投資の時間

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【CREAL】SOLA沖縄学園!ファンド分析の結果は....

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CREALの大型ファンド「SOLA沖縄学園」


CREALはキャンペーンもかぶせてきましたし、相当思い切った渾身のファンドだと思います。

 
CREALを運営するブリッジ・シー・キャピタルの横田社長は、不動産ファンドが専門なので、大型ファンド募集時は、リート並みの情報を提供してくれますよね。

 

ここまで情報を提供してくれるので、毎回、真剣に分析しないと失礼かと思い、僕も実務経験をフル活用して分析させていただいてました。

  

過去の大型ファンド分析

 

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※関係者への影響も配慮させていただき、CREALで提示された数字は使わずに、経験則から独自に概算してます(実務であれば報酬は数十万~正式に鑑定すると数百万円を無料公開してます)。

 

ただ、今回のファンドは....厳しかったです。

 

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SOLA沖縄学園は分析が難し過ぎる!

 

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今回の新ファンド「SOLA沖縄学園」専門学校です。

 

専門学校を取得するリートはレア中のレアで、僕は評価したことがありません。

 

また、リーマン時代も含めて、評価している不動産鑑定士を見たことがありません(日本全国でも実績がある人は極めて少数だと思います)。

 

む....難し過ぎる!

 

ここは正直に謝らせてください。一般的な収益物件ならいくらでも書けますが、今回は僕の手に負えるファンドではありませんでした!すみません!

 

ごくまれに専門学校の取得はリートでも無いわけではありません。例えばスターアジア不動産投資法人とか。

 

ただまあ、スターアジアは、物流など千葉でも何件か取得してますが、僕の主観では首都圏を中心につっこんだ価格で物件を取得する新興リートというイメージを持ってます(私見です)。

 

また、沖縄県宜野湾市の専門学校市況も知りませんし....

 

ファンド分析のキモは家賃負担力と利回り水準

 

本ファンドの分析のキモは「家賃負担力と利回り水準」の検証です。今回の場合、

 

  • CREALでも家賃負担力や利回りの判断は省略され
  • SOLA沖縄学園HPの財務諸表だけでは分析不可

 

なので、分析がちょっと難しい...というか関係者以外はムリですね。

 

立地や個性によって利回り水準が大きく異なりますし、ましてや特殊ファンドの売却時の利回りなんて、余程の精通者じゃない限り分かりません(苦笑)

 

さらに、不動産の事業収支の検証では、SOLA沖縄学園のホームページに公表されている財務諸表をそのまま使えません。独自に再集計が必要です。

 

※例えば費用項目の販売管理費では、保険料・地代家賃・租税公課・減価償却費は不動産収支で考慮するため、事業収支から除く必要があります。

 

また、項目一つづつの適正水準の検証、将来予測も必要ですし、本来であれば今後の学生市場の動向や対象の周辺競合施設と比較した競争力などを加味した、安定的な事業収支にもとづくGOP(営業総利益)の査定が必要です。

 

うーん。難しい....

 

★★★

 

情報がなくても一般的なアセットなら経験則で判断できますが、僕は専門学校の(ましてや沖縄の)適切な家賃負担力や利回り相場を知りません....

 

※レア物件なので、売却時のNCF(鑑定キャップレート)は相当高くなるとは思いますが、その適正水準が分かりません。

 

CREALでも本ファンドには

 

  • 専門家コンサル報酬に数千万かけている
  • 物件調査費用も通常の倍を費やしている

 

こともあって(費用はCREAL+投資家負担)、外部専門家による分析を入念に行っているようです。鑑定を担当したJILL森井鑑定も、本ファンドは手探りだったのではないでしょうか。

 

要するにごめんなさい

 

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例えば、外資系ならば、アービトラージを狙っているだけなので、数字(利回り)だけ見て(建物はチラッと見るか見ないかで)投資判断もするでしょうが...(苦笑)

  

いろいろ書きましたが、ブログで適当に概算などできませんので、本ファンドの分析は控えさせていただきたいと思います。

 

勉強不足で申し訳ありませんでした。

 

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CREAL公表情報の抜粋

 

最後にCREALの公表情報を抜粋させていただきますね。

 

所有関係

 

  • 前所有者:学校法人SOLA沖縄学園
  • 新規取得:CREAL+投資家
  • 取得目的:SOLA学園の成長支援。ESG投資。

 

※補足

  • ブリッジシーキャピタルの収益のうち100万円を首里城に寄付
  • 20年間の定期建物賃貸借契約(セールス&リースバック)
  • 借入人の6億円の有利子負債を削減、借入余力を増やす
  • 新規学科(介護・看護等)の新設を計画
  • 保健医療分野において4年制の「専門職大学」を目指す

 

物件

 

  • 「SOLA沖縄学園」(SOLA沖縄保健医療工学院+スターウッドBeB美容専門学校)の土地と建物
  • エンジニアリングレポートで遵法性がC評価だが、是正予定

 

契約

 

  • 20年間の定期建物賃貸借契約
  • ML契約:投資家&CREAL→ブリッジ・シー・エステート
  • SL契約:ブリッジ・シー・エステート→SOLA沖縄学園

 

専門学校の運営者の実績

 

  • 1990年4月に個人が立ち上げた専門学校。創業約30年。
  • 2009年に法人化、2015年に隣地に2号館を建設。
  • 全9学科、定員700名超と大型。現在は約520人。
  • 500㎡超の体育館やフットサルコート等の施設が充実。

 

マクロ分析

 

  • 沖縄は2030年まで人口増、2045年で2015年比較で横ばい。
  • 本物件の所在する宜野湾市では2035年まで人口が増加。
  • 2015年から2035年にかけプラス約8.3%の人口増。
  • 那覇空港では2020年3月に第2滑走路の供用開始予定。

 

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maneo(109万円期失) 1,890,000円 273,739円
クラウドバンク 1,230,000円 279,121円
CREAL 1,210,000円 26,023円
 FANTAS funding 750,000円 8,656円
SAMURAI 600,000円 4,268円
Funds  503,192円 6,427円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 150,000円 1,330円
COOL 30,000円

111円

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合計 10,823,192円 901,813円

 


  

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