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マンション市場の明暗が分かれる!【分譲マンションを投資物件として見るか?】

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こんにちわ、賃貸に24年ほど住んでますトッティです。最近、人生初の戸建(中古)を買いまして、年末に引っ越します。

 

ヤフーニュースで「東京のマンションが売れなくなってきた」という記事を見かけました。

 

いやー、東京の分譲マンションは苦戦が続きますね。

 

不動産経済研究所が調査した首都圏のマンション・建売市場動向では、2019年9月の契約率は56.8%と、かなりの低水準です。

 

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(出典)不動産経済研究所「マンション・建築市場動向」

 

※好不調の分かれ目が70%です。

 

2019年6月頃に書いた「マンションが厳しい」という記事に、マンションが高騰した理由なども書いてますので、よかったら見てみてくださいね。

 

【関連記事】

【分譲マンションが売れない!】契約率低下で雲行きが怪しい件

今マンションを買ってはいけない!

  

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契約率の推移(首都圏・近畿圏)

 

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(出典)不動産経済研究所「契約率の推移」

 

さてさて。上のグラフは、当研究所から拝借させていただいた、首都圏と近畿圏のマンション契約率の推移です。

 

首都圏の契約率

 

首都圏(青の折れ線)は60%台が多く、50%台もチラホラありますね。

 

ちなみに東京23区内でさえ、契約率は下落してます。

 

うーん、相変わらず厳しいですね.....

 

ディベロッパーにヒアリングしてみると、東京のマンション素地はホテルや事務所とも競合してしまい、新規の開発が難しくなっているようです。

 

供給が限られると、既存のパイの奪い合いになるのですが、例えば、首都圏でシェアの60%近くを占める東京では、

 

利便性のよい立地とそうでない立地の2極化がどんどん進行してます。

 

ちなみに、ジョイントアルファの「豊洲タワーファンド」は、選ばれる側の物件でした。

 

【関連記事】

【完全版】ジョイントアルファ(Jointo α)「豊洲タワー」ファンド分析!

 

募集は2019年11月13日開始。今からジョイントαに登録しても間に合うよ。

 

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近畿圏の契約率

 

一方、近畿圏(ピンクの折れ線)の契約率は70%台が多く、80%台も見られます。

 

例えば、面積の小さい大阪では開発適地は少ないものの、地価上昇の勢いも追い風にして、富裕層・インバウンド・DINKSを中心にタワマンが好調です。

 

もう募集は終わってしまいましたが、ジョイントαの「大阪天王寺ファンド」もいい感じの物件でした。

 

【関連記事】

【驚愕】ジョイントアルファ(Jointo α)は魅力満載!「大阪天王寺ファンド分析」

   

新築マンション価格の推移(首都圏・近畿圏)

 

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(出典)不動産経済研究所「新築マンション価格の推移」

 

続いて、新築マンション価格の推移を見てみます。

 

首都圏の新築マンション価格

 

首都圏(青の折れ線)の新築マンション価格の平均は、6000万円前後で推移してます。

 

平均で6000万ですから、東京では億越えのマンションもザラにあるでしょうね。

 

高い!誰が買うんじゃーい!

 

臨海部のタワマンのほか、内陸部では港区(赤坂、六本木、青山)や恵比寿とかの高額物件が、平均価格を引き上げてるのでしょう。

 

個人的には、償却資産である(基本的に価値が減っていく)マンションに、そんなにお金をかけたくない気もしますが...

 

「庶民の負け惜しみ」だと思って聞き流してください!(泣)

 

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近畿圏の新築マンション価格

 

 一方、近畿圏(ピンクの折れ線)の新築マンションの平均は4000万円前後です。

 

4000万円なら、まあ、一般人が買うのも分からなくもないね。

 

今は割安感のある地方で探すのも、一つの手かもしれませんね。

 

地方では庶民でも手頃な水準ですが、例えば大阪のタワマンならば、坪300後半~400万円という高額取引も見られます。

 

東京は厳しい・大阪は元気

 

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まとめると、

 

  • 東京マンションは価格が高騰し苦戦が続く
  • 大阪などの割安感のある近畿圏はまだ元気

 

例えば、僕の住む千葉なら、東京のベッドタウンなので都内に通勤できますし、

 

都内に比べてマンション価格も割安なので、即日完売するような人気物件(メイツ東船橋)もまだ出てきてます。

 

※全体的に見ると、千葉のマンション市場は高止まりからの調整局面にあります。

 

分譲マンションを投資物件として見るか?

 

分譲マンションを「投資物件」としてみた場合、超一等地のマンションは今後も値上がりするでしょう。

 

ただ、そんな物件を買えるのは、一握りのお金持ちのみかと。

 

マンション価格の調整局面にある昨今、超一等地のマンション”以外”は、「投資物件」として見るよりも、

 

価格はそこそこにしておいた方が、他に使えるお金も増え、人生が充実すると僕は思いますが.....

 

皆さんはいかがでしょうか?

 

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