クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【利回り上昇】CRE Fundingの「CRE物流ファンド3号 厚木愛川」!

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こんにちわ、トッティです。

 

コロナで市場がざわつく中、物流に特化したクラウドファンディングCRE Fundingから新ファンドの登場です。

 

前回はコロナ真っただ中の3月11日に募集が行われ、しかも利回り2.5%と低かったにもかかわらず、完売しましたね。

 

投資家の安全志向が強まる昨今、コロナショックでますますその傾向が強くなっていくのではないでしょうか。

 

あやしい高利回りより、手堅い案件を選ぶ人が増えてる印象です。

 

→CRE Funding公式ページ  

 

\ついに登場!東証一部の物流ファンド!/

CRE Funding

   

【CRE Fundingって何?】

CRE Funding(シーアールイーファンディング)登場!ついにソーシャルレンディングで物流投資が可能に!

 

 

CRE物流ファンド3号 厚木愛川

  

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  • CRE物流ファンド3号 厚木愛川
  • 事業者:株式会社CREアライアンス
  • 募集総額:2,500万円
  • 募集形式:先着順
  • 募集期間:2020/4/8 19:00~
  • 予定利回り:約3.0%
  • 予定運用期間:約10カ月
  • 配当:3カ月ごと
  • 担保:なし
  • 東証一部上場CREの保証付き

  

今回CRE Fundingで募集されるのは、FUELのプラットフォームを活用した第3号。

 

投資対象となる不動産は、第1号、第2号と同じく、神奈川県厚木市周辺にある物流施設(厚木愛川倉庫)です。

 

利回りは第1号が3%、第2号でいったん2.5%まで下がったものの、第3号では再び3%に上昇しました。

 

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トッティは利回り2.5%(第2号)で投資してしまった!チキショー!

 

また募集金額が第2号が3000万円だったので、第3号は500万円少ない2500万円になってますね。

 

その他は運用期間などの若干の差はあるもののほぼ同じ。ローン構成も第1・2号と同じく、メザニンローンに対する第2順位への投資です。

 

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本ファンドは、対象不動産(倉庫)を運用・売却し、その売却益から借入金の返済が行われます。

 

ということで、第2号と同じく物流市況と対象不動産について分析してみました(コロナの影響は不透明なので考慮外)。

 

基本的に第2号とほぼ同じ内容なので、「もう知ってるよ!」っという方は読み飛ばしてね。

 

物流ニーズが高まる理由と驚きの稼働率(コロナショック前)

 

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僕がここ6~7年で鑑定評価させていただいたREIT系の投資物件のうち、たぶん半数以上が物流施設だと思います。

 

EC市場の拡大とともに、物流用地のニーズが高まっている中、投資物件としても物流が見直され、機関投資家を中心にここ数年で一気に市民権を得ました。

  

ただ、最大の消費地である東京の物流用地は、湾岸部にマンション建設が進んだこともあって、慢性的に供給が不足しています。

 

その代替地として、今回のファンドのような東京に隣接する神奈川や千葉の物流用地に対するニーズが高まっている、というわけですね。

 

  • EC市場の拡大と物流ニーズの高まり
  • 特に外環道・圏央道を介した拠点ニーズが高い

  

物流ニーズの高まりを示すデータとして、CBREの「ロジスティクスマーケットビュー 2019年第4四半期」を参考にさせていただきました。

 

同レポートによれば、現時点の首都圏の大型マルチテナント型物流施設の空室率は1.1%まで低下しています。

 

物流の供給が増えているにも関わらず、この空室率1.1%は本当に驚異的です。僕も長年、不動産業界にいますが....もうこれは異常値レベル。

 

なかでも今回の対象不動産の存する圏央道エリアの改善が顕著で、空室率は1.2%(2008年以降の最低水準)!

 

なお、同レポートによれば、物流の賃料も上昇傾向にあります。

 

ということで、もちろん物件毎の個別性にもよりますが、全般的には物流の需要は高く、市況は堅調に推移していることが確認できます。

 

なお、コロナウイルスによる影響は今後注視していく必要がありますが、今のところ、外出を控えネットで買い物をする人が増えたことで、一般消費者にとってのEC市場は特需ではないでしょうか。

 

ただ、ヤマト運輸のお兄さんに状況を聞いたところ、今はオフィス関係の配送量が落ち込んでるってことでした。

 

→CRE Funding公式ページ

 

CRE Fundingの対象不動産の分析

 

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今回の投資対象となる不動産は、神奈川県厚木市に所在する物流施設(厚木愛川倉庫)です。

 

対象不動産を立地面から見ると、神奈川県の内陸部で、必ずしも首都圏で上位の立地....というわけではありません。

 

ただ、圏央道「相模原愛川」I.Cより約4.0kmで、最大の消費地である東京には圏央道でアクセス可能ですね。

 

建物面からは、写真を見る限りですが、築年が経過していることもあり、湾岸部のピカピカの大規模倉庫というわけではないようです。

 

よって、対象不動産は物流施設に求められる汎用性(さまざまなテナントに対応できる仕様)は高くなさそうですが、

 

  • 対象には既にテナントが入居していること
  • 売却先はCREグループに決定していること

 

から、個人的には流動性リスクを懸念するほどでもないと思います。気になるのはコロナの影響ですが、特にCRE Fundingのファンド説明では触れられてませんね。

 

契約面から見ると、

 

  • 東証一部上場CREの保証付き
  • 賃料保証のマスターリース契約

 

と、この時期に不安になる投資家を安心させる要素が盛り込まれてます。

 

対象不動産まとめ

 

  • 立地は圏央道へのアクセスが優れる
  • 建物は築年が経過し汎用性は低そう
  • ただ売却先はCREで流動性は問題なさそう
  • CRE保証とマスターリースで安定性が担保
  • 利回りはコロナの影響で上昇か?

 

※僕は現物を見てません。あくまで与えられた情報から見た客観的な一意見です。

 

コロナショックでもCRE Fundingが選ばれるわけ

 

コロナショックで物流系リートも仲良く暴落してますね。

 

【DON’T PANIC!】Jリート大暴落!

 

ただ、個人的には物流には直接的な影響はないように思いますし、本ファンドは物流によくあるマスターリースの固定賃料です。

 

なので即座に賃料が下落するというわけでもないと思います。

 

一方で、コロナの終息が長引けば倉庫の従業員確保の問題だったり、テナント業者の業績不振が賃料下落圧力になる可能性も否定できません。

 

このあたりのメリット・デメリットを飲み込んだうえでの投資判断になるかと思います。

 

一般的に、これまではJ-REITや私募REIT、外資系ファンドや商社、大手ディベロッパー系など、機関投資家向けとされていた物流への投資。

 

機関投資家の間では、既に「物流は投資対象として安定的な特徴がある」という認識が広まっています。

 

今の時期に選ばれるクラファンは、こういう手堅いファンドになってきそうですね。

     

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【クラウドファンディング投資額集計】 

業者 投資額 累計分配金(税引前)
OwnersBook 1,970,000円 131,691円
SBISL  1,470,000円 203,298円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 291,328円
クラウドバンク 560,000円 306,693円
CREAL 1,420,000円 42,421円
FANTAS funding 850,000円 13,194円
SAMURAI FUND 850,000円 4,268円
Funds 203,192円 13,892円
SYLA FUNDING 200,000円 0円
CRE Funding 100,000円 0円
Joint α 100,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 142,000円 3,731円
ASSECLI 30,000円 0円
COOL 0円 111円
LCレンディング(撤退) 0円 18,831円
合計 9,985,192円 1,046,304円

 


  

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