クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【新業者3選!】コロナ後の不動産投資型クラウドファンディングの世界

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皆様、いかがお過ごしでしょうか?ステイホームトッティです。

 

今日も仕事を休んで子供2人と自宅で過ごしてます。公園くらいは行きますけどね。

 

さて。

 

コロナの状況がより深刻化する中、2020年は新しい不動産クラファンが続々と誕生するなど、明るいニュースもありました。

 

今回は2020年に登場した新業者の特徴や、実際に投資してみた感想なんかをまとめてみようと思います。

  

今は乱世。不動産クラファンの情報を収集せよ!

 

→CRE Funding公式ページ  

 

\東証一部の物流ファンド!/

CRE Funding

 

 

不動産クラウドファンディングが増えた理由

 

2018年後半~2019年前半の不動産クラウドファンディングといえば、CREALFANTAS fundingが中心でしたが、2019年後半から商品の選択肢がずいぶん増えましたね。

 

不動産クラファンが増えてきた要因とまとめると、

 

  • 平成29年の不特法改正(ネットで書面の確認が可能に)
  • 融資引締めによりクラファンを利用した資金調達へ移行
  • キャップ(利回り)の優位性と優良物件への需要の高まり

 

の3点が主な要因だと考えてます。

 

不動産クラファン業者が増えたとはいえ、業者ごとに強みが異なるので、自分に合った投資先を選ぶことができます。

  

不動産投資型クラウドファンディングに共通するメリット

  

よく混同されがちですが、不動産投資型クラウドファンディングと融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)とは、本質がまったく異なります

  

もう知ってるよ!という方は読み飛ばしてね。 

 

では、ソシャレンにはなく、不動産クラファンにある特徴はというと、

 

  • 【法】「不動産特定共同事業法」の許可
  • 【透明性】「物件情報」をクリアに開示
  • 【専門性】「不動産のプロ」が運営
  • 【スキーム】「優先劣後方式」を採用

 

であり、不動産クラファンは法、透明性、専門性、スキームの4点で、安全性が担保されています。

 

裏付けのある現物不動産に投資するのでソシャレンよりスキームがシンプルですし、手間もかからないので、従来の不動産投資をブラッシュアップした温故知新の仕組みと言えるのではないでしょうか。  

 

不動産クラウドファンディング6業者の特徴

 

今回は2020年に新しく登場したRimpleCRE FundingA fundingの特徴をざっくりと書かせていただきますね。

   

※CRE Fundingは金商法に基づく「融資型クラウドファンディング」ですが、投資対象が現物不動産(物流)に特化しているため、今回の記事では不動産クラファンに含めてます。

※新業者はサンプリングが少ないので、特徴は参考程度でお願いします。

 

その他の不動産クラファンは「【次世代投資】不動産投資型クラウドファンディングの徹底比較・感想・超まとめ」でまとめてます!

  

Rimple(リンプル)

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まずは抜群の立地の良さと大々的なキャンペーンで、リリース前から登録者数が1万人を突破したという大人気のRimpleです。

 

Rimpleのメインの投資先は自社管理のワンルームマンション。

 

ワンルームマンションは他の不動産クラファンとも競合しますが、Rimpleの物件は東京都心の中でも地価の高いエリアに特化し、駅徒歩7分以内とのこと。

 

その立地の良さと建物のグレードの高さは不動産クラファンの中でもピカイチで、既に独自のポジションを確立していますね。

 

Rimpleを運営するプロパティエージェントは東証一部上場企業

  

不動産クラファンでは、運営者の不動産の目利き力が重要ですが、プロパティエージェントは不動産の開発から管理、売却、クラファン事業と、フロー型の開発・販売モデルから、ストック型の管理まで、不動産業を一通り網羅しています。

 

なお、プロパティエージェントは16期連続増収増益!(驚)

 

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これは素直にすごいと思います。

 

2008年のリーマンショックやファンドバブル崩壊など、マイナス圧力もあったでしょうに...この調子で2020年コロナショックも乗り越えてくれると信じたい。

 

数々の外的要因をはねのけ、増収増益を続けてきた要因は「立地」と「建物グレード」にありそうです。

 

リスクヘッジに優れた不動産クラウドファンディングでも、事業者の破綻がリスクとして挙げられますが、プロパティエージェントはその心配は低そうですね。

   

プロパティエージェント所有物件の稼働率は99.5%

 

僕は本業で投資用マンションを数百件は見てきましたが、99.5%はゴリゴリのリート・ファンド系でも難しい...文句なしに優秀です。

   

Rimple初回物件の利回りは10.0%で、第2号は利回り5%が予定されてます。初回はボーナスステージでしたね。

 

Rimpleでは抽選に落選した人だけのシークレットファンド(利回り8%)なんてのもあったよ。

 

そのほか、Rimpleには鑑定機関による調査報告書もあり、安心感を高めてくれてます。

 

Rimpleの運用期間は初回は6カ月、劣後出資は30%と業界最高水準で、30%までの損失なら運営側が負担してくれます。

 

【劣後出資とは】

不動産クラファンに共通する「優先劣後方式」という仕組みで、運営側も投資家と同じ物件に出資することで、利害関係を一致させ(セイムボート)、万が一、不動産の売却で損失が発生しても、運営側が優先的に損失を負担してくれる。

 

→Rimple公式ページ

  

【まとめ記事】

Rimple(リンプル) の特徴と実績は?まとめ・感想【不動産クラウドファンディング】

 

CRE Funding

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CRE Fundingは、東証一部上場で物流専門のリートを運営するCREグループが運営する物流特化型のクラウドファンディングです。

 

物流需要の源となるEC市場は拡大傾向にあるため、今まさに時流に乗ったファンドですね。

 

CREグループの事業内容はCRE Fundingのほか、物流不動産の開発、プロパティマネジメント、リーシングからアセットマネジメントまで、一連のサービスを多角的に行う物流専門企業体。

 

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リートの投資額は736億円と、業界でも頭角を現しつつあります。

  

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個人的に首都圏の倉庫はそこそこ見てますが(ここ5~6年は倉庫の鑑定評価がメチャクチャ増えてます)、CREは大規模ものから小規模な倉庫まで扱ってる印象です。

 

CREの物件の稼働率は98%

 

倉庫はワンフロアが大きいため、1区画でもテナントが抜けると稼働率が下がってしまう中、98%は本当に優秀な数字だと思います。

   

利回りは2.5~4.0%(キャンペーン含む)です。首都圏の湾岸部にある物流リート物件と比較すると同程度か、やや低めといったところでしょうか。

 

これまではJ-REITや私募REIT、外資系ファンドや商社、大手ディベロッパー系など、機関投資家向けで「安定性が高い」とされていた物流への投資。

 

今の時期に選ばれるクラウドファンディングは、こういう手堅いファンドになってくると思います。

 

→CRE Funding公式ページ

  

【まとめ記事】

CRE Funding(シーアールイーファンディング)登場!ついにソーシャルレンディングで物流投資が可能に!

 

A funding

 

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不動産クラファンの投資物件は、築浅でピカピカのマンションが主流である中、A fundingの商品は「地方都市のバリューアップマンション」です。

 

  • 地方都市の中古マンションをリフォーム
  • リーシングで居住者を付け短期間で売却
  • 期中の賃料収入と売却益を投資家に分配

 

A fundingは地方の築古マンション再生事業だけあって利回りが高くなり、投資家としては不動産クラファンで狙える利回りの幅が広がると思います。

 

運営会社AMBITION(マザーズ上場)は不動産の管理・仲介・売買のほか、開発まで手掛け、フロー型の開発・販売から、ストック型の管理まで多角的に取り組んでいるようです。

 

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特にプロパティマネジメント業では、1万戸以上の物件管理の実績とのこと(2019年6月末現在)。

 

個人的にA fundingで一番いいなと思ったのは「情報公開の量と質」です。

 

クラウドファンディングで会員限定情報が流行っている昨今、A fundingではキャッシュフローを全て一般公開してくれてます。

   

これってけっこう凄いことで、募集利回りの根拠が見えないクラファン業者が多い中、A fundingは全公開。

  

他の業者もぜひ見習って欲しい。

 

なお、A fundingの第1号ファンドは劣後出資が30%と業界最高レベルです。

 

不動産投資において利回りとはリスクそのものですが、リスクの本質は「将来の不確定事項を現時点で予測できない事」です。

 

その点、A fundingでは「募集利回りに至るまで、根拠を数字で明確に示してくれる」ので、リスクに納得して投資できると思います。

   

→A funding公式ページ 

  

【まとめ記事】

A funding(エー・ファンディング)登場!情報量が強みの不動産投資型クラウドファンディング

 

コロナ後の不動産投資型クラウドファンディングの世界

 

今後はコロナ不況が本格化する中、不動産マーケットも影響は避けられませんし、特にインバウンド需要を当てにしていた商業地は大打撃です。

 

投資家にとっても厳しい時代に突入し、投資家の安全志向はさらに強まっていると思われます。

 

不動産クラファンには高い専門性と投資家を保護する優れた仕組みがありますが、今回の3業者に共通するのが、

 

  • 上場企業が運営していて
  • 不動産の専門分野を持っている

 

こと。それに加え、個人的には「立地」、「安定するアセット」、「リノベーション」といったビッグワードを押さえている優良不動産は選ばれ続けると思ってます。

  

乱世は不動産クラファンの実力が試されることになりそうですね。

  

→Rimpleに登録はこちら

 

\好立地の不動産クラファン!/

Rimple(リンプル) 

   


    

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※クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてくださいね。

   


  

【クラウドファンディング投資額集計】 

業者 投資額 累計分配金(税引前)
Rimple 200,000円 0円
クラウドバンク 577,000円 312,253円
creal 1,120,000円 50,748円
Funds 500,000円 15,403円
SAMURAI FUND 650,000円 17,560円
CRE Funding 100,000円 287円
SBISL 1,320,000円 221,081円
FANTAS funding 950,000円 17,903円
SYLA FUNDING 200,000円 0円
OwnersBook 1,500,000円 154,877円
COOL 0円 111円
Joint α 100,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 142,000円 4,745円
ASSECLI 30,000円 0円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 300,186円
LCレンディング(終了) 0円 18,831円
合計 9,477,000円 1,130,831円

 


  

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