みなさん、いかがお過ごしでしょうか、トッティです。
物流投資に市場の注目が集まる中、物流に特化したクラウドファンディング「CRE Funding」から新ファンドの登場です！
＼ついに登場！東証一部の物流ファンド！／
【CRE Fundingって何？】
CRE Funding(シーアールイーファンディング)登場！ついにソーシャルレンディングで物流投資が可能に！
CRE物流ファンド2号 厚木愛川
- 名称：CRE物流ファンド2号 厚木愛川
- 事業者：株式会社CREアライアンス
- 募集総額：3,000万円
- 募集形式：先着順
- 募集期間：2020/3/11 19:00～
- 予定利回り：約2.5%
- 予定運用期間：約11カ月
- その他：東証一部上場CREの保証付き
今回CRE Fundingで募集されるのは、FUELのプラットフォームを活用した第2号。
利回りは2.5％と第1号より0.5％下がってるほかは、第1号と同じく、メザニンローンに対する第2順位への投資です。
本ファンドは、対象不動産（倉庫）を運用・売却し、その売却益から借入金の返済が行われます。
ということで、今回は今の物流市況と対象不動産について、自分なりに分析してみようと思います。
物流ニーズが高まる要因と驚異的な空室率
僕がここ6～7年で鑑定評価させていただいたREIT系の投資物件のうち、たぶん半数以上が物流施設です。
EC市場の拡大とともに、物流用地のニーズが高まっている中、投資物件としても物流が見直され、ここ数年で一気に市民権を得ました。
ただ、最大の消費地である東京の物流用地は、湾岸部にマンション建設が進んだこともあって、慢性的に供給が不足しています。
その代替地として、今回のファンドのような東京に隣接する神奈川や千葉の物流用地に対するニーズが高まっている、というわけですね。
- EC市場の拡大と物流ニーズの高まり
- 特に外環道・圏央道を介した拠点ニーズが高い
物流ニーズの高まりを示すデータとして、CBREの「ロジスティクスマーケットビュー 2019年第4四半期」を参考にさせていただきました。
同レポートによれば、現時点の首都圏の大型マルチテナント型物流施設の空室率は1.1％まで低下しています。
物流の供給が増えているにも関わらず、この空室率1.1％は本当に驚異的です。僕も長年、不動産業界にいますが....もうこれは異常値レベル。
なかでも今回の対象不動産の存する圏央道エリアの改善が顕著で、空室率は1.2%（2008年以降の最低水準）！
なお、同レポートによれば、物流の賃料も上昇傾向にあります。
ということで、もちろん物件毎の個別性にもよりますが、全般的には物流の需要はまだ高く、市況は堅調に推移していることが確認できますね。
物流マーケットは活況でございます。
なお、コロナウイルスによる影響は今後注視していく必要がありますが、今のところ、外出を控えネットで買い物をする人が増えたことで、EC市場は特需ではないでしょうか。
CRE Fundingの対象不動産の分析
今回の投資対象となる不動産は、神奈川県厚木市に所在する物流施設（厚木愛川倉庫）です。
対象不動産を立地面から見ると、神奈川県の内陸部で、必ずしも首都圏で上位の立地....というわけではありません。
ただ、圏央道「相模原愛川」I.Cより約4.0kmで、最大の消費地である東京には圏央道でアクセス可能ですね。
建物面からは、写真を見る限りですが、築年が経過していることもあり、湾岸部のピカピカの大規模倉庫というわけではないようです。
よって、対象不動産は物流施設に求められる汎用性（さまざまなテナントに対応できる仕様）は高くなさそうですが、
- 対象には既にテナントが入居していること
- 売却先はCREグループに決定していること
から、個人的には流動性リスクを懸念するほどでもないと思います。
さらに、契約面から見ると、
- 東証一部上場CREの保証付き
- 賃料保証のマスターリース契約
と、投資家を安心させる要素もあるので、あくまで部外者の一意見ではありますが、投資先としてはかなり手堅いんじゃないかと思ってます。
ちなみに利回りが2.5％とやや低いですが、現物の不動産市場においても、物流は需要の高まりから利回りは低下傾向にあります。
対象不動産まとめ
- 立地は圏央道へのアクセスが優れる
- 建物は築年が経過し汎用性は低そう
- ただ売却先はCREで流動性は問題ない
- CRE保証とマスターリースで安定性が高い
- 利回りは現物不動産でも低下傾向にある
※僕は実際に現物を見ていないので、詳細は不明です。あくまで客観的かつ個人的な一意見です。
CRE Fundingで物流投資がますます加速する
これまで、J-REITや私募REIT、外資系ファンドや商社、大手ディベロッパー系など、機関投資家向けとされていた物流への投資。
機関投資家の間では、既に「物流は投資対象として安定的な特徴を有する」との認識が広まっています。
そんな中、クラウドファンディングのCRE Fundingの登場により、個人投資家にも間口が広がりました。
これは一つの時代の始まりで、CRE Fundingはクラウドファンディング、ひいては不動産投資全体から見ても、ある意味で最先端の投資だと思ってます。
時代の変化を感じつつ、本ファンドは必ず投資しておきたいと思います。
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※トッティは「本当にいい」と思って紹介させていただきますが、クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてみてくださいね。
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| OwnersBook | 2,070,000円 | 130,864円 |
| SBISL | 1,490,000円 | 193,879円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 287,119円 |
| クラウドバンク | 800,000円 | 305,561円 |
| CREAL | 1,420,000円 | 42,421円 |
| FANTAS funding | 850,000円 | 13,194円 |
| SAMURAI FUND | 750,000円 | 4,268円 |
| Funds | 203,192円 | 13,892円 |
| SYLA FUNDING | 200,000円 | 0円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 128,000円 | 3,481円 |
| COOL | 0円 | 111円 |
| LCレンディング(撤退) | 0円 | 18,831円 |
| 合計 | 10,001,192円 | 1,030,467円 |
