クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた(予算3000万円)

大型ファンド「さくらさくみらい駒込」売却!開拓者CREALから目が離せない!

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CREALの大型ファンド「さくらさくみらい駒込」の売買契約が締結されました!

 

さくらさくみらい駒込は「保育所」という不動産投資型クラウドファンディングでは類を見ない特殊ファンドで、投資家の注目を集めました。

 

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特殊なアセットを投資物件に仕上げ、無事に期限内に売却できた(多分)CREALの功績は大きいと思います。すばらしい!

 

これで大型ファンドの売却実績もできましたね。個人的にも30万円投資したので本当にうれしいです。

   

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CREAL売却利回りと売却先は償還時に公表か

 

元本の償還は、2020年3月31日(2月運用分)になるようです。当初は3月末までの運用で、4月末に最終配当・償還の予定だったため、少しだけ早くなりましたね。

 

CREAL(クリアル)保育所は本当に投資OK!?不動産鑑定士の立場から分析」で、「痺れるような利回りだ!」と書いてしまいましたが、いくらで売却されるんでしょう?

 

売却利回りが気になります。あとは誰が買ったのかと。

 

さくらさくみらいは賃料固定の一棟貸しで、費用項目もほぼ決まっている(と思われる)ため、収支関係でバリューアップが難しい案件だと予想してました。

 

つまり、僕の予想が正しければ、買った価格より高く売却するには利回り(Capレート)を下げることになるはずです。

  

償還後に売却価格(売却利回り)は公表されるはずなので、楽しみに待ちたいと思います。

 

CREALが示した投資対象としての保育所のケーススタディ

 

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さくらさくみらいは、35年の定期借家契約で、長期にわたって安定的なキャッシュフローが確保できる投資物件でした。

 

つまり、今回の取得から売却まで完結させることで、保育所が投資対象として安定的にCFを得られるアセットという認識が生まれました。

 

もちろん、物件の個別性にもよりますが、仮に、現借主のさくらさくみらいが退去したとしても、汎用性を有する施設であれば後継テナントの確保も可能です。

 

今の不動産クラファンは、良くも悪くも区分マンションが主流です。

 

これで保育所運営のケーススタディがなされ、他の不動産クラファンが追随するような流れになれば、さらにおもしろくなりそうですね。

 

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→CREAL公式ページ

 

【開拓者CREAL】物件不足から競争が激化し特殊ファンドはリスクプレミアム縮小へ

 

今の機関投資家向けの不動産取引市場は、売物が極端に不足してます。

 

これまでの歴史を振り返ると、不動産投資市場では新規開拓のため、既にプレイヤーに厚みのあるオフィスや住宅ではなく、物流施設や老人ホームといった特殊アセットにも市場が広がっていきました。

 

特殊アセットは最初は「リスクが高い!」と供給は限定的で、実際に利回り(=リスク)も高かったのですが、安定運用を続けることで、徐々に市民権を得ていきました。

 

まとめると、売物不足が取得競争を激化させ、需要が特殊アセットにも広がり、最終的には特殊アセットのリスクプレミアムは縮小していく、というサイクルです。

 

保育所という特殊アセットも、同じような道を歩むのかもしれません。

  

特殊アセットを組成し続けるCREALは、ここまで計算されてるはず(話題のファンドで興味を集める狙いもあると思いますが)。CREALはセンスもいいですね!

 

投資家にとっても、初期段階は利回りが高くなるという先行者利益があります。

 

開拓者CREALの次の出方が待たれます。固唾を飲んで見守りたいと思います。

  

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【クラウドファンディング投資額集計】 

業者 投資額 累計分配金(税引前)
OwnersBook 2,420,000円 103,708円
SBISL  1,680,000円 174,472円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 278,105円
クラウドバンク 1,010,000円 282,583円
CREAL 1,210,000円 30,096円
FANTAS funding 800,000円 8,656円
SAMURAI 550,000円 4,268円
Funds 503,192円 9,398円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 150,000円 1,952円
SYLA FUNDING 100,000円 0円
COOL 30,000円 111円
LCレンディング(撤退) 0円 18,831円
合計 10,543,192円 929,026円

 


  

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