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【全国的に地価は回復傾向】ただし注意点あり!

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こんにちわ、トッティです。 

 

メディアで報道されてるとおり、国交省から令和2年の地価公示が公表されました。

 

令和2年地価公示の結果では、地方圏の地方四市以外のその他地域でも全用途平均・商業地が平成4年以来28年ぶりに上昇に転じ、全国的に地価の回復傾向が広がっています。

出典:国土交通省

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo04_hh_000168.html

 

地価公示では、日本中の不動産鑑定士がいっせいに全国の特定地点の地価を調査します。

 

トッティも日本のどこかで評価員を担当してます!

 

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【地価公示って何?】  

【バブル越え!銀座の土地価格は50年で26倍!】地価公示の調べ方と使い方

 

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地価公示によると全国的に地価は回復傾向

 

今回の地価公示では「全用途の平均&商業地が28年ぶりに上昇に転じた」とあります。

 

ただ、地価公示は1月1日時点の価格なので、注意点としてはコロナショックの影響が広がる前の価格です。

 

公示価格は前年の夏ごろから時間をかけて決めていくよ。

 

特に観光業が収益の源になっている商業地(特にホテルなどのアセット)については、ここ数年インバウンド需要が地価を押し上げてましたので、

 

今後はコロナによる収益減がもたらす地価への影響は、避けられないと思います。

 

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投資用不動産価格を求めるロジック

 

さて。今回はコロナショックが地価の下落圧力になるロジックを方程式で解説させていただきますね。

 

投資用不動産の価格は、

 

不動産の価格 = 不動産の生み出すキャッシュフロー ÷ 利回り

 

という式で求められます。いわゆる収益還元法(直接還元法)ですね。ここでいう利回りは、キャップレートともいいます。

  

「不動産の生み出すCF」って賃料だよね。じゃあ「利回り」はどうやって求めてるの?

 

投資用不動産の利回りを求める方法の一つに、金融資産の利回りに不動産特有のリスクを積み上げていく方法があります。

 

利回り = 国債金利 + リスクプレミアム - 期待成長率

 

今回のコロナショックのケースでは、金利は下限値のまま、特に不動産を所有することによるリスクプレミアム(右辺)が上昇するので、利回り(左辺)が上昇します。

 

そして利回りと不動産価格は、上記「不動産の価格=不動産の生み出すCF÷利回り」という関係にあるので、利回り(右辺分母)が上昇すれば、不動産の価格(左辺)は下落します。

 

つまり、コロナショックによるリスクが上昇すれば、利回りが上昇し、不動産価格の下落圧力になるというロジックです。 

 

ほうほう、なるほど。リスクが高まれば”利回り”も上昇するんだね。

 

次回の地価調査ではコロナの影響が加味される  

 

次回の公的な地価発表である7月1日時点の「地価調査」では、コロナの影響も加味されますので、どちらかというと、今回の地価公示よりも次回の地価調査の方が注目されそうですね。

 

ちなみに、2019年の地価公示から、各地点の鑑定評価書の全文が公表されてますので(鑑定評価書といっても数ページの簡易版です)、興味がある方はのぞいてみてください。

 

標準地・基準地検索システム〜国土交通省地価公示・都道府県地価調査〜 <検索地域選択(都道府県)>

 

その他、個人的におもしろいのがコチラのサイトです。

 

全国「公示地価」最新価格・過去比較3Dマップ

 

↑は地価が3Dマップで表示されてて、全国の地価が一目で分かりやすいですよ(現時点ではまだ令和2年分は反映されてません)。

  

→Rimple公式ページ

 

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OwnersBook 1,970,000円 131,691円
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maneo(109万円期失) 1,890,000円 291,328円
クラウドバンク 560,000円 306,693円
CREAL 1,420,000円 42,421円
FANTAS funding 850,000円 13,194円
SAMURAI FUND 850,000円 4,268円
Funds 203,192円 13,892円
SYLA FUNDING 200,000円 0円
CRE Funding 100,000円 0円
Joint α 100,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
Pocket Funding 142,000円 3,731円
ASSECLI 30,000円 0円
COOL 0円 111円
LCレンディング(撤退) 0円 18,831円
合計 9,985,192円 1,046,304円

 


  

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