クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

【新業者4選】コロナ後の不動産投資型クラウドファンディングの世界

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皆様、いかがお過ごしでしょうか?不動産クラファンを中心に投資してます、トッティです。

 

コロナの先が見えない中ですが、昨今は新しい不動産クラファンが続々と誕生するなど、明るいニュースもありました。

 

今回の記事では、最近登場した新業者の特徴や、実際に投資してみた感想なんかをまとめてみました。では、さっそく....

  

今は乱世。不動産クラファンの情報を収集せよ!

 

\安定の物流!東証一部のCRE!/

CRE Funding

 

 

不動産クラウドファンディングが増えた理由

 

2018年~2019年前半の「不動産クラウドファンディング」といえば、CREALFANTAS fundingが中心でしたが、2019年後半から商品の選択肢がずいぶん増えましたね。

 

不動産クラファンが増えてきた要因とまとめると、

 

  • 2017年の不特法改正(ネットで書面の確認が可能に)
  • 融資引締めによりクラファンを利用した資金調達へ移行
  • キャップ(利回り)の優位性と優良物件への需要の高まり

 

の3点が主な要因だと考えてます。

 

不動産クラファン業者が増えたとはいえ、業者ごとに強みが異なるので、自分に合った投資先を選ぶことができます。

  

そもそもですが、不動産クラファンは、ソーシャルレンディングと何が違うのかというと....

 

不動産投資型クラウドファンディングに共通するメリット

  

よく混同されがちですが、不動産投資型クラウドファンディングと融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)とは、本質がまったく異なります

  

もう知ってるよ!という方は読み飛ばしてね。 

 

では、ソシャレンにはなく、不動産クラファンにある特徴はというと、

 

  • 【法】「不動産特定共同事業法」の許可
  • 【透明性】「物件情報」をクリアに開示
  • 【専門性】「不動産のプロ」が運営
  • 【スキーム】「優先劣後方式」を採用

 

であり、不動産クラファンは法、透明性、専門性、スキームの4点で、安全性が担保されています。

 

裏付けのある現物不動産に投資するのでソシャレンよりスキームがシンプルですし、手間もかからないので、従来の不動産投資をブラッシュアップした「温故知新の仕組み」と言うことができます。  

 

不動産クラウドファンディング4選!

 

今回は新しく登場したRimpleCRE FundingジョイントアルファTREC FUNDINGの特徴をざっくりと書かせていただきますね。

   

※CRE Fundingは金商法に基づく「融資型クラウドファンディング」ですが、投資対象が現物不動産(物流)に特化しているため、今回の記事では不動産クラファンに含めてます。

 

その他の不動産クラファンは「【次世代投資】不動産投資型クラウドファンディングの徹底比較・感想・超まとめ」でまとめてます!

 

Rimple(リンプル)

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まずは、リリース前から登録者数が1万人を突破したというモンスター、Rimpleです(2020年6月時点では7万人!)。

 

Rimpleのメインの投資先は自社管理「クレイシアシリーズ」の高級ワンルームマンション。

 

ワンルームマンションは他の不動産クラファンとも競合しますが、Rimpleの物件は東京都心の中でも地価の高いエリアに特化し、駅徒歩7分以内です。

 

その「立地の良さ」「建物のグレードの高さ」は不動産クラファンの中でもピカイチで、既に独自のポジションを確立していますね。

 

Rimpleを運営するプロパティエージェントは東証一部上場

  

不動産クラファンでは、運営者の不動産の目利き力が重要ですが、プロパティエージェントは不動産の開発から管理、売却、クラファン事業と、フロー型の開発・販売モデルから、ストック型の管理まで、不動産業を一通り網羅しています。

 

なお、プロパティエージェントは17期連続増収増益!(驚)

 

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これは素直にすごいと思います。

 

2008年のリーマンショックやファンドバブル崩壊など、マイナス圧力もあったでしょうに...この勢いで、2020年コロナショックも乗り越えてくれると信じたい。

 

数々の外的要因をはねのけ、増収増益を続けてきた要因は「抜群の立地」と「建物グレード」にありそうです。

 

リスクヘッジに優れた不動産クラウドファンディングでも、事業者の破綻がリスクとして挙げられますが、プロパティエージェントはその心配は低そうですね。

   

プロパティエージェント所有物件の稼働率は99.5%

 

僕は本業で投資用マンションを数百件は見てきましたが、99.5%はゴリゴリのリート・ファンド系でも難しい...文句なしに優秀です。

   

Rimple初回物件の利回りは10.0%で、第2号以降は利回り5%前後です。初回はボーナスステージでしたね。

 

Rimpleでは抽選に落選した人だけのシークレットファンド(利回り8%)なんてのもあったよ。

 

そのほか、Rimpleには鑑定機関による調査報告書もあり、安心感を高めてくれてます。

 

Rimpleの運用期間は初回は6カ月、劣後出資は30%と業界最高水準で、30%までの損失なら運営側が負担してくれます。

 

【劣後出資とは】

不動産クラファンに共通する「優先劣後方式」という仕組みで、運営側も投資家と同じ物件に出資することで、利害関係を一致させ(セイムボート)、万が一、不動産の売却で損失が発生しても、運営側が優先的に損失を負担してくれる。

 

→Rimple公式ページ

  

【まとめ記事】

Rimple(リンプル) の特徴と実績は?まとめ・感想【不動産クラウドファンディング】

 

CRE Funding

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CRE Fundingは、東証一部上場で物流専門のリートを運営するCREグループが運営する物流特化型のクラウドファンディングです。

 

物流需要の源となるEC市場は拡大傾向にあるため、今まさに時流に乗ったファンドですね。

 

CREグループの事業内容はCRE Fundingのほか、物流不動産の開発、プロパティマネジメント、リーシングからアセットマネジメントまで、一連のサービスを多角的に行う物流専門企業体。

 

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リートの投資額は736億円と、業界でも頭角を現しつつあります。

  

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僕の本業が鑑定なので、個人的に首都圏の倉庫はよく見てますが、ここ5~6年は倉庫の鑑定評価がメチャクチャ増えてます。

 

特に、東証一部のCREは、物流業界では2016年頃からメキメキと頭角を現してます。鑑定の世界でも、CREの大型倉庫をよく見かけるようになりました。

 

CREの物件の稼働率は98%

 

倉庫はワンフロアが大きいため、1区画でもテナントが抜けると稼働率が下がってしまう中、98%は本当に優秀な数字だと思います。

   

利回りは2.5~4.0%です。首都圏の湾岸部にある物流リート物件と比較すると同程度か、やや低めといったところでしょうか。逆に言えば、堅いファンドってことですね。

 

これまではJ-REITや私募REIT、外資系ファンドや商社、大手ディベロッパー系など、機関投資家向けで「安定性が高い」とされていた物流への投資。

 

今の時期に選ばれるクラウドファンディングは、こういう手堅いファンドになってくると思いますし、J-REIT以外でCRE物流に投資できるCRE Funding、かなり貴重です。

 

→CRE Funding公式ページ

  

【まとめ記事】

CRE Funding(シーアールイーファンディング)登場!ついにソーシャルレンディングで物流投資が可能に!

 

ジョイントアルファ

 

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ジョイントアルファは、四国の分譲マンション事業でトップクラスに実績豊富な東証一部上場の「穴吹興産」が運営してます。

 

  • 会社名:穴吹興産株式会社
  • 許可:不動産特定共同事業 
  • 設立:昭和39年5月25日
  • 資本金:755百万円
  • 代表取締役:穴吹忠嗣
  • 事業内容:宅地建物取引業、特定建設業、一級建築士事務所登録、不動産投資顧問業、第二種金融商品取引業

 

穴吹興産は、2004年に上場。直近1年の株価の推移はこちらで、コロナショックからも、すっかり回復してますね。買っとけばよかった(笑)

 

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不動産クラウドファンディングは、「不動産の目利き力」が重要ですが、穴吹興産は 

 

  • 昭和39年設立の不動産のプロ
  • 実績もあって、資本金も豊富
  • さらに業績も良く株価も安定

 

不動産クラウドファンディングでは、「事業者の破綻」が一つのリスクですが、ジョイントアルファは運営基盤もしっかりしていて、安心感はピカイチです。

 

ジョイントアルファでは、すでに7ファンドが募集済みです。ゲストハウス1棟もありますが、ほとんどが、高級な区分所有マンションですね。利回りは3.5~5.0%と、ムリな評価をしている感はなく、手頃です。

 

なお、ジョイントアルファは劣後出資が30%と業界最高レベルです。

 

運営する穴吹(東証一部)は、クラファン業者で唯一、鑑定業者登録をしてるので(不動産鑑定士が在籍)、その保守的な物件評価に個人的に好感度大。勝手にシンパシーを感じてます。 

    

→ジョイントアルファ公式ページ

  

【まとめ記事】

ジョイントアルファ(Jointo α)本格始動!【東証1部のクラウドファンディング】

 

TREC FUNDING(トーセイ不動産クラウド)

  

【FINTECH-asp】

 

TREC FUNDINGは、首都圏を中心とした「中古不動産の投資・再生・売却のプロフェッショナル集団」であるトーセイグループの運営する不動産クラウドファンディング。

 

2020年1月にこちらの記事で紹介させていただいた後(↓)、満を持して2020年夏に募集開始です。

 

【衝撃に備えよ!】トーセイ不動産クラウド「TREC FUNDING」が満を持して登場予定!

 

僕も不動産鑑定士として、トーセイグループはリート関係でよく存じ上げてますし、千葉にもトーセイの物件があるので、よく拝見してます。本格派の不動産企業ですね。

 

不動産クラファンで最大の強みは、「物件の目利き力」ですが、多角的に不動産業を展開するトーセイグループの実績は豊富で、収益物件のストック量も申し分ないと思います。

 

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またトーセイグループは、築年の経過した物件の資産価値を向上させる「バリューアップ」を得意とし(時流に乗ってます)、「リーシング力」にも定評があります。低稼働不動産、空物件の再生なども行ってます。

 

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トーセイグループでは、「9年連続の利益成長」という安心感もあり・・・

 

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AM業では「8466億円」(2019年11月期期末現在)という、不動産クラウドファンディングの中ではトップレベルの実績もあります。

 

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TREC FUNDINGの最大の特徴は、運営主体が不動産特定共同事業者ではなく、「特例事業者(SPC)」であることです。


SPCを用いることにより、不動産特定共同事業者の倒産リスクから投資家が守られる仕組みですね。

 

最後に、僕がTREC FUNDINGで「いいな」と思った点を、箇条書きさせていただきます。

 

  • SPC組成で業者倒産リスクから投資家を守る
  • 案件によっては「優先劣後構造」の採用
  • 運営は広く不動産事業を展開し、実績豊富
  • オフィス、店舗、住宅など多様なアセット
  • 投資物件は鑑定評価を取得(JILL森井鑑定)
  • キャッシュフロー、稼働率、SPC費用も公開
  • 複数の売却シミュレーションを公開
  • バリューアップ内容はHPで写真付きで公開

 

→TREC FUNDING公式ページ

 

コロナ後の不動産投資型クラウドファンディングの世界

 

今後はコロナ不況が本格化する中、不動産マーケットも影響は避けられませんし、特にインバウンド需要を当てにしていた「商業地」は大打撃です。

 

一方、不動産クラファンで多い「住宅地」への影響は、今のところ見られないものの、投資家の安全志向は強まっていると思われます。

 

不動産クラファンには、「高い専門性」「投資家を保護する優れた仕組み」がありますが、今回の3業者に共通するのが、

 

  • 財務が安定している東証一部上場が運営
  • 不動産の専門分野を持っていること

 

それに加え、個人的には「立地」、「安定するアセット」、「バリューアップ」といったビッグワードを押さえている優良不動産は、今後も選ばれ続けると思ってます。

  

乱世は、不動産クラファンの実力が試されることになりそうですね。

   

\好立地の不動産クラファン!/

Rimple(リンプル) 

                                                      


    

【クラウドファンディング業者一覧】

※クラウドファンディングは、元本を保証する商品ではありません。”必ずご自分で”納得するまで調べ、リスクを許容した上で、投資してください。

 

CRE Funding

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CRE Funding(シーアールイーファンディング)登場!ついにソーシャルレンディングで物流投資が可能に!

 

Rimple(リンプル)

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Rimple(リンプル) の特徴と実績は?まとめ・感想【不動産クラウドファンディング】

    

Funds

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あらためてFundsの人気ぶりを紐解いてみた

 

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CREAL(クリアル)の評判・メリット・デメリットを不動産鑑定士が解説

 

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クラウドリアルティは投資しても大丈夫?まとめ・感想【不動産クラウドファンディング】

 

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SAMURAI FUNDの特徴と実績は?メリット・デメリット・感想まとめ

   

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【SBISL】ソシャレンキングの「あのファンド」に人類は行き着く

 

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ジョイントアルファ(Jointo α)本格始動!【東証1部のクラウドファンディング】

 

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SYLA FUNDING(シーラファンディング)始動!【不動産クラウドファンディング】

 

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FANTAS funding(ファンタスファンディング)の評判・メリット・デメリットを不動産鑑定士が解説

       

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A funding(エー・ファンディング)登場!情報量が強みの不動産投資型クラウドファンディング

 

ASSECLI

ASSECLI(アセクリ)のまとめ・感想【不動産クラウドファンディング】

   


  

【クラウドファンディング投資額集計】 

業者 投資額 累計分配金(税引前)
Rimple 200,000円 0円
クラウドバンク 675,000円 314,027円
creal 1,120,000円 56,120円
Funds 900,000円 15,403円
SAMURAI FUND 350,000円 19,853円
CRE Funding 100,000円 287円
SBISL 1,520,000円 229,513円
FANTAS funding 1,450,000円 17,903円
SYLA FUNDING 150,000円 2,130円
OwnersBook 1,500,000円 154,877円
Pocket Funding 142,000円 5,238円
ASSECLI 30,000円 0円
クラウドクレジット 100,000円 29,048円
Jointoα 100,000円 0円
COOL 0円 111円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 304,688円
LCレンディング 0円 18,831円
合計 10,227,000円 1,168,029円