福岡の不動産クラファン「えんfunding」から2物件同時に募集がありますが、これ同じ建物で利回りが全然違いますね！
※同一建物ですが投資対象となる部屋は異なります。
マーケットから見れば同一建物でこんなに利回りが異なることはないので「あれ？こんなはずはないよな」と何度も見直しましたが、やっぱり同じこちらの物件（エンクレスト）ですよね。
※「エンクレスト」はえんfundingの自社ブランドシリーズです。ちなみに2020年度エンクレストシリーズ平均入居率は「99.68％」とのことで、入替期間を考慮してもほぼ埋まっている状態です。
ということは、えんfundingでは敢えて利回りをズラすという試みをされたんですね。これがどういう意味なのか･･･真意の程はわかりませんが、不動産クラファンでは初めての試みではないでしょうか？
えんfunding8号・9号【大橋】
今回は上記で書いたとおり、2ファンドとも同じ建物です。商業地域にある区分マンションの1室で、分配されるのはファンドが保有する期間中の家賃収入と売却益です。
まずは2ファンドの共通点と相違点を整理してみました。
●共通点
- ［ 物件名 ］エンクレスト大橋
- ［ 所在 ］福岡市南区大橋3-17-8
- ［ 竣工 ］2010年2月
- ［ 交通 ］西鉄大橋駅 徒歩8分
- ［ 土地面積 ］523.02㎡
- ［ 構造 ］鉄筋コンクリート造12階建
- ［ 占有面積 ］30.84㎡
- ［ 用地地域 ］商業地域、建ぺい率80％、容積率400％
●相違点
- えんfunding 第7号ファンド【大橋】
- 予定分配率（年利）：6.2%
- 運用期間：4ヶ月
- 間取り：2K（Bタイプ）
- 募集金額：1176万円
- えんfunding 第8号ファンド【大橋】
- 予定分配率（年利）：5.0%
- 運用期間：8ヶ月
- 間取り：2K（Aタイプ）
- 募集金額：1152万円
間取りが2KでAタイプとBタイプに分かれますが、専有面積は30.84㎡で同じです。運用期間が4ヶ月と8ヶ月で異なりますね。募集金額はほぼ同じです。
やっぱり利回りが違うのに違和感が･･･（笑）
ちなみに前回の5号と6号も同時募集で利回りが「香椎が7.8％」、「博多が6.8％」となりましたが、この利回り1％の差は、個人的には「基本となるレジデンス用地としてのランクの差」だと結論付けました。
【関連記事】えんfundingの2件同時募集。どっちに投資する？
投資用レジデンス市場から見た立地では、博多の方が香椎よりもランクが上なので（＝不動産価格が高く、利回りが低いので）、それが1％の利回りの差になっていると。
※詳しい事情を知らない僕の勝手な妄想です。
今回は福岡の「大橋」ですね。大橋も立地、かなりいいですよ。
前回募集された「博多」には及ばないものの、「大橋」は「香椎」よりは上ですし、福岡なら「港」や「高宮」、「呉服町」なんかと並ぶ有名なレジ投資エリアですから。
なのでマーケットの相場より高利回りであることは間違いないので、お得感はどちらもあります。
余談ですが、えんfundingといえば福岡の不動産投資マーケットとしては市場が確立しているエリアばかりが登場します（ちなみにこういう情報はネットにはないので、実務家の特権かと）。
例えば東京であっても郊外のよく知らないエリアに投資するよりも、ある意味安心はできるのかな～と思いますが、皆さんはいかがでしょうか。
そんなわけで、えんfundingはイチオシの事業者になってます。高倍率になるのでなかなか投資できないんですけど･･･。
簡単な地域分析
対象の近くの公示地（福岡南5）はR3.1で185,000円／㎡です。
ただ、対象は幹線道路沿いにあるので、もっと地価は高くなって、対象の前面道路のR3相続税路線価を時価に割り戻すと39万円／㎡程度です。
ちなみの本公示地、H30以降は＋5～10％で上昇し続けてます。まあ、元気な立地です。
グレードの高い賃貸マンションですが、土地の規模が523.02㎡と大きいので分譲マンションでもイケそうですね。分譲マンション用地としても十分活用できそうな気もします。
駅距離は徒歩8分と十分歩けます。
グーグルマップで見るとこちらの物件です。県道沿いに高層マンションがはり付いています。えんfundingの物件で良く見る雰囲気ですね。
周りも高層マンションだらけですし、これだけの規模を埋めるんですから、相応の賃貸需要があるエリアなんでしょう。
マンションの高層化が進んでいて、それに伴って収益性が増し、地価上昇も高い伸びが見られるエリアかと思われます。
まとめ
では最後にまとめます。
- 投資用レジデンス市場から見れば、大橋は需要が堅いエリア。
- 土地価格水準は39万円／㎡程度と地方都市の中では高め。
- 駅徒歩圏にある商業地域の高層マンションで地価上昇が著しい。
※くれぐれも僕は物件を見たわけでもありませんし、各物件の個別的な要因を把握しておりません。
2ファンドは1.2％の差がありますが、マーケットから見れば十分な利回りですし、今回のファンドもリスクよりリターンが高い良ファンドだと思いますのでご紹介してみました。
どちらも抽選です（募集開始は2022年1月25日9時スタート）し、「2つともチャレンジ」でもいいのかな～とも思ってます。
＼福岡の好立地の不動産クラファン！／
【関連記事】【えんfunding】福岡は熱いし、いいファンド！
