投資の時間

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【ファンド分析】CREAL「リノ西落合」


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こんにちわ、トッティです。

 

みんな大好き、CREALの第4弾の大型ファンドは「レジデンスの一棟貸し」

 

よく分からないまま投資するよりは、自分が投資する物件が、どう評価されているかを知っておくに越したことはありません。

 

っということで、今回も”評価の内部から切り込む形で”ファンドを分析してみました。

 

トッティは投資物件の評価が専門だもんな。

 

数千億円分の評価実績のエッセンスを圧縮してお届けします!

 

では、さっそく。

 

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概算に当たっての前提条件

 

CREALは、「会員」にならないと確認できない情報があります。

 

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CREAL側で提示された会員限定情報に気をつかうは面倒なので、いっそのこと「一から自分で査定してしまった方が早い!」という結論に至りました。

 

なので、今回、僕が概算した数値は、CREALの会員限定情報は一切使ってません。

 

会員以外にも公開されている情報のほか、査定項目の数値は、すべて僕が投資用不動産を評価してきた経験から得た、適切であろう水準を採用しています。

 

ただ、トッティは現地調査をしてませんし、詳細な資料も入手できません。あくまで本ブログは参考レベルにとどめてくださいね。

 

ちなみに、CREALを運営するブリッジ・シー・キャピタルのAM報酬は、物件価格に対して1%です。

 

つまり、運営側は物件価格が高いほど報酬は高くなるというインセンティブがあるのに対して、僕は完全な第3者なので、100%中立な立場から概算できます。

 

概算額はそれなりに説得力があると思いますし、最新の投資用不動産市況を把握してますので、利回り水準などは信頼していただいても大丈夫です。

 

「リノ西落合」ファンド概要

 

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・募集金額:24,300万円
・想定利回り(年利):4.0%
・想定運用期間:18ヶ月
・募集期間:2019年7月16日 20時 〜

 

直接還元法による収益価格

 

物件価格は収益価格(直接還元法)を採用します。

 

※すべての査定項目の文責・著作権は弊ブログに帰属します。

 

注意点

 

  • 原価法は参考程度なので省略、DCF法は査定が細かくなるので省略します。
  • CREALで採用されている「一棟貸しのマスターリース契約」ではなく、一般的な「エンドへの直接賃貸(マルチ賃貸)」を想定しています。
  • 査定数値は、一般的なリート系の投資用不動産の評価でよく用いられる水準を採用しています。

 

直接還元法による収益価格

 

      単位:千円 
査 定 項 目 査定数値 査定コメント
賃料収入   13,968 1室平均97,000円で査定(約13,500円/坪)
  (単価) (13,452円/坪)  
共益費収入   0 賃料収入に含めて査定
水道光熱費収入 150 一般的な水準で査定(専用部)
  (単価) (145円/坪)  
駐車場収入   0 駐車場・バイク置場・駐輪場収入はない
礼金収入   291 礼金1カ月で査定
更新料収入   437 更新料1カ月で査定
その他収入 0 特にない
潜在総収益 14,846  
(-)空室等損失 735  
  住宅稼働率 95.0% マルチ賃貸を想定し稼働率95%で査定
(-)貸倒れ損失 0 敷金があるため計上しない
運営収益(有効総収益) 14,111  
維持管理費 300 契約によるが一般的な水準で査定
水道光熱費 140 設備によるが一般的な水準で査定
修繕費 248  
  原状回復費 130 15,000円/坪で査定
  修繕費 118 築年・アセットを考慮し一般的な水準で査定
PMフィー 398 契約によるがマルチの一般的な水準で査定
テナント募集費用等 484  
  賃貸手数料等 276 賃料の1カ月分で査定
  更新手数料 208 更新料収入の50%をPMに支払う想定
公租公課 土地 129 小規模住宅特例措置を勘案して査定
  建物 1,121 中長期では新築の減免・減額は考慮しない
損害保険料 60 建物価格に定率を乗じて査定
  (対建物積算価格) (0.06%)  
その他費用 0 ない
運営費用(総費用) 2,880  
  経費率 20.4%  
運営純収益(賃貸純収益) 11,231  
(+)一時金の運用益(運用利回り1.0%) 22  
  敷金 2,212 2カ月を想定
(-)資本的支出 274 築年・アセットを考慮し一般的な水準で査定
  (対再調達原価) 0.3%  
純収益(正味純収益) 10,979  
還元利回り(NCF利回り) 4.10% 現時点の投資用不動産市況を考慮して査定
直接還元法による収益価格 267,780  
トッティ概算額            ≒268,000  

 

「2.68億円」、これが僕の概算額(売却予想価格)です。

 

CREALへ投資家登録されてる方は、ぜひJILL森井鑑定の評価と比べてみてくださいね。 

 

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売却価格から見る元本毀損の可能性

  

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次はこの「2.68億円」をもとに、元本毀損の可能性について分析してみます。

 

注意点

 

  • 「BCC」はCREALを運営するブリッジ・シー・キャピタルの略。
  • 数値は全てトッティの査定値で、CREAL提示情報ではありません。
  • 売却手数料も概算で、実際の手数料と異なる場合があります。
  • 今回のBCCの劣後出資は10%です。

 

売却価格から見る元本毀損の可能性

 

単位:千円

パターン ②(概算値)
NOI 4.7% 4.3% 4.2% 4.1%
NCF 4.5% 4.1% 4.0% 3.9%
売却額 244,000 268,000 275,000 282,000
手数料 3% 3% 3% 3%
手取額 237,000 260,000 267,000 274,000
損益 -33,000 -10,000 -3,000 4,000
投資家毀損(優先) -6,000 毀損なし 毀損なし 毀損なし
BCC毀損(劣後) -27,000 -10,000 -3,000 毀損なし

  

売却時のNCF利回りが、

 

  • ①4.5%の場合、投資家が600万円元本毀損、BCCは2700万円全損
  • ②4.1%の場合、投資家の元本毀損なし、BCCは1000万円毀損【トッティ概算】
  • ③4.0%の場合、投資家の元本毀損なし、BCCは300万円毀損
  • ④3.9%の場合、投資家もBCCも毀損なし

 

という想定です。次に各々のNCFを詳しく見ていきます。

 

①NCF4.5%

 

売却時のNCFが4.5%であれば、投資家の元本のうち、600万円分が毀損することになります(BCCは全損)。

 

ただ!

 

いくら最寄り駅がマイナーとはいえ、新宿区のワンルームマンション(マルチ賃貸)で、今後1年半でNCFが4.5%になることは、よほど物件に問題でもない限り、まずあり得ませんので、投資家の元本毀損の可能性は低いと思います。

 

②NCF4.1%

 

トッティの概算ではNCF4.1%です。

 

「西落合」という立地の利回り水準、築浅などを考慮すると、NCF4.1%程度が標準的で、僕が考える”最も可能性の高いシナリオ”がこのパターンです。

 

NCF4.1%は、現時点の「一般的な」Jリートや私募リートが、本物件を購入する際の利回り水準と考えてます。

 

※一般的なリートとは、アドバンスレジデンス投資法人、野村不動産マスターファンド投資法人などの大手投資法人を指します。

 

NCF4.1%で売却となった場合、投資家の元本毀損はありませんが、BCCは2700万円の出資のうち、1000万円が毀損することになります。

 

③NCF4.0%

 

NCF4.0%で売れれば、投資家に損失はなく、BCCは300万円だけの損失です。

 

おそらくNCF4.0%前後が「損益分岐点」になると思います。

 

④NCF3.9%

 

NCF3.9%で売却できれば、投資家もBCCも元本が毀損することはありません。

 

ただし、NCF3.9%といえば、東急田園都市線沿線(二子玉川など)、吉祥寺、目白、中央線沿線(中野など)、池袋などと同水準です。

 

マイナー立地の「リノ西落合」で、NCF3.9%は、”普通の”リート系はまず買いません(普通じゃない新興リート、インバウンド、お金持ちの個人投資家、法人なら買うかもしれませんが)。

 

NCF3.9%では普通に考えると売れないけれども、世の中には普通じゃない人もいますので、3.9%で売れる可能性はゼロではありません。

 

トッティの結論と投資判断

 

以上より、僕の結論は

 

  • 本ファンドで優先出資の投資家が元本毀損する可能性は低い。
  • ただし、劣後出資のBCCは、一部毀損の可能性は低くない。

 

です。

 

繰り返しますが、すべてトッティの想定値です(CREAL提示情報ではありません)。

 

さて、以上の分析から、「劣後出資まで考慮すれば本ファンドは比較的固い」と判断のうえ、個人的には20万円ほど投資しようと思います。

 

少しは投資の参考になりましたでしょうか。

 

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