投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

タワマンは買っても大丈夫?

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こんにちわ、トッティです。

 

昨日、一昨日と不動産鑑定士が集まる飲み会が続きました。そこで、けっこうタワマンの話が出てましたので、備忘録もかねて記事にしたいと思います。

 

タワマンといえば、クラファン民ならば条件反射的にジョイントアルファの「豊洲タワー」を思い出すのではないでしょうか(笑)

 

Jointoα(ジョイントアルファ)公式ぺージ

 

Jointoα(ジョイントアルファ)

 

 

タワマンも天井感

 

タワマンも天井感が出てきて、もちろんマンションにもよりますが、都内湾岸部は坪300万後半だと売却が厳しくなってきたようです。

 

※例:坪380万円 × 23坪(75㎡)≒ 8,700万円

 

ちなみに、今度トッティ家が買う地方都市の中古戸建は3000万円(諸経費込)です。ちょっとマンション高すぎますね(笑)

 

マンション価格高騰の背景

  

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いくら金利が低いとはいえ、高止まりした今のマンションをフルローンで買うのは心配です。

 

建物はどんどん老朽化していきますので、借金を返し終わった後の建物残存価値は低いでしょうから。

 

マンション価格が高騰した背景には、昨今の建築費の高騰と景気回復による都心回帰があります。

 

建築費高騰に比例して、建物割合が大きいマンション価格も高騰。さらに、好調な企業業績による都心回帰も相まって、マンション価格がドンドン高くなっていきました。

 

ただ、弊ブログでも何回か書きましたが、今のマンションマーケットは高止まりからの調整局面にあり、価格が崩れてきています。

 

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タワマンも2極化が進行か

 

2019年10月の大雨で、タワマンの地下電気室が水没してエレベータが止まったニュースがありましたね。災害による心理的な影響(スティグマ)も、小さくはないと思います。

  

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もともと湾岸部のタワマンは工場跡地です。豊洲市場の汚染問題もありましたが、利便性は高いものの、立地自体は”山の手ほどは”良くはありません。

 

地方都市と比べると全然いいけどね!

 

歴史的に見ても、人(権力者)は災害の少ない高台を選びますし、特に昨今の日本では災害が頻発するようになってきてます。

 

湾岸部は津波、液状化、塩害など、内陸部にはないリスクもあります。もちろん、眺望や開放感、街の新しさやブランドイメージなど、湾岸部ならではのメリットもありますが。

 

実際に、東日本大震災の津波による被害以降、千葉県ベイエリアのマンション販売は長期間苦戦してました。2019年は大雨による河川氾濫もありましたので、川沿いも敬遠されるようになるかもしれません。

 

山手線の目黒駅直結のタワマンなどは大丈夫だと思いますが、今後は立地によって、タワマンも2極化していくのではないでしょうか。

 

タワマンマーケットは、これから更に注視していく必要がありそうです。

   

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CREAL 1,210,000円 26,023円
FANTAS funding 750,000円 8,656円
SAMURAI 550,000円 4,268円
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