クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

【DON’T PANIC!】Jリート大暴落!

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こんにちわ、トッティです。

 

コロナショックを受け、東証リート指数は大暴落してます!

 

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(出典)SBI証券「東証REIT指数」

 

ナイアガラか!

 

中でもINV(インヴィンシブル)、IHR(いちご)などのホテル系が....なかなかヤバいですね。

 

個人的にリートはポジションで持ってませんが、リート系の投資法人にはサラリーマン時代の同僚や、仕事上でつながりのあったAM(アセットマネージャー)がたくさんいます....大丈夫でしょうか。

 

1年半前から(ブログを始めた当初から)リートはつま先立ちだと思うと書いてましたが、コロナをきっかけに暴落しましたね。  

 

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Jリートもパニック状態!

 

安倍政権以降、低金利を背景に低下傾向にあったJリートの利回りも、今回のコロナショックを受け、一気に上昇に転じてます。

 

低金利が継続している中でのこの騰落率は、もはやパニック状態ですね。

 

ただ、ご存知のとおり、Jリートは上場している投資法人の変動相場で、あくまで「金融商品である投資信託の一つ」

 

投資先の物件自体の価格がそこまで下がっている(キャップレートが急上昇している)というわけではありません。

 

特に住宅、物流系などは賃料固定のマスターリース契約を締結している物件も少なくないので、キャッシュフローが即座に悪化するわけでもありません。

 

一方、事業収支が賃料に直結する変動賃料を採用しているホテルやリテール系が、特に危険な状態になっていると思われます。

 

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本当に怖いのは次にくるキャッシュフロー悪化(賃料下落)

 

コロナの影響は、キャップレートの上昇圧力(不動産価格の下落圧力)になります。

 

が!本当に怖いのは、個人的に次に来るキャッシュフロー(賃料)の低下だと思ってます。

 

どういうことかと言うと、物件価格が下落したからと言って、すぐに賃料も下落するわけではなく、賃料の変動は遅れる傾向にあります(専門用語で「賃料の遅効性」といいます)。

 

なので、本当の底はまだ先なのかもしれません(私見です)。

 

リーマンショック前後の不動産価格指数の推移

 

ちなみに、弊ブログでところどころ紹介している「リーマンショック前後の不動産価格指数の推移」を見ると、

 

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(出典)国土交通省 土地・建設産業局不動産市場整備課

 

  • 2008年リーマンショック直後は指数が20%程度下落
  • 2009~2010年頃には底を打ち、その後は踊り場が続く
  • 2012年頃からアベノミクスの低金利を背景に上昇

 

となってます。

 

個人的にはリーマンショック直後に不動産鑑定士になったので、当時の状況はトラウマのように記憶に焼き付いてます。

 

当時はリートでも破綻や生き残りをかけた合併がありましたし、需要も弱く利回りは上昇、投融資ともに資金繰りが厳しく、市場の中心はサービサーで投資家の厚みはありませんでした。

 

個人的に思っていること

 

ココからは独り言なので、ぜひ無視してください。

 

個人的にリートでは、リーマンショックの経験から見ても最低1年後(場合によっては2~3年後)、アセットは今のところ、物流、底地、ヘルスケアあたりに投資しようかなと思ってます。

 

※あくまでリート評価が専門だった経験者の一意見です。市場関係者は時間をかけ本当に入念な調査をしてますので、個人の予測は本当に当てになりません。数カ月で急反発するかもしれませんし。

 

これらのアセットは”今のところ”コロナの直接的な影響は小さいようです。ただ、今後は従業員の問題など、徐々に影響がでてくるかもしれませんね。

 

世間的には、なんとなく景気変動に真っ先に左右されるボラティリティの高いオフィス系ではなく、安定したレジ(住宅系)に需要が集中するという意見が多いのかなと推測します。

 

ただ、リーマンショック時はレジでも破綻したリートがありましたし、コロナの終息時期や投資法人の業績によっては、アセットに限らず破綻するリートも出てくるのではないでしょうか。

 

個人的には、今はリートは様子見が吉、と判断してます。

  

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【クラウドファンディング投資額集計】 

業者 投資額 累計分配金(税引前)
OwnersBook 1,970,000円 131,691円
SBISL  1,470,000円 203,298円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 291,328円
クラウドバンク 560,000円 306,693円
CREAL 1,420,000円 42,421円
FANTAS funding 850,000円 13,194円
SAMURAI FUND 850,000円 4,268円
Funds 203,192円 13,892円
SYLA FUNDING 200,000円 0円
CRE Funding 100,000円 0円
Joint α 100,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 142,000円 3,731円
ASSECLI 30,000円 0円
COOL 0円 111円
LCレンディング(撤退) 0円 18,831円
合計 9,985,192円 1,046,304円