こんにちわ、賃貸に24年ほど住んでますトッティです。最近、人生初の戸建（中古）を買いまして、年末に引っ越します。
ヤフーニュースで「東京のマンションが売れなくなってきた」という記事を見かけました。
いやー、東京の分譲マンションは苦戦が続きますね。
不動産経済研究所が調査した首都圏の「マンション・建売市場動向」では、2019年9月の契約率は56.8％と、かなりの低水準です。
※好不調の分かれ目が70％です。
2019年6月頃に書いた「マンションが厳しい」という記事に、マンションが高騰した理由なども書いてますので、よかったら見てみてくださいね。
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契約率の推移（首都圏・近畿圏）
さてさて。上のグラフは、当研究所から拝借させていただいた、首都圏と近畿圏のマンション契約率の推移です。
首都圏の契約率
首都圏（青の折れ線）は60％台が多く、50％台もチラホラありますね。
ちなみに東京23区内でさえ、契約率は下落してます。
うーん、相変わらず厳しいですね.....
ディベロッパーにヒアリングしてみると、東京のマンション素地はホテルや事務所とも競合してしまい、新規の開発が難しくなっているようです。
供給が限られると、既存のパイの奪い合いになるのですが、例えば、首都圏でシェアの60％近くを占める東京では、
利便性のよい立地とそうでない立地の2極化がどんどん進行してます。
ちなみに、ジョイントアルファの「豊洲タワーファンド」は、選ばれる側の物件でした。
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【完全版】ジョイントアルファ（Jointo α）「豊洲タワー」ファンド分析！
募集は2019年11月13日開始。今からジョイントαに登録しても間に合うよ。
近畿圏の契約率
一方、近畿圏（ピンクの折れ線）の契約率は70％台が多く、80％台も見られます。
例えば、面積の小さい大阪では開発適地は少ないものの、地価上昇の勢いも追い風にして、富裕層・インバウンド・DINKSを中心にタワマンが好調です。
もう募集は終わってしまいましたが、ジョイントαの「大阪天王寺ファンド」もいい感じの物件でした。
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新築マンション価格の推移（首都圏・近畿圏）
続いて、新築マンション価格の推移を見てみます。
首都圏の新築マンション価格
首都圏（青の折れ線）の新築マンション価格の平均は、6000万円前後で推移してます。
平均で6000万ですから、東京では億越えのマンションもザラにあるでしょうね。
高い！誰が買うんじゃーい！
臨海部のタワマンのほか、内陸部では港区（赤坂、六本木、青山）や恵比寿とかの高額物件が、平均価格を引き上げてるのでしょう。
個人的には、償却資産である（基本的に価値が減っていく）マンションに、そんなにお金をかけたくない気もしますが...
「庶民の負け惜しみ」だと思って聞き流してください！（泣）
近畿圏の新築マンション価格
一方、近畿圏（ピンクの折れ線）の新築マンションの平均は4000万円前後です。
4000万円なら、まあ、一般人が買うのも分からなくもないね。
今は割安感のある地方で探すのも、一つの手かもしれませんね。
地方では庶民でも手頃な水準ですが、例えば大阪のタワマンならば、坪300後半～400万円という高額取引も見られます。
東京は厳しい・大阪は元気
まとめると、
- 東京マンションは価格が高騰し苦戦が続く
- 大阪などの割安感のある近畿圏はまだ元気
例えば、僕の住む千葉なら、東京のベッドタウンなので都内に通勤できますし、
都内に比べてマンション価格も割安なので、即日完売するような人気物件（メイツ東船橋）もまだ出てきてます。
※全体的に見ると、千葉のマンション市場は高止まりからの調整局面にあります。
分譲マンションを投資物件として見るか？
分譲マンションを「投資物件」としてみた場合、超一等地のマンションは今後も値上がりするでしょう。
ただ、そんな物件を買えるのは、一握りのお金持ちのみかと。
マンション価格の調整局面にある昨今、超一等地のマンション”以外”は、「投資物件」として見るよりも、
価格はそこそこにしておいた方が、他に使えるお金も増え、人生が充実すると僕は思いますが.....
皆さんはいかがでしょうか？
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※トッティは「本当にいい」と思って紹介させていただきますが、クラウドファンディングは元本を保証する商品ではありません。投資する前は、ご自分でよく調べてみてくださいね。
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金(税引前) |
| SBISL | 2,300,000円 | 150,151円 |
| OwnersBook | 2,400,000円 | 103,726円 |
| maneo(109万円期失) | 1,890,000円 | 269,227円 |
| クラウドバンク | 1,230,000円 | 274,899円 |
| CREAL | 1,310,000円 | 21,791円 |
| Funds | 500,000円 | 5,392円 |
| SAMURAI | 550,000円 | 3,500円 |
| FANTAS funding | 750,000円 | 8,656円 |
| LCレンディング | 250,000円 | 17,397円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 100,000円 | 364円 |
| COOL | 30,000円 | 111円 |
| 合計 | 11,510,000円 | 872,063円 |
