投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

不動産クラウドファンディングの利回りが低下傾向にある理由

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こんにちわ、トッティです。

 

不動産クラウドファンディングの利回りが低下傾向にありますね。最近では「3%台前半」まで下がってきました。

 

 

利回りが低下している主な要因は、物件価格の上昇ではなく(※)、運営側で収益の配分割合を調整していることによるものです。

 

(※)「賃料÷物件価格=利回り」なので、物件価格が上昇すれば利回りが低下します。

 

【詳細はこちらで解説してます】

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配分割合(利回り)は管理会社のサジ加減

 

上の記事にも書きましたが、ざっくりとおさらいさせていただきますね。

 

不動産クラウドファンディングでは、鑑定利回り(※)を分析することで、物件の持つ本来の価値(元本価格)を検証できます。

 

※NOI利回り、NCF利回り、キャップレートともいう。物件の持つ収益力のこと。

 

一方、配分割合(投資家に提示される利回り)は管理会社のサジ加減で決まってしまいますので、そこは投資家が口を挟めません。

 

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運営側としても経営ですから、くれぐれも低利回りに文句を言ってるわけではありませんよ!

 

利回りを下げる理由はクリック合戦対策

 

運営側が利回りを下げる(投資家への配分割合を下げる)主な理由は、やっぱりクリック合戦対策でしょうね。

 

需要と供給の関係から、どこまで下げればクリック合戦にならないかの均衡点を探ってるんだと思います。

 

例えばFANTAS fungingの区分マンション(キャピタル重視型)の利回りは、

 

8%→6%→5.5%→5.0%→4.0%→3.5%

 

と下がってきました。

 

8%から3.5%って凄い変動率だね。

 

初期段階はボーナスステージ。投資していた人はラッキーでしたね!

 

特にFANTASの場合、同時に複数物件を供給してくれますが、それでもクリック合戦は解消されないので、利回りを下げるしかないんでしょうね。

 

利回りを上昇させる要因

 

今後、利回りを上昇させる要因になるのは、

 

  • 不動産市場:物件価格が下がる
  • 運営会社:クリック合戦の解消

 

などが考えられますが、今の不動産市場、不動産クラウドファンディングの人気を考慮すると、当面は低利回りが続きそうです。

 

こうなってくると、FANTASの空き家ファンドの利回り8%が貴重になってくるね。

 

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SBISL 2,300,000円 150,151円
OwnersBook 2,400,000円 103,726円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 269,227円
クラウドバンク 1,230,000円 274,899円
CREAL 1,210,000円 26,023円
Funds  503,192円 6,427円
SAMURAI 600,000円 3,500円
FANTAS funding 750,000円 8,656円
LCレンディング 50,000円 18,708円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 150,000円 817円
COOL 30,000円 111円
合計 11,313,192円 878,641円

 


  

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