こんにちわ、トッティです。
このブログで何度か書かせていただきましたが、賃貸マンション生活24年間にピリオドを打ち、ついに本日、自用の戸建に引っ越しました。
いやー、今日は疲れました...子供連れの引っ越しは疲れますね....
僕は学生時代は下宿、サラリーマン時代は転勤族だったので、引っ越しは今回でちょうど10回目です。ちなみに、今回お願いしたサカイ引越センターのお兄さん方の仕事っぷりは最高でした。
投資と全然関係のない話ですみません（苦笑）
さて。
不動産クラウドファンディングの利回りが低下傾向にありますね。最近ではFANTAS fundingの区分マンションが、ついに2.5％まで下がりました。
区分マンションの募集利回り
- CREAL：3.0～3.3％
- FANTAS funding：2.5～4.0％
利回りが低下している主な要因は、物件価格の上昇ではなく（※）、運営側で収益の配分割合を調整していることによるものです。
（※）「賃料÷物件価格＝利回り」なので、物件価格が上昇すれば利回りが低下します。
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【まとめ記事】
【不動産鑑定士が解説】FANTAS funding(ファンタスファンディング)の評判・メリット・デメリットまとめ
不動産クラウドファンディングで利回りが下がっていく理由
利回りが下がっていく理屈はこうです。
FANTAS fundingの投資家側の元本出資率（優先出資割合）は、概ね80％で固定されてます。
例えば、1000万円の物件であれば、優先出資者である投資家が800万円を出資して、劣後出資者であるFANTAS fundingが200万円を出資してますね。
一方、投資家に対する賃料の分配率は、物件ごとにFANTAS側で調整されてます。
FANTAS fundingでは、投資物件の実質利回り（NOI利回り）を公表していないので、詳細は分かりませんが、まあ、僕の予想では全分配率のうち、60％～90％の間で投資家に配分しているのではないでしょうか。
例えば、本来の実質利回り4.0％のうち、投資家に配分される割合を60％とすると、4.0％×60％＝2.4％（募集利回り）になります。
賃料が月10万円であれば、そのうち6万円が投資家に、4万円がFANTAS fundingに配分される計算です。ここで、
賃料 ÷ 元本 ＝ 利回り
という関係式にあるので、元本が一定なのに対して、投資家に対する賃料の配分割合が下がっていくと、利回りは下がっていく、というロジックです。
投資家サイドの出資率・分配率・利回りの推移
- 元本出資率：80％（おおむね一定）
- 賃料分配率：60％台～90％台（下落傾向）
- 利回り：2.5～4.0％（下落傾向）
投資家が80％出資（元本）しているのに、賃料の分配率（果実）が60％しかもらえないと、元本に対して投資家が得られる果実（利回り）は少なくなってしまいます。
運営会社のさじ加減で利回りがブレる
不動産クラウドファンディングでは、実質利回り（※）を分析することで、物件の持つ本来の価値（元本価格）を検証できます。
※NOI利回り、NCF利回り、キャップレートなどのこと。
一方、配分割合は管理会社のサジ加減で決まってしまいますので、そこは投資家が口を挟めません（運営側としても経営ですから、低利回りに文句を付けてるわけではありません！）。
現物不動産で、利回り2.5％であれば....イールドギャップが逆ザヤになりそうですが（笑）、不動産クラファンは管理不要、短期運用できるので、まあメリットもありますし。
当然ながら、投資家への配分を下げれば、運営側の取り分が増えます。
ただ、SYLA FUNDINGなんかは、おそらく適正利回りで募集されてるはず。
【関連記事】
【これぞ不動産クラウドファンディング！】SYLA FUNDINGの第3号は適正利回り！
利回りを下げる理由はクリック合戦対策
FANTAS fungingの区分マンション（キャピタル重視型）の利回りは、
8.0％→6.0％→5.5％→5.0％→4.0％→3.5％→2.5％
と段階的に下がってきました。
運営側が利回りを下げる（投資家への配分割合を下げる）主な理由は、やっぱりクリック合戦対策でしょうね。
需要と供給の関係から、どこまで下げればクリック合戦にならないかの均衡点を探ってるんだと思います。
特にFANTASの場合、同時に複数物件を供給してくれますが、それでもクリック合戦は解消されないので、利回りを下げるしかないんでしょうね。
利回りを上昇させる要因
今後、利回りを上昇させる要因になるのは、
- 不動産市場の物件価格が下がる
- 業者が分散し投資先が分散される
- 新業者のボーナスステージ
などが考えられますが、今の不動産市場、不動産クラウドファンディングの人気の高さを考慮すると、当面は低利回りが続きそうです。
こうなってくると、FANTASの空き家ファンドや新規の不動産クラファンASSECLIの利回り8％が貴重になってくるね。
FANTAS fundingやCREAL、SYLA FUNDINGもそうだったように、ローンチ初期は利回りのボーナスタイムが慣例になってるようです。
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※トッティは「本当にいい」と思って紹介させていただきますが、クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてみてくださいね。
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| OwnersBook | 2,220,000円 | 130,277円 |
| SBISL | 1,540,000円 | 186,065円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 282,617円 |
| クラウドバンク | 920,000円 | 284,720円 |
| CREAL | 1,410,000円 | 33,954円 |
| FANTAS funding | 1,000,000円 | 8,656円 |
| SAMURAI | 550,000円 | 4,268円 |
| Funds | 503,192円 | 9,398円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 130,000円 | 2,758円 |
| COOL | 0円 | 111円 |
| LCレンディング(撤退) | 0円 | 18,831円 |
| 合計 | 10,363,192円 | 978,501円 |
