こんにちわ、トッティです。
コロナショックで世界が混乱してますね。
レンダーの融資姿勢に左右されるとはいえ、これまでは良好な資金調達環境を追い風にして、日本の「リート」や「クラウドファンディング」などのインターネットを使った不動産投資は活況を呈してきました。
世界の不動産市場から見ても、特に「東京・大阪」やインバウンド需要のある観光地を中心に安定してたよ。
低金利、金余りの状態が続けば、不動産投資市場への資金流入は続くため、個人的には「金利の上昇」が一番のネガティブな要因かなと思ってました。
ただ、今回は世界的に新型ウイルス蔓延という誰もが予想しえない天災。
今のところ、不動産市場に大きな影響はないようですが、市場収縮が続くと不動産市場（クラウドファンディング）にも、金利以外の新たなリスク要因になり得るのかを考察してみました。
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大暴落が起こった場合、不動産市場はどうなるのか？
現代は高度経済成長期のように単純なものではなく、マクロからミクロまで多様な価格形成要因のもと、不動産価格が成り立ってます。
なので、よく弊ブログでも書いてますが将来予測はプロでも難しく、一般の投資家が見抜くことは至難の業です。
当然、僕にも将来のことは分かりません。
ただ、今回のコロナショックを受けて、過去の不動産の価格推移や、「大混乱が起こった場合に不動産市場がどうなっていたのか」を知っておくことは大切だと思います。
僕は、まさにリーマンショックが起こった2008年秋に不動産鑑定士試験に合格し、混乱の中で再就職したこともあり、当時のことはよく覚えてます。
ということで、僕が把握している範囲にはなりますが、
- リーマンショック後の不動産の価格推移
- リーマンショック時の不動産市況
についてまとめてみました。
リーマンショック後の不動産の価格推移
まずはリーマンショック後の不動産の価格推移を見てみますね。
ところどころブログでもご紹介してますが、国交省が調査し公表している「不動産価格指数」を見ると、
2008年のリーマンショック後はいったん指数として20％程度下落したものの、翌年2009～2010年頃には底を打ち、その後は大きく乱れることはなく、2012年頃から上昇に転じています。
リーマンショック後も、リートをはじめとした不動産市場が大きく乱れなかったのは、リーマンショックの直前の2007年に制定された「金融商品取引法」（※）が効いていたことも理由の一つです。
（※）不動産商品に対する厳しい規制を定めた法律。
リーマンショック時と現在の不動産市況の比較
次に、不動産市場でも大きなインパクトのあった2008年リーマンショック時と、2020年現在の投資用の不動産市況を比較してみます。
2008年リーマンショック時
先ほど、「不動産は金商法が効いていたので大きく乱れなかった」と書きましたが、さすがにリーマンショック直後の1～2年は、不動産市場も混乱しました。
- アセットにより物件の需要が限定される傾向にあった。
- Jリートの予期せぬ破綻、生き残りのための合併などがあった。
- 投融資ともに資金繰りが厳しく、投資家の厚みはなかった。
需要が弱かったため、まともに動けるプレーヤーが少なく、主にサービサー（債権回収会社）が市場を牽引していました。
リーマンショック後は、「東京都心3区のオフィス以外は投融資できない」という極端な意見もあったほど、”一時的に”市況は落ち込みました。
2020年現在（コロナショック前）
- 需要の高さから、物件の供給が相当限定されている。
- 需要サイドでは、Jリート、私募リートの新規参入が続いている。
- 投融資とも良好な資金調達環境が続き、投資家の厚みが増している。
- 富裕層の個人やクラウドファンディング会社の行動が目立っている。
現在の主なプレーヤーはファンド、不動産会社、事業会社、不動産投資型クラウドファンディング運営会社、富裕層の個人投資家など。
全体的には好調な不動産市況と言っていいと思います。
※ここでいう不動産とは「機関投資家向けの大型物件や、立地・グレードの優れる優良不動産」のことを指しています。
コロナショックで不動産クラウドファンディング市場も混乱するのか？
繰り返しますが、僕は予想屋ではありませんので、先のことはわかりません。
また、メディアや不動産投資家も不動産が収入の柱になっているので（大手メディアは自社ビルを賃貸に供している）、不動産を悪く書かないでしょう。現にどのメディアも不動産について報じていないと思います。
なので、話半分にしていただきたいのですが、金融システム自体に混乱の原因があったリーマンショックと比較し、根本的には誰も悪くないコロナショックには大きな違いがあると思ってます。
つまり、コロナショックは実体経済に大きな影響を与えているものの、肝心の金融システム自体は乱れておらず、今なお低金利の状態が続いています。
過去の歴史を振り返ると、ホテルなどアセットによってはエンド需要の減退により不動産市場も乱れる可能性は否定できないものの、
景気の影響を受けにくく中長期的に期待できるアセット（物流、底地、ヘルスケアなど）を選別するなどで、個人的には対応できる部分もあると思ってます。
ただ、今はオリンピックの開催も危ぶまれる中、コロナの先行きはまったく不透明であることも事実です。
株とは違い、ボラティリティの小さい不動産（クラウドファンディング含む）とはいえ、まずは「ウイルスの収束が見えること」が市場の混乱回避につながると個人的に思ってます。
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※トッティは「本当にいい」と思って紹介させていただきますが、クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてみてくださいね。
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| OwnersBook | 1,970,000円 | 131,691円 |
| SBISL | 1,490,000円 | 193,879円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 291,328円 |
| クラウドバンク | 560,000円 | 306,693円 |
| CREAL | 1,420,000円 | 42,421円 |
| FANTAS funding | 850,000円 | 13,194円 |
| SAMURAI FUND | 850,000円 | 4,268円 |
| Funds | 203,192円 | 13,892円 |
| SYLA FUNDING | 200,000円 | 0円 |
| CRE Funding | 100,000円 | 0円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 142,000円 | 3,581円 |
| COOL | 0円 | 111円 |
| LCレンディング(撤退) | 0円 | 18,831円 |
| 合計 | 9,875,192円 | 1,036,735円 |
