投資の時間

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【分譲マンションが売れない!】契約率低下で雲行きが怪しい件

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マンション販売業者にヒアリングしていると、首都圏の分譲マンションが、より一層売りにくくなってきたようです。

 

不動産経済研究所の公表資料「首都圏のマンション市場動向」でも同様に、販売率の低下・価格の下落が続くとしています。

 

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(出典)不動産経済研究所「マンション・建築市場動向」

 

マンション・建売市場動向

 

東京の初月契約率(その月に初めて売り出した住戸がどれだけ売れたか)は60%台と、このところは低調に推移(下記グラフは首都圏と近畿圏)。

 

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(出典)不動産経済研究所「契約率の推移」

 

ちなみに、僕の住む千葉でも初月契約率は60%後半と不調です。

 

好不調の分かれ目が70%なので、分譲マンションは販売に苦戦している状態が続きますね。

 

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マンション価格の上昇推移

 

国交省が調査して公表している「不動産価格指数」を見ると、マンション(緑の折れ線)だけ飛びぬけて上昇してます。

 

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不動産価格指数(住宅)2019年2月分

 

建設産業・不動産業:不動産価格指数 - 国土交通省

 

近年は建築費の上昇と人材不足(人件費の高騰)により、マンション価格の上昇が続きました。

 

「新築で買った時より、中古が高く売れた!」という話もよく聞いたね。

 

今ヒアリングしていると、東京都心では平均的にはほぼ横ばいになったという話が多いです。

 

僕の住む千葉では、確かに一部のエリアではマンション価格の高止まりが続いてますが、既に価格調整も始まってます

  

首都圏の神奈川や埼玉のマンション価格も似たような感じで、一部の勝ち組を除き、分譲マンションは低調な状態だと想像できます。

 

※神奈川と埼玉の業者にはヒアリングしたわけじゃないので、私見です。

 

マンションの2極化の進行

 

マンション選定のキーワードは「立地」「築年」

 

立地や築年による優劣により、「売れるマンション」と「売れないマンション」の2極化が鮮明になってきました。

 

利便性の劣るマンションは下落が始まっているほか、価格の上昇(単価の上昇)から、総額で価格を抑えるためにマンションのコンパクト化も進んでます。

 

好調なマンションもある

 

僕が昔近くに住んでた千葉県の津田沼で、「ザ・タワー」という駅近の超高層マンション(地上44階、全759戸、三菱地所ほか)を開発してますが、竣工前に全戸完売しました。

 

間取りは4LDKが中心で、平均販売価格は5500~6000万円程度(坪単価250万程度)。

 

今でも売れるマンションは、一気に売れてしまいますけどね。

 

大きな流れでは分譲マンション市場は低調

 

ただ、大きな流れでは、分譲マンションは高止まりが続き、雲行きは怪しい状態。

 

契約率も低調で、今後は要注意です。

 

ちなみに、不動産クラウドファンディングが関係する「賃貸マンション市場」は好調だよ。

 

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