投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

さて。沖縄の好景気の行く末の話を始めようか。

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こんにちわ、地価公示の評価員をやらせていただいてます、トッティです。

 

2019年の地価公示の上昇率をまとめると目が点になりました....とんでもないことになってます。

 

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2019年地価公示の上昇率ランキング 

 

まずはこちらをご覧ください。

 

2019年地価公示の上昇率ランキング(市町村別) 

 

  • 1位 北海道倶知安町 49,250円/㎡【+42.42%】
  • 2位 沖縄県那覇市 226,678円/㎡【+13.22%】
  • 3位 沖縄県北中城村 73,200円/㎡【+12.98%】 
  • 4位 沖縄県宜野湾市 98.827円/㎡【+11.80%】
  • 4位 沖縄県北谷      133,700円/㎡【+11.80%】
  • 6位 沖縄県豊見城市 88,216円/㎡【+11.33%】
  • 7位 沖縄県八重瀬町 62,425円/㎡【+10.61%】
  • 8位 東京都台東区 1,376,259円/㎡【+10.59%】
  • 9位 沖縄県浦添      128,510円/㎡【+10.56%】
  • 10位沖縄県中城村  101,166円/㎡【+9.63%】

 

 (参考)公示地価 上昇率 市町村ランキング 2019年[平成31年]を基に作成

 

ほとんど沖縄かーい!

 

実に沖縄が8つランクイン。えらいことになってます。

 

残念ながら首里城は全焼してしまいましたが、それにしても.....アジアの中心沖縄に、とんでもない観光ブームが来てます。

 

沖縄の地価が上昇している理由

 

ここまで全国的に沖縄の地価上昇率が高い理由は、「外国人観光客」(インバウンド)の増加です(1位の北海道も同じ理由です)。

 

地価が上昇するロジックはこうです。

 

沖縄は土地の面積が小さいため、物件の供給が少ない県です。

 

一方で、インバウンドを中心とした観光業が絶好調で人の流入が続き、ホテル用地を中心として、需要が高い状態が続いています。

 

供給が少ないけれども、需要が高いため、市場に物件が供給されると、需要が競合して高値で取引されます。

 

また、ホテルのみならず、観光に関連する企業がテナントに入るオフィスビルや店舗のテナント賃料もつられて上昇。

 

賃料が上昇すれば、不動産の価値も上昇します。

 

なるほど。すべての発端は観光客の増加ってことか。

 

金融マネーが沖縄に集中

 

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ソーシャルレンディングでもPocket Fundingが元気ですよね。

 

【関連記事】

沖縄は不動産市況が絶好調だから...「Pocket Funding(ポケットファンディング)」はどうかな?

 

その他、観光業の伸びに着目した機関投資家や外資系ファンドも参戦し、ホテルを中心に投資マネーが沖縄に集中しています。

 

投資マネーが集中する理由は「沖縄が今、買いだから」。つまり機関投資家や外資から見ると「利回りが高いから」に他なりません。

 

特に外資系など、数字(利回り)しか見てません(苦笑)

 

彼らは世界各国の不動産マーケットの利回りを眺めながら、アービトラージ(利ざやを稼ぐこと)を狙ってます。

 

沖縄の好景気の行く末は?

 

不動産マーケットのサイクルは、 

 

  1. 利回りが高い
  2. みんなが狙う
  3. 需要が競合する
  4. 価格が高くなる
  5. 利回りが下がる
  6. 需要が下がる
  7. 価格が下がる
  8. 利回りが上がる...(1に戻る)

 

という軌跡をたどるのが常です(価格が上がれば利回りが下がる。逆もしかり)。

 

例えば僕の住む千葉県でも「東京は利回りが低すぎて買えないから、まだ利回りを稼げる千葉で買おう」という軌跡をだとり、結局、今では利回りが下限近くまで下がってしまいました。

 

その後は再び都心回帰となるでしょう。地方都市では「都心→地方→都心」というサイクルを繰り返します。

  

このサイクルでいうと、沖縄は4あたり(私見です)。

 

このままインバウンド流入が続けばインフラ整備も続き、鬼に金棒ですが.....沖縄の好景気は観光業が生命線です。

 

さて、沖縄の好景気の行く末はどうなるのでしょうか?

 

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OwnersBook 2,400,000円 103,726円
maneo(109万円期失) 1,890,000円 269,227円
クラウドバンク 1,230,000円 274,899円
CREAL 1,210,000円 26,023円
Funds  503,192円 6,427円
SAMURAI 600,000円 3,500円
FANTAS funding 750,000円 8,656円
LCレンディング 50,000円 18,708円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 150,000円 817円
COOL 30,000円 111円
合計 11,313,192円 878,641円

 


  

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