クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた(予算3000万円)

【CREAL】土地価格からも物件評価の安全性が分かる?!

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みなさんいかがお過ごしでしょうか?

 

正月休みから一転、忙しくされてる方も多いと思います。僕はというと、ようやく地価公示が終わってほっと一息....と思ったのもつかの間、今は路線価に追われてますw

 

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さて。CREALの大型ファンドでは、鑑定業者による「不動産鑑定評価書の概要」も公表されてますね。

 

鑑定評価書に馴染みのない方がほとんどだと思いますが、ざっくり言うと、僕たち不動産鑑定士が書く物件評価の成果物です。

 

CREALでは物件評価のうち、会員限定情報で「原価法」「収益還元法(直接還元法とDCF法)」が公表されてます。

 

ここまで情報を公開するCREALに敬意を表します!

 

収益物件は基本的には収益還元法(収益価格)を採用するのですが、実は原価法(積算価格)も物件価格に影響してくるので、

 

今回の記事では「軽視されがちな原価法(土地価格・建物価格)も、実は重要なんですよ」っということについて掘り下げてみました。

 

※原価法(積算価格)は費用面から物件を評価する手法で、土地価格と建物価格を合計する。

   

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土地価格が高ければ分配金が増える?

 

物件評価は市場価格が大前提ですが、時として、投資物件は土地価格を高く(建物価格を低く)査定するインセンティブが働くことがあります。

 

その理由は、土地価格の比率が高まると、コチラのメリットがあるからです。

 

  1. 土地比率を高める(相対的に建物比率を低める)ことで、建物の減価償却費を抑え、投資家への分配率を高められる
  2. 土地比率を高める(相対的に建物比率を低める)と、収益価格の費用で、建物価格に紐づく資本的支出と保険料が低くなり、結果的に物件価格が高くなる(業者の報酬も高くなる)。

  

投資用の不動産マーケットでは安定性と分配率が重視されます。

 

そんな中、建物償却額が大きいアセットは投資家への配当を圧迫する可能性があるので、できるだけ土地価格比率を高めたい(建物価格比率を低くしたい)というわけです。

 

ほうほう。なるほど。

 

CREALの大型ファンドでは原価法(土地価格)にも着目

  

ただ、原価法(土地価格・建物価格)にムリが生じてしまうと、上記「2」のように収益価格にも影響してしまいますので、そのサジ加減が重要です。

 

不要と思われた原価法にも、ちゃんと意味がありますし、土地・建物価格の水準から、その業者が「保守的なのか、強気なのか」も見えてくることがありますよ、というお話でした。

 

土地価格であれば、一般に公表されている地価公示や路線価(地価マップ)から相場を見れるので、CREALの大型ファンドでは土地価格にも着目されてみてはいかがでしょうか?

 

きっとCREALの評価方針が見えてくると思いますよ。

  

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業者 投資額 累計分配金(税引前)
OwnersBook 2,420,000円 103,708円
SBISL  1,540,000円 186,065円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 282,617円
クラウドバンク 920,000円 284,720円
CREAL 1,410,000円 33,954円
FANTAS funding 800,000円 8,656円
SAMURAI 550,000円 4,268円
Funds 503,192円 9,398円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 130,000円 2,758円
COOL 30,000円 111円
LCレンディング(撤退) 0円 18,831円
合計 10,683,192円 951,932円

 


  

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