こんにちわ、トッティです。
CREALから、区分所有マンションの「プレール・ドゥーク銀座EASTⅡ」を早期償還するとのメールが届きました。
当初の予定では、2019年9月までの運用でしたが、2019年7月19日付で売却される可能性が高まったようです。
CREALでは以前、同じく区分所有マンションの
- 「ドルチェ月島・弐番館」
- 「スカイコート世田谷用賀第2」
についても早期償還がありましたので、トッティは3ファンド目。
早期償還に当たる確率が33％です。けっこう高いですね（苦笑）
CREALの運営能力
早期に償還されると、当然、満期まで運用されるケースより分配金が減るわけですが、
「某マネオ」のようにダラダラ売却が長引くよりは、売れるときに売れた方がいいですよね。
なので、個人的には早期売却は全然OKです。
不特法クラウドファンディングは、現物不動産が投資の対象となるので、分配金と売却益は、運営するAM（アセットマネージャー）の良し悪しに左右されます。
つまり運用も売却も、AMであるブリッジ・シー・キャピタルの「不動産市況を読む能力」にかかってるんだね。
ご自由に、いいタイミングで売っていただければと思います！
不特法クラウドファンディングは流動性が低い
リートや株式とは違い、不特法クラウドファンディングは売りたいときに売れるとは限らない（流動性が低い）ことがデメリットです。
ただ、トッティは職業柄、これまで毎週のようにAMに会ってきましたが、できるAMは物件取得と同時に、バリューアップして売るのも上手ですよ。
CREALは2018年末にサービスがスタートしたばかりで、クラウドファンディングの実績はこれからですが、
ブリッジ・シー・キャピタルはAM業務で300億円以上の資産を運用してきたという実績があります。
当然、売却に関しても自信があるのでしょう。
区分所有マンションはリスクが低い
今回早期売却できたのは、区分所有マンションです。ホテルや保育所といった大型ファンドではなく。
区分所有マンションは、主なテナントが居住目的の個人なので、景気に左右されませんし、需要も安定してます。
区分所有マンションの特徴
- 価格変動リスクが低い
- 賃料変動リスクが低い
- 流動性リスクが低い
区分所有マンションの買い手は裾野が広く、不動産初心者の個人も含まれます。
近年はマンション価格も右肩上がりなので（↓の緑の折れ線）、「立地」と「築年数」さえ押さえておけば、どのタイミングでも売却しやすい、比較的簡単なアセットといえるでしょう。
CREALの手腕を確認できるタイミング
CREALの本当の手腕が発揮されるのは、区分所有マンションではなく、大型ファンドの
- 「ホテルアマネク」
- 「保育所さくらさくみらい駒込」
- 「ちくらつなぐホテル」
を運用期間内にきっちり売却できたとき。
とういことで、CREALでは大型ファンドの出口戦略にも注目ですね！
いや～、CREALはやっぱりおもしろいです。
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【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金 |
| SBISL | 3,150,000円 | 101,320円 |
| オーナーズブック | 2,850,000円 | 40,114円 |
| maneo(109万円期失) | 1,910,000円 | 251,298円 |
| クラウドバンク | 1,730,000円 | 255,738円 |
| CREAL | 850,000円 | 13,158円 |
| FANTAS funding | 450,000円 | 0円 |
| SAMURAI | 450,000円 | 1,000円 |
| Funds | 300,000円 | 2,421円 |
| LCレンディング | 300,000円 | 10,730円 |
| クラウドクレジット | 200,000円 | 16,846円 |
| 合計 | 12,190,000円 | 692,625円 |
