皆様、いかがお過ごしでしょうか？不動産クラウドファンディングを中心に投資してます、トッティです。
コロナの先が見えない中ですが、昨今は新しい不動産クラウドファンディングが続々と誕生するなど、明るいニュースもありました。
今回の記事では、不動産クラウドファンディング初心者の方に向けて、手堅い業者を３つ選び、その特徴や実際に投資してみた感想なんかをまとめてみました。では、さっそく....
今は乱世。不動産クラファンの情報を収集せよ！
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不動産クラウドファンディングが増えた理由
2018年～2019年前半の「不動産クラウドファンディング」といえば、CREALとFANTAS Fundingが中心でしたが、2019年後半から商品の選択肢がずいぶん増えました。
不動産クラファンが増えてきた要因とまとめると、
- 2017年の不特法改正（ネットで書面の確認が可能に）
- 融資引締めによりクラファンを利用した資金調達へ移行
- キャップ（利回り）の優位性と優良物件への需要の高まり
の3点が主な要因だと考えてます。あとは、業者としても、クラファンを使えばサクッとお金があつまるので、メリットが大きいですね。
投資家としても、銀行に預けるより高い利回りの不動産に投資できるので、双方にメリットがあります。
で、不動産クラファン業者が増えましたが、業者ごとに強みが異なるので、自分に合った投資先を選ぶことができます。
そもそもですが、不動産クラファンは、ソーシャルレンディングと何が違うのかというと....
不動産投資型クラウドファンディングに共通するメリット
よく混同されがちですが、不動産投資型クラウドファンディングと融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）とは、本質がまったく異なります。
もう知ってるよ！という方は読み飛ばしてね。
では、ソシャレンにはなく、不動産クラファンにある特徴はというと、
- 【法】「不動産特定共同事業法」の許可
- 【透明性】「物件情報」をクリアに開示
- 【専門性】「不動産のプロ」が運営
- 【スキーム】「優先劣後方式」を採用
であり、不動産クラファンは法、透明性、専門性、スキームの4点で、安全性が担保されています。
裏付けのある現物不動産に投資するのでソシャレンよりスキームがシンプルですし、手間もかからないので、従来の不動産投資をブラッシュアップした「温故知新の仕組み」と言うことができます。
不動産クラウドファンディングの鉄板業者3選
今回は不動産クラウドファンディングの鉄板業者として、Rimple、CRE Funding、ジョイントアルファの特徴を紹介させていただきます。
※CRE Fundingは金商法に基づく「融資型クラウドファンディング」ですが、投資対象が現物不動産（物流）に特化しているため、今回の記事では不動産クラファンに含めてます。
その他の不動産クラファンは「【次世代投資】不動産投資型クラウドファンディングの徹底比較・感想・超まとめ」でまとめてます。
Rimple（リンプル）
まずは、リリース前から登録者数が1万人を突破したというモンスター、Rimpleです（2020年6月時点では7万人！）。
Rimpleのメインの投資先は自社管理「クレイシアシリーズ」の高級ワンルームマンション。
ワンルームマンションは他の不動産クラファンとも競合しますが、Rimpleの物件は東京都心の中でも地価の高いエリアに特化し、駅徒歩7分以内です。
その「立地の良さ」と「建物のグレードの高さ」は不動産クラファンの中でもピカイチで、既に独自のポジションを確立していますね。
Rimpleを運営するプロパティエージェントは東証一部上場。
不動産クラファンでは、運営者の不動産の目利き力が重要ですが、プロパティエージェントは不動産の開発から管理、売却、クラファン事業と、フロー型の開発・販売モデルから、ストック型の管理まで、不動産業を一通り網羅しています。
なお、プロパティエージェントは17期連続増収増益！（驚）
これは素直にすごいと思います。
2008年のリーマンショックやファンドバブル崩壊など、マイナス圧力もあったでしょうに...この勢いで、2020年コロナショックも乗り越えてくれると信じたい。
数々の外的要因をはねのけ、増収増益を続けてきた要因は「抜群の立地」と「建物グレード」にありそうです。
リスクヘッジに優れた不動産クラウドファンディングでも、事業者の破綻がリスクとして挙げられますが、プロパティエージェントはその心配は低そうですね。
プロパティエージェント所有物件の稼働率は99.5％。
僕は本業で投資用マンションを数百件は見てきましたが、99.5％はゴリゴリのリート・ファンド系でも難しい...文句なしに優秀です。
Rimple初回物件の利回りは10.0％で、第2号以降は利回り5％前後です。初回はボーナスステージでしたね。
Rimpleでは抽選に落選した人だけのシークレットファンド（利回り8％）なんてのもあったよ。
そのほか、Rimpleには鑑定機関による調査報告書もあり、安心感を高めてくれてます。
Rimpleの運用期間は初回は6カ月、劣後出資は30％と業界最高水準で、30％までの損失なら運営側が負担してくれます。
【劣後出資とは】
不動産クラファンに共通する「優先劣後方式」という仕組みで、運営側も投資家と同じ物件に出資することで、利害関係を一致させ（セイムボート）、万が一、不動産の売却で損失が発生しても、運営側が優先的に損失を負担してくれる。
【まとめ記事】
Rimple(リンプル) の特徴と実績は？まとめ・感想【不動産クラウドファンディング】
CRE Funding
CRE Fundingは、東証一部上場で物流専門のリートを運営するCREグループが運営する物流特化型のクラウドファンディングです。
物流需要の源となるEC市場は拡大傾向にあるため、今まさに時流に乗ったファンドですね。
CREグループの事業内容はCRE Fundingのほか、物流不動産の開発、プロパティマネジメント、リーシングからアセットマネジメントまで、一連のサービスを多角的に行う物流専門企業体。
リートの投資額は736億円と、業界でも頭角を現しつつあります。
僕の本業が鑑定なので、個人的に首都圏の倉庫はよく見てますが、ここ5～6年は倉庫の鑑定評価がメチャクチャ増えてます。
特に、東証一部のCREは、物流業界では2016年頃からメキメキと頭角を現してます。鑑定の世界でも、CREの大型倉庫をよく見かけるようになりました。
CREの物件の稼働率は98％。
倉庫はワンフロアが大きいため、1区画でもテナントが抜けると稼働率が下がってしまう中、98％は本当に優秀な数字だと思います。
利回りは2.5～4.0％です。首都圏の湾岸部にある物流リート物件と比較すると同程度か、やや低めといったところでしょうか。逆に言えば、堅いファンドってことですね。
これまではJ-REITや私募REIT、外資系ファンドや商社、大手ディベロッパー系など、機関投資家向けで「安定性が高い」とされていた物流への投資。
今の時期に選ばれるクラウドファンディングは、こういう手堅いファンドになってくると思いますし、J-REIT以外でCRE物流に投資できるCRE Funding、かなり貴重です。
【まとめ記事】
CRE Funding(シーアールイーファンディング)登場！ついにソーシャルレンディングで物流投資が可能に！
ジョイントアルファ
ジョイントアルファは、四国の分譲マンション事業でトップクラスに実績豊富な東証一部上場の「穴吹興産」が運営してます。
- 会社名：穴吹興産株式会社
- 許可：不動産特定共同事業
- 設立：昭和39年5月25日
- 資本金：755百万円
- 代表取締役：穴吹忠嗣
- 事業内容：宅地建物取引業、特定建設業、一級建築士事務所登録、不動産投資顧問業、第二種金融商品取引業
穴吹興産は、2004年に上場。直近1年の株価の推移はこちらで、コロナショックからも、すっかり回復してますね。買っとけばよかった（笑）
不動産クラウドファンディングは、「不動産の目利き力」が重要ですが、穴吹興産は
- 昭和39年設立の不動産のプロ
- 実績もあって、資本金も豊富
- さらに業績も良く株価も安定
不動産クラウドファンディングでは、「事業者の破綻」が一つのリスクですが、ジョイントアルファは運営基盤もしっかりしていて、安心感はピカイチです。
ジョイントアルファでは、すでに7ファンドが募集済みです。ゲストハウス1棟もありますが、ほとんどが、高級な区分所有マンションですね。利回りは3.5～5.0％と、ムリな評価をしている感はなく、手頃です。
なお、ジョイントアルファは劣後出資が30％と業界最高レベルです。
運営する穴吹（東証一部）は、クラファン業者で唯一、鑑定業者登録をしてるので（不動産鑑定士が在籍）、その保守的な物件評価に個人的に好感度大。勝手にシンパシーを感じてます。
【まとめ記事】
ジョイントアルファ（Jointo α）本格始動！【東証1部のクラウドファンディング】
コロナ後の不動産投資型クラウドファンディングの世界
今後はコロナ不況が本格化する中、不動産マーケットも影響は避けられませんし、特にインバウンド需要を当てにしていた「商業地」は大打撃です。
一方、不動産クラファンで多い「住宅地」への影響は、今のところ見られないものの、投資家の安全志向は強まっていると思われます。
不動産クラファンには、「高い専門性」と「投資家を保護する優れた仕組み」がありますが、今回の3業者に共通するのが、
- 財務が安定している東証一部上場が運営
- 不動産の専門分野を持っていること
それに加え、個人的には「立地」、「安定するアセット」、「バリューアップ」といったビッグワードを押さえている優良不動産は、今後も選ばれ続けると思ってます。
乱世は、不動産クラファンの実力が試されることになりそうですね。
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【クラウドファンディング業者一覧】
※クラウドファンディングは、元本を保証する商品ではありません。必ずご自分で調べ、リスクを許容した上で、投資してください。
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【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| Rimple | 200,000円 | 0円 |
| クラウドバンク | 675,000円 | 314,027円 |
| creal | 1,120,000円 | 56,120円 |
| Funds | 900,000円 | 15,403円 |
| SAMURAI FUND | 350,000円 | 19,853円 |
| CRE Funding | 100,000円 | 287円 |
| SBISL | 1,520,000円 | 229,513円 |
| FANTAS funding | 1,450,000円 | 17,903円 |
| SYLA FUNDING | 150,000円 | 2,130円 |
| OwnersBook | 1,500,000円 | 154,877円 |
| Pocket Funding | 142,000円 | 5,238円 |
| ASSECLI | 30,000円 | 0円 |
クラウドクレジット  |
100,000円 | 29,048円 |
| Jointoα | 100,000円 | 0円 |
| COOL |  0円 |
111円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 304,688円 |
| LCレンディング | 0円 | 18,831円 |
| 合計 | 10,227,000円 | 1,168,029円 |
