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【超わかりやすい不動産の授業】投資用不動産と金融市場との関係

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投資用不動産の価格ってCREALで公表されてるけど、よくわからないんだよね~。どうやって求めてるの?

 

超簡単にわかるように解説するよ!

 

こんにちわ、不動産鑑定士のトッティです。

 

今回は、僕たち不動産鑑定士が不動産を評価するときに考えている、”金融市場””投資用不動産価格”の関係について記事にしてみました。

 

結論を先にお伝えすると、金融市場と不動産価格は、間に「利回り」をかませることで、すべてがつながりますよ。

 

まずはCREALに事前登録

CREAL

 

 

 

投資用不動産の価格の求め方

 

投資用不動産の価格は、

 

不動産の価格 = 不動産の生み出すキャッシュフロー ÷ 利回り

 

という式で求められます。いわゆる収益還元法(直接還元法)ですね。

 

利回りはキャップレートともいいます。

 

利回りの求め方

 

「不動産の生み出すCF」って賃料とかだよね。じゃあ「利回り」はどうやって求めてるの?

 

投資用不動産の利回りを求める方法には、金融資産の利回りに不動産特有のリスクを積み上げていく方法があります。

 

他にもいろいろな方法はありますが、今回は簡略化のため省略しますね。

 

利回りを求める式は、

 

利回り = 国債金利 + リスクプレミアム - 期待成長率

 

です。

 

説明しよう!

  • 国債金利:長期国債の金利のこと。
  • リスクプレミアム:不動産特有のリスクのこと。
  • 期待成長率:賃料の変動率のこと。賃料上昇ならマイナス、賃料下落ならプラスになる。

 

国債金利と不動産利回りの関係

 

利回りを求める式のうち、今回は「国債金利」に注目してみます。

 

国債は安全資産、いわゆる”リスクフリーレート”ですね。


今は金融緩和で国債金利がゼロに近いですが、金利が低いってことは、裏をかえせば今後、金利が上昇するリスクがある、とも言えます。

 

利回り = 国債金利 + リスクプレミアム - 期待成長率

 

という式に当てはめて考えると、右辺の国債金利が上昇すると、左辺の利回りが上昇します。利回りは、

 

不動産の価格 = 不動産の生み出すCF ÷ 利回り

 

という式であらわされるので、利回り(分母)が上昇すれば、不動産の価格は下落します。

 

これが金利と不動産価格との関係です。つまり、金利が上昇すれば不動産価格は下落します。

 

国債金利は2つの意味で注目

 

その1:金融緩和の出口

 

国債金利が不動産価格に影響するということは、日銀の今の金融緩和の出口戦略には注目しておいた方がいいですね。

 

日銀は、超低金利を2020年春までは継続する、と発表しました。

 

日銀の量的緩和が、少なくとも2020年春まで継続するということは、当面は不動産価格は安定する可能性が高い、ということができます。

 

その2:国債大量発行のリスク

 

また、日本は国債は発行しすぎなので、国債を持っていることが不安になると、国債を買う人がいなくなるので、国債を買ってもらうために、国債金利が上昇します

 

金利上昇リスク

 

国債金利は、日銀の「金融緩和の出口」「国債大量発行」という2つの意味で、今後上昇するリスクがあります。

 

つまり、裏を返せば、不動産価格の下落リスクがあるってことですね。

 

投資用不動産の価格と金融市場との関係

 

簡単ですが、これが「投資用不動産の価格」と「金融市場」との関係です。

  

CREALFANTAS fundingなどの不動産投資型クラウドファンディングの投資物件、ソーシャルレンディングの担保物件でも同じような考え方で不動産価格を求めているはずです。

 

ソシャレンは、OwnersBookのように、ちゃんと不動産がわかっている業者ならば...という前提条件が付きますが....

 

国債大量発行はリスクですが、金融緩和が持続するようなので、当面は不特法クラウドファンディング、不動産専門のOwnersBookは大丈夫かな、と個人的に思ってます。

 

不動産初心者の方は、まずはFANTAS funding、OwnersBookに少額から試してみてください。

  

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クラウドバンク 2,020,000円 237,327円
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