「SBISL不動産担保ローン事業者ファンドNeo 1号」。
本ファンドでは担保物件や評価方法が非公表だったため、トッティは投資しませんでしたが、匿名化解除を公表した大人気業者SBISL、さすがの瞬間蒸発でしたね。
募集開始時間の10時にSBISLにログインしようと思ったら、10分くらい画面が固まりました。どんだけアクセス集中してるんだ...すごいな。
すでに募集は終了してますが、SBISLの担保評価の表記が気になったので、記事にしておきます。
- SBISLの担保価値の算定方法
- 「取引事例」は個人情報の塊で極秘情報
- 第3者機関が鑑定評価してるなら公表した方がいい
- ソーシャルレンディングのスキームの改善点
- 「クラファン・銀行」と「ソシャレン」の担保評価の違い
SBISLの担保価値の算定方法
SBISLのホームページから、担保評価方法を引用させていただきました。
価値の算定方法
■底地、自家利用物件の場合
公的価格指標や取引事例を基に、物件個別の要因を加味して算出します。
■収益物件の場合
地代や家賃などの収益を基に、収益還元法で算出します。
.....で?
えっと....おしまい?
っとつっこみたかった投資家も多かったと思いますが、この表記はまったく意味がないですね。
ソーシャルレンディングに1億円近く投資されている「けむけむのソーシャルレンディング」のけむけむさんも、これについて書かれてたので、引用させていただきます。
了解、算出の方法はわかった。
では、誰が評価して、その結果はどこに?・・・
これは、出す必要がないと考えているのでしょうが、それって投資するに当たって重要な情報じゃないの?と思います。
不動産の情報も具体的に掲載されている訳でもありません。
本当に知りたい情報がないということは、匿名化解除されたことでも大きく変わっていません。
「取引事例」は個人情報の塊で極秘情報
SBISLの評価方法に補足しておくと、土地の取引事例は「個人情報の塊」なので、コンプライアンスが超厳しく、一部の公的評価を担当している不動産鑑定士(または宅建業者)しか知り得ない情報です。
「取引事例を基に」とありますが、どうやって取引事例を集めたのか。街の不動産業者に聞いたのかな?それとも自分でネットで探した?
この文章だけ読むと、不動産鑑定評価上の手法を適用している”風”なので、不動産鑑定士が鑑定評価を行った”風”に読み取れますが、実際のところ、どうなんだろう。
普通に疑問です。
第3者機関が鑑定評価してるなら公表した方がいい
maneoの担保評価で散々な目にあっている投資家も多いので、ソーシャルレンディング投資家であれば、担保物件の評価方法は知りたいところです。
過去にSBISLでは、期失案件が担保評価額の約60%の売却額になったこともありますし、ぜひ担保評価方法を公表して汚名返上といきましょう!
まじめな話、この情報だと匿名化解除前でも公表できるレベルなので、不動産鑑定機関が調査した鑑定評価額なのであれば、一言でもいいので、「正式な価格」である旨を公表した方が、投資家も安心できると思いますよ。
ソーシャルレンディングのスキームの改善点
一方、鑑定評価を取っていないのであれば、鑑定報酬分の利回りが下がってもいいので、第3者機関の鑑定を取った方がいいんじゃないでしょうか。
SBISL期失から学ぶ担保評価が変動する3つの理由とスキームの改善点
現在のスキームでは物件を評価するのは「借り手(SL事業者)」側になっているので、利回りは下がりますが、「投資家」側が報酬を負担して(あるいは借り手と折半して)担保評価するスキームの方がいいんじゃないかと思うわけです。
利回り重視よりも安全重視の傾向が見える今の時代の流れからは、その方が投資家の需要はあります。ただ、正式な評価をしたら、貸付先が困るのかもしれませんが。
依頼されれば、トッティが実名公開で担保評価してもかまいません。絶対にムリな査定はしませんけど!
「クラファン・銀行」と「ソシャレン」の担保評価の違い
「担保評価が甘い」。これが不動産投資型クラウドファンディングとソーシャルレンディングの決定的な違い。
そして銀行の担保評価も鑑定実務で何度もやってますが、今さらながらソーシャルレンディングと比べて、銀行は担保評価の厳しさが段違いです。
ソシャレン貸付先が銀行で借りられない理由がよくわかります。
匿名化廃止したのに、一番重要な担保評価を公表しないSBISLにシビレました。
以上、現場からトッティでした。
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【クラウドファンディング投資額集計】
業者 | 投資額 | 累計分配金 |
SBISL | 3,500,000円 | 87,754円 |
オーナーズブック | 3,450,000円 | 36,926円 |
maneo(109万円期失) | 2,080,000円 | 245,574円 |
クラウドバンク | 1,760,000円 | 241,712円 |
CREAL | 1,000,000円 | 8,505円 |
LCレンディング | 300,000円 | 9,588円 |
Funds | 300,000円 | 0円 |
FANTAS funding | 300,000円 | 0円 |
クラウドクレジット | 200,000円 | 16,846円 |
SAMURAI | 200,000円 | 0円 |
合計 | 13,090,000円 | 646,905円 |