こんにちわ、トッティです。
いよいよCREALの大型ファンド「Q Stay and lounge上野」の募集が近づいてきましたね。
【これまでCREALのホテル分析】
【超公開】CREALホテルの鑑定評価額はこう求められている！
本ファンドも、僕が感じたことを正直に書いてみたいと思います。
「Q Stay and lounge上野」の概要
- Q Stay and lounge上野
- 募集金額：46,500万円
- 利回り（年利）：4.5%
- 運用期間：12ヶ月
- 募集期間：2020年1月14日 20:00 〜 2020年1月28日 20:00
なるほど。インバウンドを対象としたホステルですね。パッと見では募集金額、期間、利回りとバランスがよく、投資家に人気がでそうなファンドです。
初回ホテルファンド「アマネク」では、ホテル事業を運営するオペレーターの事業収支が非公開とされていましたが、今回は事業収支も公開されてます（会員専用）。
いやー、情報公開を徹底するCREALは本当にすばらしいですね。
本ファンドのキモは「事業収支分析」と「利回り」の検証です。今回はやろうと思えば事業収支分析までできますので、投資家としてはそこまでやれば、もう完璧だと思います（あ、現地を見れる人は見た方がいいですね）。
事業収支分析については、CREALの会員限定情報から、「事業収益に対する運営利益の割合（GOP）」を確認できます。対象は2019年12月竣工なので、アクチュアルではない予測値です。
個人的には、宿泊特化型ホテルとホステルの収益力の差はあるものの、GOPがやや低い（家賃負担率が高い）ような気もしますが.....
まあ、事業収支は稼働前の予測値ですし、物件自体の個別性やホステルというアセットとしての特殊性もありますので、これ以上の言及は控えたいと思います。
なので、今回はざっくりと利回りベースから検証してみました。
「Q Stay and lounge上野」利回りの検証とホテル市況のボラティリティ
不動産投資アセットとしてのホテルは、ホテル事業の利益（GOP）が賃借人の賃料負担の原資となるため、オフィスやレジデンスなどの一般的な投資用不動産と比較して、より高い投資利回りが要求されます。
ただ昨今では、インバウンドを絡めた好調なホテル需要の追い風もあり、ホテルは一気に一般的なアセットとしての認識が広がり、物件価格の高騰にともなって、キャップレート（NCF利回り）は低下してきました。
もはやホテルだからキャップレートが高い（流動性リスクが高い）という時代は、過去の話になりつつありますね。
「Q Stay and lounge上野」のキャップレート（募集利回り）
いきなり結論を書きますね。
一般的な”宿泊特化型ホテル”（客室数100室程度）のNCF利回り（キャップレート≒募集利回りと仮定します）を、上野という立地（最寄駅から徒歩5分以内）かつ、築浅で考えると、4.0％前半になると思います。
ただ、今回の募集ファンドは、いわゆるビジネスホテルやリゾートホテルなどではなく、ホステルというやや特殊なアセットです。
ホステルという特殊性、流動性リスクと、既存建物のリノベーション（1992年6月築、2019年12月に改修）を考慮すれば、4.0％前半の相場に対して、今回の4.5％という募集利回り（≒会員限定情報である鑑定利回り）は、個人的にはそれほど無理のない水準だと思います。
つまり、諸々のリスクを約0.5％のスプレッドに含めているとすれば、ざっくりではありますが、利回りからのアプローチでは、今の不動産市況や個別性をかんがみると、本ファンドの利回り（物件価格）は手頃ではないでしょうか。
※僕は物件を見てませんし、詳細な資料もありません。あくまで部外者の一意見として参考に留めてくださいね。
ホテルは突然市況が悪化する！？
ホテル需要増大の背景には、インバウンドが大きく影響していることは、ニュースでもよく取り上げられますのでご存知の方も多いと思います。
僕も異論ありませんし、ホテルの評価でインバウンド需要は極めて重要です。そのうえで、本ファンドの所在する上野はインバウンドが多く、商業地の地価も上昇しています。
さらに2020年は東京オリンピック・パラリンピックも控えてますし、今後も羽田・成田空港のキャパは広がります。個人的には、東京のホテル需要は当面は安定すると思ってます。
ただ、”安定性を重視する不動産マーケット”にあって、こちら（↓）の記事でも書かせていただいたように、ホテル市況は時によって大きく変動します。
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例えば、京都ではホステルの乱立から過当競争になり、ビジネスホテルの稼働率が10％も急降下してますし、博多・天神のホテル市場は、日韓関係のもつれから急激にパフォーマンスを落としてます。
さらには、国家戦略特区で民泊ビジネスが自由な大阪も、ホテルが競合し個人的にそろそろ心配していますし、僕の住む千葉でもあきらかにホテルを作りすぎで、乱立が懸念されます（千葉では東京ディズニーランドと一蓮托生のホテルも多いです）。
ホテルというアセットは良くも悪くもインバウンド需要に偏っていますので、極めてボラティリティが高く、供給が過剰化しやすい側面があります。
通常よく見られるアセットであるオフィスやレジデンスと比較し、ホテル系は経済情勢や競合ホテルの新規参入などにより事業収支が大きく変動することで、突如市況が悪化する可能性も十分考えられるので、その点は頭に入れておいた方がいいと思います。
「Q Stay and lounge上野」分析まとめ
まとめると、「Q Stay and lounge上野」は投資対象として手頃ですが、ホテル系は市況の変化に注意。ただし、東京のホテル系需要は当面は安泰だと思う、というお話でした。
※全て私見です。
今回は時間の都合上、数値を使って実際に査定してみることまではできませんでした。
ただ、個人的には、CREALの大型ファンドは、ちくらつなぐホテルより後は、ムリのないアセットと評価になりつつあると思ってます（沖縄の専門学校をのぞいて）。
CREALで投資する安心感が増したことについて、収益価格以外にも、原価法（土地価格）で思うことがありますので、また記事にしてみたいと思います。
CREALは「募集総額30億円」という不動産クラウドファンディングでトップの実績があります。こちらの記事でも書いた通り、
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実績が積みあがることで、物件評価に好影響があるのかもしれません。
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【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| Rimple | 200,000円 | 0円 |
| クラウドバンク | 530,000円 | 342,098円 |
| creal | 1,140,000円 | 68,304円 |
| Funds | 700,000円 | 18,155円 |
| SAMURAI FUND | 750,000円 | 21,332円 |
| CRE Funding | 600,000円 | 3,418円 |
| SBISL | 1,600,000円 | 246,662円 |
| FANTAS funding | 1,750,000円 | 37,135円 |
| SYLA FUNDING | 150,000円 | 2,130円 |
| OwnersBook | 1,200,000円 | 173,126円 |
| Pocket Funding | 62,000円 | 6,330円 |
| Jointoα | 300,000円 | 0円 |
| CAMPFIRE Owners | 200,000円 | 0円 |
| クラウドクレジット | 100,000円 | 29,048円 |
| ASSECLI | 180,000円 | 0円 |
| COOL |  0円 |
111円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 313,546円 |
| LCレンディング | 0円 | 18,831円 |
| 合計 | 11,352,000円 | 1,280,226円 |
