投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

【SBISL瞬間蒸発!】だが、この担保評価の記載には意味がない


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「SBISL不動産担保ローン事業者ファンドNeo 1号」。

 

本ファンドでは担保物件や評価方法が非公表だったため、トッティは投資しませんでしたが、匿名化解除を公表した大人気業者SBISL、さすがの瞬間蒸発でしたね。

 

募集開始時間の10時にSBISLにログインしようと思ったら、10分くらい画面が固まりました。どんだけアクセス集中してるんだ...すごいな。

 

すでに募集は終了してますが、SBISLの担保評価の表記が気になったので、記事にしておきます。

 

  

SBISLの担保価値の算定方法

 

SBISLのホームページから、担保評価方法を引用させていただきました。

 

価値の算定方法

■底地、自家利用物件の場合

公的価格指標や取引事例を基に、物件個別の要因を加味して算出します。

■収益物件の場合

地代や家賃などの収益を基に、収益還元法で算出します。

SBISL不動産担保ローン事業者ファンドNeo1号 | SBIソーシャルレンディング|貸付型クラウドファンディング

 

.....で?

 

えっと....おしまい?

 

っとつっこみたかった投資家も多かったと思いますが、この表記はまったく意味がないですね。

 

ソーシャルレンディングに1億円近く投資されている「けむけむのソーシャルレンディング」のけむけむさんも、これについて書かれてたので、引用させていただきます。

 

了解、算出の方法はわかった。
では、誰が評価して、その結果はどこに?・・・
これは、出す必要がないと考えているのでしょうが、それって投資するに当たって重要な情報じゃないの?と思います。
不動産の情報も具体的に掲載されている訳でもありません。
本当に知りたい情報がないということは、匿名化解除されたことでも大きく変わっていません。

けむけむのソーシャルレンディング 「SBISL不動産担保ローン事業者ファンドNeo 1号」への投資を検討中、半々かな

 

「取引事例」は個人情報の塊で極秘情報

 

SBISLの評価方法に補足しておくと、土地の取引事例は「個人情報の塊」なので、コンプライアンスが超厳しく、一部の公的評価を担当している不動産鑑定士(または宅建業者)しか知り得ない情報です。

 

「取引事例を基に」とありますが、どうやって取引事例を集めたのか。街の不動産業者に聞いたのかな?それとも自分でネットで探した?

 

この文章だけ読むと、不動産鑑定評価上の手法を適用している”風”なので、不動産鑑定士が鑑定評価を行った”風”に読み取れますが、実際のところ、どうなんだろう。

 

普通に疑問です。

 

第3者機関が鑑定評価してるなら公表した方がいい

 

maneoの担保評価で散々な目にあっている投資家も多いので、ソーシャルレンディング投資家であれば、担保物件の評価方法は知りたいところです。

 

過去にSBISLでは、期失案件が担保評価額の約60%の売却額になったこともありますし、ぜひ担保評価方法を公表して汚名返上といきましょう!

 

まじめな話、この情報だと匿名化解除前でも公表できるレベルなので、不動産鑑定機関が調査した鑑定評価額なのであれば、一言でもいいので、「正式な価格」である旨を公表した方が、投資家も安心できると思いますよ。

 

ソーシャルレンディングのスキームの改善点

 

一方、鑑定評価を取っていないのであれば、鑑定報酬分の利回りが下がってもいいので、第3者機関の鑑定を取った方がいいんじゃないでしょうか。

SBISL期失から学ぶ担保評価が変動する3つの理由とスキームの改善点

 

現在のスキームでは物件を評価するのは「借り手(SL事業者)」側になっているので、利回りは下がりますが、「投資家」側が報酬を負担して(あるいは借り手と折半して)担保評価するスキームの方がいいんじゃないかと思うわけです。

 

利回り重視よりも安全重視の傾向が見える今の時代の流れからは、その方が投資家の需要はあります。ただ、正式な評価をしたら、貸付先が困るのかもしれませんが。

 

依頼されれば、トッティが実名公開で担保評価してもかまいません。絶対にムリな査定はしませんけど!

 

「クラファン・銀行」と「ソシャレン」の担保評価の違い

 

「担保評価が甘い」。これが不動産投資型クラウドファンディングとソーシャルレンディングの決定的な違い

 

そして銀行の担保評価も鑑定実務で何度もやってますが、今さらながらソーシャルレンディングと比べて、銀行は担保評価の厳しさが段違いです。

 

ソシャレン貸付先が銀行で借りられない理由がよくわかります。

 

匿名化廃止したのに、一番重要な担保評価を公表しないSBISLにシビレました。

 

以上、現場からトッティでした。

 

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業者 投資額 累計分配金
SBISL 3,500,000円 87,754円
オーナーズブック 3,450,000円 36,926円
maneo(109万円期失) 2,080,000円 245,574円
クラウドバンク 1,760,000円 241,712円
CREAL 1,000,000円 8,505円
LCレンディング 300,000円 9,588円
Funds 300,000円 0円
FANTAS funding 300,000円 0円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
SAMURAI 200,000円 0円
合計 13,090,000円 646,905円

 


  

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