こんにちわ、子供が昼寝した隙に仕事してます、トッティです（2時間が勝負！）。
さて。
不動産には価格硬直性があるため、株ほどの変動はありませんが、コロナウイルスは不動産業界にも大きな変革をもたらそうとしています。
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コロナ前の不動産市況
コロナ前の2018年～2019年初め頃までは、東京のオフィス市況は空室率が1％台と異常な好景気でした。
安倍政権以降、低金利を背景にリート物件を中心とした不動産価格も右肩上がりが続き、賃料もサイクルのピーク、もしくはそろそろピークアウトしそうな状態。
その後、投資適格物件の不足から2019年中頃から徐々に賃料上昇が弱くなってきていて、賃料下落に転じるか否かで行ったり来たり。リートにしても、悪くなりそうでならない”調整局面”でした。
僕は投資用不動産の関係者（リート系投資法人のAM、投資銀行など）に定期的にヒアリングしてますが、コロナを誰も予測できなかった2019年頃は、「2020～2021年頃までは現況のまま好景気が続くだろう」と考える人も多かったと記憶しています。
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コロナ後の不動産市況
それがコロナにより一変（ここまで長く右肩上がりが続いたことが異常だったと思いますが....）。
各アセットごとの主な懸念事項を、ざっと挙げてみます。
- ホテル：インバウンド増加で大ブームだったホテルは、インバウンドや国内観光客の減少で一転して非常に厳しい状況に。
- 店舗：お金を落としてくれるインバウンドの減少に加え、国内需要もコロナ自粛の影響でテナント解約、店舗賃料の下落圧力あり。
- オフィス：大規模ビルの供給が続き（100万㎡/年）絶好調だったオフィスも、テレワークの進行で解約・規模縮小・コスト削減移転などで先細り懸念あり。
総じてボラティリティの高い商業地を中心に、コロナの影響が広まった2020年4月頃から価格下落圧力が強まってます。
ただ大切なことは、これが一時的なものなのか否かは、慎重に見極める必要があるということ。
「もう都心部の商業地はお終いだ」というのはあまりに早計です。コロナ収束により、元の状態に戻ることもあり得るので。
住宅なら安心か？
では「住宅なら安心か？」という点ですが、日本は鉄道社会です。「とにかく駅に近いこと（できればターミナル駅）」が不動産価格を形成する大きな要因でした。
今後、テレワークがどんどん進行し、通勤がなくなれば駅近に住む必要がなくなるので、駅近物件も価格バランスが崩れるかもしれません。
※あくまで一つの可能性です。また、そうなるとしても時間がかかります。
そもそも、「なぜ都心で駅近の住宅地の地価が高騰しているのか？」というと、1997年の男女雇用期間均等法の改正で夫婦の共働きが増えたからです。
世帯でなるべく会社に近いところに住むようになり、それに比例して地価も上昇しましたが、会社の近く（駅の近く）に住む必要がなくなれば人が減り、地価も下落します。
ただまあ....価格が天井にあった分譲マンションなどは、既にコロナ前からマーケットがガタガタと崩れてましたが.....
今後はディベロッパー、仲介、販売ともに、どれだけ資本力があるか、不動産会社は体力勝負になり、寡占化が進行すると思います。
不動産の転換期。動向は慎重に見極める。
繰り返しますが、あくまで一つの予想であって、やみくもに焦って行動する必要はないと僕は思います。
一つだけ今確実に言えるのは、物流はコロナ自粛でEC市場は逼迫。この先の従業員確保の問題やテナントの倒産などの懸念もあるものの、今のところ倉庫需要は安定的ですね（クラウドファンディングならCRE Fundingが該当）。
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不動産は他の投資商品と比べて、ボラティリティが小さいことが投資家に選ばれる理由の一つになっていましたが、今は大きな転換期を迎えています。
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※クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてくださいね。
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| OwnersBook | 1,700,000円 | 154,045円 |
| SBISL | 1,520,000円 | 212,103円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 300,186円 |
| クラウドバンク | 577,000円 | 312,253円 |
| creal | 1,120,000円 | 50,748円 |
| FANTAS funding | 950,000円 | 17,903円 |
| SAMURAI FUND | 650,000円 | 15,544円 |
| Rimple | 200,000円 | 0円 |
| Funds | 500,000円 | 15,403円 |
| SYLA FUNDING | 200,000円 | 0円 |
| CRE Funding | 100,000円 | 0円 |
| Joint α | 100,000円 | 0円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 142,000円 | 4,194円 |
| ASSECLI |  30,000円 |
0円 |
| COOL | 0円 | 111円 |
| LCレンディング(撤退) | 0円 | 18,831円 |
| 合計 | 9,877,000円 | 1,118,167円 |