投資の時間

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【市況分析】投資用不動産マーケットは今後どうなる?

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こんにちわ、トッティです。

 

社交性が低い僕ですが、投資用不動産を扱う”アセットマネージャー”や”不動産鑑定士”たちと、月に1回は集まって情報交換しています。

 

今回の記事では、最新の不動産マーケット市況について、情報交換している内容を簡単にまとめました。

   

ヒアリング先は機関投資家(AM)や、大型ファンドを扱う不動産鑑定士。

 

彼らは投資用不動産の現場の最前線にいますが、ネットで情報提供する人は少ないので、わりと貴重な情報だと思いますよ!

 

一部に僕の私見も入ってますが、投資の参考になれば嬉しいです。

 

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投資用不動産の市況感

  

結論から先に。

 

投資用不動産の市況感としては、利回りが下がりきった(価格が上限に近い)今がピークでしょう。賃料の上昇にも一服感がでてきました。


今後は、踊り場からの市況後退期に突入する可能性も高まっています。

 

プレイヤーの声

  

ここ数年の利回りの低下(価格の高騰)により、「取得を抑えているプレーヤー」がいる一方で、好調な賃貸市場を理由に、「強気な根付けで取得するプレーヤー」も一定数います。

 

その結果として、都内の再開発エリア、地方都市(大阪、広島など)の一部では、依然として利回りの低下、取引価格の上昇が続いている状況です。

 

期待利回りの低下から、不動産投資市場の過熱を懸念する声もあるものの、全体で見れば、まだまだ「積極的に投資していく」という声が多数です。

 

世界経済の減速懸念

  

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確かに現在は世界経済の景気減速の懸念があります。

 

ただし、日本の不動産投資市場に直接的な影響を及ぼす懸念材料は多くはなく、当面は急激に不動産市況が悪化する要因がないことから、

 

中には現状の状況(取引件数は増えないが、価格のジリ高)が続く・・・と予測する意見も少なくありません。

 

利回りの方向性について

  

2~3年前、いったん利回りが下げ止まった時期があったものの、その後、また更に利回りの下落(価格の上昇)が始まりました。

 

そして現在では、

 

・償却プレーヤーには天井感が継続も、利回りはジリ下げから横ばい傾向に。
・利回り目線は不変も、是々非々で踏み込むプレイヤーも一定数いる。
投資適格物件の不足は続いているため、実態市場は過熱した状態が継続。


という過熱相場が続いていると見る専門家が多いです。

 

アセットタイプ毎の意見

  

  • オフィス:検討可能な物件供給が少ない状況が継続。
  • レ  ジ:過熱感が顕在化してきている。
  • リテール:新規に取り組めるプレーヤーは減少しつつある。
  • 物  流:過熱感があるが引き続き検討するとの意見あり。


物件の持込量・質については、

 

  • 量は(不足したまま)変わらない
  • 質は(劣ったまま)変わらない

 

という意見が多いように感じます。

 

投資用不動産マーケットの将来の見通し

 

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ここまで続いた投資用不動産マーケットの過熱市場。

 

昨今は

 

  • 投資用不動産の価格高騰に加え
  • 地価公示でも上昇地点が増えている

 

という状態が続いたものの、特に投資用不動産市場では、価格の上昇に一服感も見られます。

 

今後は消費税増税、EU離脱、世界経済の減速懸念など、日本の不動産価格への影響も不安視されます。

 

融資の引き締めに端を発し、個人向け不動産市場では予断を許さない状況になってきている中、

 

機関投資家向けのマーケットでは積極姿勢は続くものの、過度の過熱を不安視する声も大きくなっています。

 

そろそろ転換期。今後の不動産市況には、十分注視しておきましょう!

 

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maneo(109万円期失) 1,890,000円 260,349円
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CREAL 1,310,000円 15,916円
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SAMURAI 500,000円 3,500円
FANTAS funding 800,000円  0円
LCレンディング 300,000円 14,342円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 100,000円 0円
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合計 12,840,000円 772,233円

 


  

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