利回りってめちゃくちゃ難しい。もう適当に投資してもいい？
確かに難しいけど、不動産クラウドファンディングに登場する利回りは、とりあえず「3つ」覚えておけばOKです！
こんにちわ、トッティです。
不動産投資型クラウドファンディングでは、主に3種類の利回り（取引利回り、期待利回り、鑑定利回り）が登場します。
利回りは、不動産鑑定士でも理解してない人がけっこういるくらいなので、理解できたら本当にスゴイことなんですけれども、普通にファンド分析するには、そこまで神経質になる必要もないと思います。
ただ、可能ならば、それぞれの利回りの意味くらいは理解しておいた方がよいことは間違いありません。
なので、今回の記事では各々の利回りについて解説しました。
一部上級者向けの内容になってます。よく分からない部分は、読み飛ばしてくださいね。
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取引利回り
取引利回りは、市場で実際に取引された利回りで、取引時点の不動産の純収益を取引価格で割った利回りです。
リートの取得物件を例にすると、上記の「取得時CR」が取引利回りです（CRはキャップレートの略）。
リートの取得利回りはインターネットで公表されてますので、誰でも確認することができます。
例えばCREALの大型物件の場合は、参考として「Jリートの取引利回り」をホームページ上で公開してますね。
取引利回りは、実際の取引市場で得られる利回りなので信頼性が高いものの、「物件ごとの個別事情」があるので、個別事情に応じた分析が必要です。
取引利回りで考慮する「物件ごとの個別事情」の例を挙げておきます。
ここから↓は上級者向けだよ！
買い手の資産規模
買い手の資産規模が小さい場合、規模を増やすために物件取得に積極的になるインセンティブが働くため、高額取得となり、取引利回りを下げる要因になることがあります。
つまり、聞いたこともない新興リートやクラウドファンディング業者が、物件を高値で買ってるパターンです。
リートでは資産規模「3000億円」が一つの目安。CREALを運営するブリッジ・シー・キャピタルはAM業で「300億円」です。
NOI利回りかNCF利回りか
公表される取引利回りにはNOI利回り、NCF利回りのいずれの場合もあるので注意が必要です。
NOI利回りは、投資家の間でよく使われる利回りです。
NCF利回りは資本的支出、一時金の運用益まで考慮するため、NOI利回りより低くなり、NOIより正確性が増します。
アクチュアル（実績に対する）利回りか、想定利回りか
将来的な賃料上昇・下落をキャッシュフローで考慮しているか、利回りで考慮しているかにより、利回り水準が異なります。
- 賃料の上昇をキャッシュフローで考慮していない場合（利回りで考慮する場合）、利回りは低くなる。
- 賃料の上昇をキャッシュフローで考慮している場合（利回りで考慮しない場合）、利回りは高くなる。
- 賃料の下落をキャッシュフローで考慮していない場合（利回りで考慮する場合）、利回りは高くなる。
- 賃料の下落をキャッシュフローで考慮している場合（利回りで考慮しない場合）、利回りは低くなる。
IPO・POの買い手の資金繰り関係の取引
IPO・POはブリッジファンドなどを使って事前に市場から仕込み済みの物件なので、取引利回りに「時間的なずれ」、「価格のずれ」が生じることがあります。
取得時から価格時点までのタイムラグを、利回りに反映しておく必要があります。
各プレイヤーの投資方針や投資目線
例えば第3者取引は、不動産市況により価格にブレが生じますし、複数物件まとめての取引（バルク）ならば、一つ一つの取引利回りの正確性は欠けます。
その他、オープンな取引の方が価格が高くなる（利回りが低くなる）傾向にあり、スポンサー取引は価格は安定する（利回りが安定する）傾向があります。
期待利回り
期待利回りは、投資家が期待する利回りです。
CREALのファンドを例に挙げると「想定利回り」となっていますね。一般的な不動産投資型クラウドファンディングで、最初に提示される利回りは「期待利回り」です。
あくまで投資家が「この利回りなら投資してもいいな」と期待する利回りなので、ケースバイケースですが、実際の取引利回りよりも高くなる傾向にあります。
最終的に物件を売却する際は、期待利回りどおりに売却できないこともるので、注意が必要です。
実際の不動産市場では、期待利回りは「利回りの方向感（利回りが上昇基調なのか、下落基調なのか）」を認識するために活用することが多いです。
鑑定利回り（NCF利回り）
不動産鑑定士が不動産鑑定評価で用いる直接還元法の還元利回り（NCF利回り）を指すことが多いです。
CREALでは森井鑑定の不動産鑑定評価書概要（会員限定）に記載されてますね。
不動産鑑定士、アセットマネージャー、レンダーなど、投資用不動産の市場関係者には、鑑定利回りが重要な指標になります。
ケースバイケースですが、2019年現在の傾向としては、
「期待利回り＞取引利回り≧鑑定利回り」
となることが増えてます。
鑑定利回りの注意点を挙げておきますが、上級者向けなのでサクッと読み飛ばしてもらってもかまいません。
ここから↓は上級者向けです！
鑑定利回りの注意点
- NOI利回りではなく、NCF利回りが一般的。
- 取引利回りや期待利回りは鑑定利回りを査定する際の参考になる。
- 鑑定会社により、鑑定利回りの判断は異なるので注意。
- 2019年では鑑定評価額の方が、実際に購入した金額より高くなることが多い。
- CFを加味した利回りか、CFを加味しない利回りかを判断すること。
- 直接還元法のNCF利回りはCFを加味しない利回りが一般的。
- 直接還元法のNCF利回りだけが独り歩きする傾向にあるので、本来であればDCF利回り（割引率DR、最終還元利回りTCR）も考慮すべき。
現場の情報はググっても調べられない
ざっくりと利回りを解説してきました。
各々の利回りの意味などは、ググって調べてみてもいいかもしれませんが、今回の記事のような「現場の情報」はググっても出てこないので、わりと貴重だと思います。
っということで今回はこの辺で。少しでも投資の参考になればうれしいのですが。
利回りの基礎をまとめた記事
【超わかりやすい不動産の授業】投資用不動産と金融市場との関係
【クラウドファンディング業者一覧】
トッティの投資先からおすすめをピックアップ！
荒波にもまれ変貌を遂げるか？話題独占のFunds(ファンズ)を徹底分析
【不動産鑑定士が解説】FANTAS funding(ファンタスファンディング)の評判・メリット・デメリットまとめ
【不動産鑑定士が解説】CREAL(クリアル)の評判・メリット・デメリットまとめ
【ソーシャルレンディングの実名化の流れは止められない】クラウドバンク実名化対応
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金 |
| SBISL | 3,150,000円 | 101,320円 |
| OwnersBook | 2,850,000円 | 40,114円 |
| maneo(109万円期失) | 1,910,000円 | 255,735円 |
| クラウドバンク | 1,730,000円 | 255,738円 |
| CREAL | 850,000円 | 13,158円 |
| FANTAS funding | 450,000円 | 0円 |
| SAMURAI | 450,000円 | 1,000円 |
| Funds | 500,000円 | 2,421円 |
| LCレンディング | 300,000円 | 12,670円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| 合計 | 12,390,000円 | 699,002円 |