投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【ファンド分析】ジョイントアルファ(Jointo α)「京都祇園」は意外な利回りだった!

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こんにちわ、トッティです。

 

昨日の記事で不動産クラウドファンディング「ジョイントアルファ」の新規ファンドに、大人げなく歓喜の雄たけびを上げたところです。

 

【待望】ジョイントアルファ新規ファンドは「京都祇園」と「豊洲タワー」!

 

今回はさっそくですが、「京都祇園」ファンドを分析してみました!(←楽しみすぎて早めにやるヤツ)

 

分析方法は、機関投資家や投資用不動産が専門の不動産鑑定士がよくやる「利回りからの検証」です。少しでも参考になればうれしいです。

  

→ジョイントアルファ公式ページ

  

\待望の不動産クラウドファンディング!/

Jointoα(ジョイントアルファ)

  

  

アルファアセットファンド京都祇園 第2回

  

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僕は学生時代、京都に4年間住んでました。

 

今でも市況分析がてら、1年に1回は対象のある鴨川沿いや、四条通りを歩いてますので、この辺はそこそこ歩いてる方だと思います。

 

鴨川はカップルが多いので、40代のおじいが一人でたたずんでると、けっこう目立つんですけどね(笑)

 

ファンド概要

 

  • アルファアセットファンド京都祇園第2回
  • 募集総額:21,700,000円
  • 下限:100,000円から(上限100万円まで)
  • 運用期間:2020/02/01~2020/07/31
  • 利益分配:年利3.8%(税引前)
  • 分配:償還時に一括
  • 収益:賃借人からの賃料収入・売却益
  • 優先劣後:穴吹興産が30%の劣後出資
  • 申込期間:2020/01/15 12:00~

  

なるほど~。半年前の京都祇園第1回ファンドの利回りは4.0%だったので、第2回は0.2%低い3.8%となってます。

 

相場から見ると、物件自体の利回り低下も若干あるでしょうが、おそらく運営側のサジ加減で今回は利回りを下げられましたね。

 

第1回に投資された方はラッキーでした。

 

収益には「賃料」のほか、「売却益」も含まれますので、最終的には売却してexit。

 

第1回ファンドでも最後は売却してるので、あなぶき興産がいったん買い戻して、再募集をかけたのでしょうか。

 

物件概要

 

  • プレサンス祇園宮川町
  • 所在:京都市東山区宮川筋2-263
  • 最寄駅:祇園四条駅2分、河原町駅4分
  • 敷地面積:519.76㎡
  • 構造:RC造5階建(3階部分)
  • 床面積:50.40㎡(専有部)
  • 築年月:2008年3月
  • 用途:商業地域(80/400)

 

賃貸借契約の概要

 

マスターリース(パススルー)

 

  • 貸主:穴吹興産
  • 借主:日本ネットワークサービス
  • 形態:普通建物賃貸借
  • 期間:2019年4月1日~2020年3月31日

 

サブリース

 

  • 転貸人:日本ネットワークサービス
  • 転借人:個人
  • 形態:普通建物賃貸借
  • 期間:2019年12月20日~2020年12月19日
  • 月額賃料:155,630円(共込)

 

ほうほう、今回はマスターリース契約がなされた後、さらにサブリース契約がなされてます。マスターリース契約は、いわゆる”パススルー型”ですね。

 

【パススルー型】

主に対象不動産の管理・運営の委託を目的とするもので、マスターリース賃料はサブリース賃料と同額になる契約形態のこと。

 

マスターリースとサブリースで賃料は同額で、最終的な借主は個人です。ということは、個人に対する契約を分析すればOKです。

 

契約が始まっですぐであることと、ファンド運用期間に賃貸借契約の更新がない点は、賃料収入が安定する要因になります。

 

ただ、賃料単価3,087円/㎡(坪1万円)は、京都のレジ物件としてはリート並みに高いですね!

 

出資金の内訳

 

  • 物件価格:3100万円
  • 優先出資:2170万円(投資家70%)
  • 劣後出資:930万円(運営30%)

 

運営側の穴吹興産が同じ物件に投資し(セイムボート)、万が一、損失が出た場合には30%まで負担してくれます。これがメチャクチャデカい!

 

→ジョイントアルファ公式ページ

 

京都祇園ファンド分析

 

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ここから分析していくわけですが、僕は物件を見てませんし、くわしい資料もありません。あくまで部外者の机上概算であること、ご承知おきください。

 

※文責と著作権は本ブログに帰属します。

  

さて。今回は収支項目の内訳が穴吹興産のホームページで公表されてるので、それを信じたいと思います。

  

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支出はほぼ定額費用(だと推定される)ので、大きくいじれる箇所なさそうです。

 

となると、検証すべきは「利回り」ということになります。

 

利回り水準から物件価値を検討

 

具体的には、開示情報からNOI(NCF)を査定して、京都祇園のレジデンス市場の利回り感と比較してみます。

 

※NOI:運営純利益を不動産価格で割った値。

※NCF:NOIに一時金運用益を加え、資本的支出を控除したもの。

  

 NOI利回り査定

 

  • 収入:933,780円(半年)
  • 費用:333.182円(半年)
  • 純収益:600,598円 × 2 = 1,201,196円
  • NOI:3.9%(1,201,196円 ÷ 3,100万円)

    

ジョイントアルファの純収益には空室率が考慮されてないので(居住中で更新がないとはいえ考慮すべき)、空室率のスプレッドを+0.1%と仮定すると、NOIは4.0%になります。

 

さらに、NCF(一時金の運用益、資本的支出を考慮した物件比較に用いられる利回り)に換算すると、NOI4.0%-0.1%=NCF3.9%程度になると思います。

 

若干補正を入れましたが、これが「ジョイントアルファから見たNCF利回り」です。

 

豊洲タワーがNCF3.9%、大阪天王寺がNCF4.3%だったので、京都にしては低い利回りですね。

 

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※実際に投資家に支払われる利回りは、運営側のサジ加減で3.8%となってます。 

 

立地・築年などから妥当性を検討

 

次に、僕の方でNCF利回りを査定していきます。

 

京都の繁華街の中心は四条通りです(プライムエリア)。

 

それに対して、本件の立地は京都の繁華街の中心部、四条通りの「河原町」駅から徒歩4分。祇園四条駅から徒歩2分です。

 

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オフィス、商業系のトップクラスビルは四条通りや(北方の)烏丸御池ですが、京都ではホテル開発が相次ぎ、人の回遊エリアは四条通りの背後まで広がりを見せてます

 

さらには、2019年12月9日には四条河原町の交差点の南(対象の西側)に「GOOD NATURE STATION京都四条河原町」がオープンしたので、河原町駅の南側の繁華性も高まりつつあります

 

対象は河原町駅から南東側にあります。県内商業地の中心部から徒歩圏内ですし、新しく広がりを見せる地域にも近く、住宅地としては県内トップクラスではないでしょうか。

 

相場観から判断すると、本立地ではNCF4.3~4.4%程度になると思います。

 

【関連記事】

【市況分析】投資用不動産マーケットは今後どうなる?

 

本件では、付近の商業施設開発の好影響もあり、さらに2つの駅が使えることを考慮して、NCF4.3%を採用します。

 

★★★

 

さらに検討を進めますね。

 

対象建物は築12年の5階建ファミリーマンションの3階部分です。本件では前面に鴨川が見える部屋であると仮定します。

 

  • 利回りを上げる要因:築10年以上経過
  • 利回りを下げる要因:眺望が優れる

 

築10年以上たっているので、+0.1%のスプレッドを加算。一方、京都の観光名所である鴨川への眺望が優れる要因が-0.1%のプレミアムだすると、両者が相殺されます

  

つまり、僕の査定では、NCF4.3%+0.1%-0.1%=NCF4.3%となります(物件価格に換算すると2,800万円)。

 

となると、ジョイントアルファのNCF3.9%(物件価格3,100万円)はやや強気な査定と思います(利回りが低いと価格は高くなる)。

 

相対的な比較では、豊洲タワーがNCF3.9%、大阪天王寺がNCF4.3%だったので、東京と大阪との比較でみても、京都でNCF3.9%はかなり低い利回りですね。

 

本物件の賃料が坪1万円以上と京都トップクラスのリート並みに高いので、利回りを高める要因になるし.....

 

うーむ。

 

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やっぱり個人的には本立地・建物条件であれば、大阪天王寺と同レベル4.3%程度だと思います。

   

→ジョイントアルファ公式ページ

 

あなぶき興産の劣後出資30%考慮

 

不安になった方、まだご心配なく。

 

不動産クラファンには界王拳なみの必殺技があります。30%以内の損失であれば、あなぶき興産が負担してくれます。

 

つまり、930万円(物件価格3100万円×30%)の損失までであれば、投資家は損をすることはありません。

 

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上の表でまとめましたが、仮に僕の査定したNCF4.3%(=物件価格2800万円)で売却したとしても、300万円の損失ですみます。

 

その300万円の損失は、あなぶきが負担してくれます。

 

京都のマンション市場

 

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かんたんに、京都の不動産市場をまとめておきますね。

 

京都は景観を守るための「高さ規制」があるため、高いマンションやホテルが建てられません。

 

対象も商業地域なのに5階建と低い建物だね。

 

大手がマンションやホテルを建設しても採算がとれないため、京都ではホステル(CREALの新ファンドにもありましたね)が乱立し、ビジネスホテルの稼働率が急降下したという話も聞きます。

 

ただ、投資用レジデンスに限って言えば、取引自体は東京・大阪ほど多くないものの、投資意欲は強い状態が続いてますので、当面は安泰かと思います。

 

不動産市場では価格(=利回り)がピークであったとしても、賃料のピークは遅れてやってきます

 

※不動産用語で「賃料の遅効性」といいます。

 

なので一般的には、今後、運用期間の半年程度であれば(突発的な自然災害や地政学リスクが表面化しない限り)、まず賃料が下がることはないと思います。

 

※想定外の空室もあるかもしれませんが、空室リスクはNCFに織り込みました。

 

ただ、本物件の特徴として、賃貸借契約期間に更新はまたがないものの、現行賃料がけっこう高いという特徴は把握しておくべきだと思います。

 

→ジョイントアルファ公式ページ

 

まとめ(トッティの投資判断)

 

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自分なりに検討してみた結果、豊洲タワー、天王寺と保守的な評価が続いたジョイントアルファにしては珍しく、本ファンドはやや強気な利回り(=物件価格)じゃないでしょうか。

 

売却時にやや不安がありますが、一度exitした物件ですし、また、穴吹興産の劣後出資30%を考慮すると、投資家の損失の可能性は低いと思います。

 

やっぱり30%がメチャクチャ効いてきますね。っということで、僕は少額ですが10万円投資しようと思います。

 

まだ投資に間に合いますので、ジョイントαにご興味がある方は、よかったら試してみてくださいね。

 

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【まとめ記事】

ジョイントアルファ(Jointo α)本格始動!【東証1部のクラウドファンディング】

 

【豊洲タワー分析はこちら】

【完全版】ジョイントアルファ(Jointo α)「豊洲タワー」ファンド分析!

    


   

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CREAL 1,210,000円 30,096円
FANTAS funding 800,000円 8,656円
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