クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた(予算3000万円)

ジョイントアルファ「アルファアセットファンド長崎SC」は投資しても大丈夫?

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こんにちわ、トッティです。

 

久しぶりにジョイントアルファの案件がきましたね!ジョイントアルファの新規募集は、2020年3月以来で、HPリニューアル後初。

   

今回の案件では、「一度閉店したスーパーを、マンションも併設した複合施設としてよみがえらせる」とのこと。地方都市でよく見かける再開発案件ですね。

 

人が集まれば、地価も上昇するので、税収も増え、地方創生につながります。そして、投資家にも利益が分配されるという好循環。

 

いいですね~。

 

ジョイントアルファで初のアセットという驚きと、地域に根ざしたスーパーの再生物語も重なって、感情的にも、つい「投資したい!」と思わせるファンド設計になってます。

  

で、肝心な「本当に投資して大丈夫なのかな...」については、一緒に見ていきましょう!

 

→ジョイントアルファ公式ページ

 

\本格派の不動産クラファン!/

Jointoα(ジョイントアルファ) 

 

【ジョイントアルファって何だっけ?】

ジョイントアルファ(Jointo α)本格始動!【東証1部のクラウドファンディング】

 

 

アルファアセットファンド長崎SC

 

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  • 利回り:3.8%
  • 運用期間:12ヶ月
  • 募集金額:274,400,000円
  • 募集開始:2020年8月3日12時~

 

※ジョイントアルファは、キャッシュフローも一般公開してくれます(他の業者では、会員限定の情報あり)。じっくり検討したい慎重派には、ありがたいです。

 

ジョイントアルファの公表内容からは、商圏内の競合や、商圏人口は不明ですが、「地域一番店」になれるのであれば、当面は安心でしょうね(いきなり分析がアバウトなトッティ氏w)。

 

少しだけ専門的なことを書かせていただくと、仮に、周辺マーケットに厚みがあった場合でも、同一商圏内での競合というよりは、ジョイフルの共同出店などによる相乗効果の面が、大きく現れているケースもあり得ます。

 

本施設の売上実績が分からないので、適切な賃料負担率が分かりませんが、ジョイントアルファのホームページによると、「コロナの影響はなく、2020年6月時点で売上額の減少はありません」とのことです。

 

※長崎の感染者数は 0~27人/100万人あたりと低めです。ただし、僕が把握している不動産関係機関の調査では、今のところ、感染者数と取引件数(≒土地価格)の増減率に、明確な相関は見られません。

 

ま、コロナ自粛でも生活必需品を扱うスーパーは必要なので、影響がないどころか、特需だったのかもしれません。

 

少なくとも現在の競合関係において、好調な売上水準が実現していることを鑑みれば、”突発的な自然災害でもない限り”、今後も売上は、安定的に推移するのではないでしょうか。

 

※ご存じのとおり、現在、九州地方を中心に大雨被害が発生しています....被災された方に対しては、少額ですが、購入型クラファンで支援させていただきました。

 

ちなみに、僕がこれまで評価してきた地方都市のショッピングセンターとの比較では、本施設の賃料単価1,842円/㎡は、かなり低めに設定されてます(利回り3.8%も低め)。

 

よって、「そこまで賃料負担にムリはないのかな」と思ってます。つまり、自然災害か何かで売上が激減しても、いきなり賃料が払えなくなる可能性は低そうです(実際の売上は不明なので、あくまで予測です)。

 

あとは、穴吹の子会社(※)との一括賃貸を前提とした建物賃貸借契約ですから、グループ内のスポンサー賃貸なので、安定的な収益性は確保できそうですね。

 

(※)「株式会社ジョイフルサンアルファ」は穴吹興産株式会社の100%出資の子会社。

 

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さらに、複合開発による分譲マンションが完成すると、顧客が増えます。これにより、収益性に基づく市場性(=売却時の流動性)も認められることから、売却リスクは限定的かと。

 

ここまで、大丈夫でしょうか?分かりにくかったらすみません....もっと一般的な話をすると....

 

→ジョイントアルファ公式ページ

 

郊外型のショッピングセンターの不動産市況

 

ここからは本物件に限らず、一般的な話です。

 

今の不動産市況では、特にインバウンド需要に頼っていた都心の商業施設の需要が低迷する一方、郊外の商業施設については、

 

  • 地域一番店などの競争力の高い物件
  • テナントが抜けても代替性がきく物件
  • 売上が好調な生鮮食料品などを主力とする近隣型ショッピングセンター

 

などは、コロナの影響も小さく、投資意欲にも大きな減退は見られないので、その辺の安定性はあると思います。

  

ただ!

 

本格的な消費回復や、投資市場の更なる活性化に繋がるか否かは、しばらく見極めが必要なことは、しっかりブログで書いておきますね(自己保身も忘れない小物トッティ氏)。

 

★ここから戯言★

 

正直に話すと、今回のような地方のショッピングセンターという、やや特殊な物件では、詳細な資料が把握でき、かつ不動産ファンドに精通している方や、近くにお住まいで対象不動産をよく知ってる方を除いた99.99%の投資家は、モヤッとした投資判断にならざるを得ないと思います。

 

※くれぐれも、本ファンドが悪いといってるわけじゃないですよ!(むしろESG性もあって、とっても良いファンド!)。「投資リスクを許容する」とは、「不明点も含めて総合的に判断する」という意味もあるので。

 

本件では、ショッピングセンターの売上高や売場効率が不明(複合施設が完成した後の実績はこれから)ですし、事業用不動産の評価知識がないと、本当の意味での分析はできません。

 

なので、これは不動産クラファン全般に言えることですが、「おすすめ!」「これは絶対安心!」という風な書き方をされるブロガーさん(悪気はないのでしょうが...)を、たまたま目にすると、「マジで?本当に分かってる?」とモヤモヤしますw...

 

「分からない」ことは、素直に「分からない」と言えるブログの方が、信頼されますよ、っという独り言でした。

  

★戯言おわり★

  

まとめ

 

ここまでお疲れ様でした!

  

東証一部の穴吹興産が運営するジョイントアルファで、初めてのショッピングセンター、地方創生のストーリー性も十分で、投資したい欲にかられます。

 

最後にまとめますね。

 

  • 一般的な地方都市のショッピングセンターの利回りとしては、やや低めです。
  • 賃料も低めなので(穴吹グループ内の賃貸だから?)、好調な売上が続くのであれば、十分に負担できるんじゃないかなと思います。 
  • いつもどおり、劣後出資30%があり、堅さもある(30%までの損失なら、運営が優先して負担してくれる)。

 

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そんな仕上がりのファンドです。いろいろ書きましたが、「利回りよりも、感情で投資したくなるような案件だなぁ」と(最後は勢いっすw僕は投資します)。

 

ということで、8月3日(だいぶ先ですね)をお楽しみに!

 

→ジョイントアルファ公式ページ

 

\東証一部の不動産クラファン!/

Jointoα(ジョイントアルファ) 

  


    

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【クラウドファンディング投資額集計】 

業者 投資額 累計分配金(税引前)
Rimple 200,000円 0円
クラウドバンク 675,000円 314,027円
creal 1,120,000円 60,352円
Funds 900,000円 15,403円
SAMURAI FUND 650,000円 19,853円
CRE Funding 100,000円 287円
SBISL 1,620,000円 229,513円
FANTAS funding 1,450,000円 18,938円
SYLA FUNDING 150,000円 2,130円
OwnersBook 1,500,000円 154,877円
Pocket Funding 142,000円 5,393円
Jointoα 100,000円 0円
CAMPFIRE Owners 200,000円 0円
クラウドクレジット  100,000円 29,048円
ASSECLI 30,000円 0円
COOL 0円 111円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 309,044円
LCレンディング 0円 18,831円
合計 10,827,000円 1,177,807円