投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【完全版】ジョイントアルファ(Jointo α)「豊洲タワー」ファンド分析!

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こんにちわ、トッティです。

 

さっそく不動産クラウドファンディング「ジョイントアルファ」で口座を開設しました(9月27日に申請して、9月30日には登録が完了しましたよ)。

 

ジョイントアルファが楽しみなので、今のうちに募集予定の「豊洲タワー」をファンド分析してみました。

 

募集開始は2019年11月13日からと、まだまだ先なんですけどねw

 

客観的な意見として、少しでも参考になれば嬉しいです。

 

【まとめ記事】

ジョイントアルファ(Jointo α)本格始動!【東証1部のクラウドファンディング】

 

【大阪天王寺ファンドも分析してます】

【驚愕】ジョイントアルファ(Jointo α)は魅力満載!「大阪天王寺ファンド分析」

 

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アルファアセットファンド豊洲タワーの概要

  

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本ファンドは豊洲のタワーマンションですね!

 

上層階から「東京湾を望む開放感」はハンパないんでしょう...

 

臨海部のタワマンは「中国系の富裕層のインバウンド」が投資物件として購入することも多いようですね。

 

庶民の僕には、とても手が出ませんが、一度くらいはタワマンパーティとかしてみたかったかも...w

 

ファンド概要

 

  • アルファアセットファンド豊洲タワー
  • 募集総額:47,600,000円
  • 1口当たり:100,000円
  • 運用期間:2019/12/01~2020/11/30
  • 利益分配:年利3.4%(税引前)
  • 分配:償還時に一括
  • 収益:賃借人からの賃料収入・売却益
  • 優先劣後:穴吹興産が30%の劣後出資
  • 申込期間:2019/11/13 ~11/15 

 

なるほど~。大阪天王寺ファンドより利回りが低くて、収益に「売却益」が含まれてるね。

 

物件概要

 

  • アーバンドックパークシティ豊洲タワーA
  • 所在:東京都江東区豊洲二丁目13番地1
  • 最寄駅:有楽町線「豊洲駅」徒歩6分
  • 敷地面積:28,900.05㎡
  • 構造:RC造B1付53階建(25階部分)
  • 床面積:87.76㎡(専有部)
  • 築年月:2008年2月

 

ジョイントアルファの物件は立地がいいね。

 

賃貸借契約の概要

 

  • 貸主:穴吹興産
  • 借主:個人
  • 形態:普通建物賃貸借
  • 期間:2019年8月19日~2021年8月18日
  • 月額賃料:320,750円(共込・駐輪場込)

 

借主が「個人」。ファンド運用期間に賃貸借契約の更新がない点は、賃料収入が安定する要因になるよ。

 

 出資金の内訳

 

  • 物件価格:6800万円
  • 優先出資:4760万円(投資家70%)
  • 劣後出資:2040万円(運営30%)

 

築12年で物件価格が6800万円...新築時は「億越え」だったのかもしれませんね。

 

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ファンド分析

 

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ここから分析していくわけですが、僕は物件を見てませんし、資料もありません。個人の机上概算であることご承知おきください。

 

対象は個人契約のタワー型ファミリーマンションです。

 

賃貸人が居住中で、運用期間中の賃料収入と、運用期間終了後の売却益が分配されます。

 

利回り水準から物件価値を検討

 

「具体的な数値で検証していく」のがトッティのやり方。今回は「利回りベース」で検討してみます。

 

具体的には、開示情報からNOI(NCF)を査定して、豊洲のマンション市場の利回り感と比較してみます。

 

※NOI:運営純利益を不動産価格で割った値。

※NCF:NOIに一時金運用益を加え、資本的支出を控除したもの。

 

 

 NOI利回り査定

 

  • 収入:3,849,000円
  • 費用:1,171,687円
  • 純収益:2,677,313円
  • NOI:3.9%(2,677,313円 ÷ 6,800万円)

   

う~ん。もう既にNOI3.9%の時点で適正価格の匂いがプンプンしますw

 

ジョイントアルファの純収益には空室率が考慮されてないので(居住中で更新がないとはいえ、本来は考慮すべき)、

 

空室率のスプレッドを+0.1%と仮定すると、NOIは4.0%になります。

 

さらに、NCF(市場関係者で物件比較に用いられる利回り)に換算すると、NOI4.0%-0.1%=NCF3.9%程度になると思います。

 

若干補正を入れましたが、これが「ジョイントアルファから見たNCF利回り」です。

 

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立地・築年・グレードからNCF3.9%の妥当性を検討

 

次に、僕の方で独自にNCF利回りを査定していきます。

 

本件の立地が豊洲駅から徒歩6分で、ららぽーとに直結したタワーマンション。

 

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マンション好きの方など、ご存知の方もいらっしゃると思いますが、臨海部の「豊洲」は「晴海」や「月島」と並び、ブランド性が高くて利便性が良いエリアですね。

 

レジデンスの利回り相場から考えてみると、「豊洲」は「山手線内側」(品川区、文京区など)よりはやや劣るけれども、

 

「上野」や「錦糸町」の駅近よりはやや上、といった感じでしょうか。

 

対象と同じ「江東区」内での比較でも、内陸寄りの「都心3区との隣接点」よりは、臨海部である「豊洲」の方が、やや上になってくるはず。

 

定期的に行っている市場関係者へのヒアリングやトッティの相場観から判断すると、本立地ではNCF3.8~3.9%程度になると思います。

 

【関連記事】

【市況分析】投資用不動産マーケットは今後どうなる?

 

今回は、対象が「ららぽーと直結」というアドバンテージを考慮して、立地ベースのNCFを3.8%と仮定します。

 

やはり東京。地方都市とは利回り水準が全然ちがうね!

 

★★★

 

さらに検討を進めますね。

 

対象建物は築12年の「グレードの高い」タワーマンションの25階部分です。

 

  • 利回りを上げる要因:築10年以上経過
  • 利回りを下げる要因:眺望が優れる

 

築10年以上たっているので、+0.1%のスプレッドを加算。一方、25階の眺望が優れる要因が-0.1%のプレミアムだすると、両者が相殺されます

  

つまり、僕の査定では、NCF3.9%+0.1%-0.1%=NCF3.8%となるので、ジョイントアルファのNCF3.9%は適正水準か、

 

もしくは保守的に査定されていると思います(利回りが高いと価格は低くなる)。

 

※実際に投資家に支払われる分配金は、優先出資分、源泉徴収税を考慮すると3.9%より低くなります。 

  

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豊洲の分譲マンション市場と賃料水準の今後の予測

 

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大手ディベロッパーにヒアリングすると、東京23区のマンション価格は郊外部では価格調整も始まってますが、概ね横ばいを維持してるようです。

 

【関連記事】

 【分譲マンションが売れない!】契約率低下で雲行きが怪しい件

 

立地によって勝ち組、負け組の2極化が進行してるよ。即完は減ってきて、苦戦するマンションも増えてきたね。

 

23区の初月契約率も、60%台と低調です(70%以上が好調の目安)。

 

さらにに言うと、2019年10月の消費税増税の影響(※)も、2020年ごろからジワジワ現れるかもしれません。

 

(※)新築の場合、住宅ローン控除期間が10年から13年に延長されますが、中古住宅は10年間です。

 

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ただし、大阪天王寺ファンドでも書きましたが、不動産市場では価格(=利回り)がピークであったとしても、賃料のピークは遅れてやってきます

 

※不動産用語で「賃料の遅効性」といいます。

 

なので「投資物件」として考えると、今後、運用期間の1年程度であれば、まず賃料が下がることはないはず

 

※想定外の空室もあるかもしれませんが、空室リスクはNCFに織り込みました。

 

東京23区であれば、当面(2020年~2021年頃)は賃料が上昇することはあっても、下落することは、(自然災害や物件に突発的な事象が起こらない限り)まず考えられません。

 

※繰り返しますが、トッティは実地調査してませんし、自分なりの机上概算です。また、文責と著作権は本ブログに帰属します。

  

説明が少し分かりにくかったかもしれません。ごめんなさい。

 

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トッティの投資判断

 

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自分なりに検討してみた結果、本ファンドは手頃な利回り(=物件価格)で、賃料も安定すると思います。

 

実績が欲しい「新興のイケイケの不動産業者」なんかだと、豊洲のタワマンならば、もっと強気な価格をつけるかもしれません。

 

ジョイントアルファの評価は保守的で、東証一部の余裕が感じられます。保守派のトッティは好みです。

 

しかもしかも。

 

穴吹興産の劣後出資30%があるので、30%以内の損失であれば運営側が負担してくれます。

 

すごい...これを優良物件だと言わず何と言う...!

 

っということで、僕は投資したいと思います。募集開始は11月13日で、まだ少し先ですけど。

   

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