価償却費が抑えられるので、その分配当を増やせるというカラクリです。
オーナーズブックとの大きな違いは、オーナーズブックの担保評価は「保守的な評価」ですが、CREAL(森井鑑定)はやや強気な「つま先立ちの評価」という印象を受けます
ただ当然、鑑定業者としては説明可能な範囲かと思われますし、限られた情報の中の個人的な見解です。別に森井鑑定を攻めてるわけではありません。
「上場企業」と「これからのし上がっていく企業」、「保守的な鑑定業者」と「強気な鑑定業者」など、そのバックグラウンドは千差万別ですから。
売却時の懸念事項
少し心配なのは売却時。
対象不動産は賃料固定の一棟貸しで、その他の収支項目でバリューアップが難しいと思われるので、Capレートを下げることで買った価格より高く売却することになると思います。
4.1％以下で売れるかどうか...さすがに3％代はないと思いますが...。
CREAL資料によると売却先は「一般事業法人」を想定しているとのことです。5億円という規模感やCap感から、まず普通のリートは買わないので、まあ、買主は一般の法人になると思います。
とは言え、CREALは300億円のアセットマネジメント業務実績のある不動産のプロですし、取得価格が抑えられたのかもしれません。また、売却時も戦略があってのことだと思いますので、推測はこの辺で止めておきます。
まとめ
CREALべた褒めが多い中、ちょっと辛口の評価になってしまったかもしれません。「気持ちよく投資したかったのに...」と思われたらごめんなさい。
ただ、僕は不動産鑑定士ですし、正直なブログであることは自分の中で曲げたくないので、客観的な第3者意見として参考にしていただければと思います。
多少、強気な評価も見受けられますが、僕は挑戦を続けるCREALを応援してます。
今回ももちろん投資します。
※クラウドファンディングは、元本を保証する商品ではありません。”必ずご自分で”納得するまで調べ、リスクを許容した上で、投資してください。
