こんにちわ、トッティです。
久々に「SBISL不動産バイヤーズローンファンド３３号」に投資しました。
SBIソーシャルレンディングでの投資は実に４カ月ぶりです。
バイヤーズローンファンドについて、SBISLの説明部分で「あれ？おかしくないか？」っと思った点がありますので、ブログで書いておきますね。
結論としては、おかしくなかったけれども、カン違いする人もいるかもしれませんので。
- バーヤーズローンファンドの担保
- え？担保は土地のみ？
- 建物が完成したって土地の価値は上昇しない
- 担保は「土地」と「完成後の建物」に設定されている
- LTVは計算のしようがない
- LTVの「Value」に注目して投資リスクを軽減
- ３３号は立地がよく親会社の連帯保証付き
バーヤーズローンファンドの担保
バーヤーズローンファンドとは、「土地（担保）の上に建物を開発して売却し、売却額を返済原資に充てる」というファンドです。
今回の「SBISL不動産バイヤーズローンファンド３３号」では、
- 貸付額：13億4,500万円（建物完成後、追加で3.5億円の貸付け）
- 担保：借手が取得予定の土地
- 担保価値：12億5,000万円
とあり、担保は「借手が取得予定の土地」と記載されています。
え？担保は土地のみ？
担保が「借手が取得予定の土地」と記載され、さらにSBISLのホームページでは、
「担保価値は借手が取得予定の土地（当該土地上で建物を建築中）の不動産価値であって、将来の想定事業収益に基づく事業価値ではありません」
と記載があります。でもこれだと、
「土地が担保です。でも、建物が完成すると土地の価値が上昇しますよ！」
と読み間違えませんかね？
う～ん、そう読み取れるね。
そうだとすれば、明らかにおかしいね。
担保が土地のみだと、LTVが135.6％（※）になり、明らかにオーバーローンですから。
（※）貸付総額16億9,500万円÷担保12億5,000万円＝LTV135.6％
建物が完成したって土地の価値は上昇しない
たとえ建物が完成したからといって、土地の価値は上昇しません。
重要なので、もう一度。
たとえ建物が完成したからといって、土地の価値は上昇しません。
その理由は、土地価格（更地価格）とは、もともと最有効使用（最も価格が高く査定される土地の使用方法）にもとづく価格だからでございます。
※例えば山林を造成・開発したり、農地を宅地に転用する場合などは、土地の価値は上昇します。
担保は「土地」と「完成後の建物」に設定されている
「天下のSBISL様、さすがにこれはヤバいんじゃない？」
っと思ったけれども、下の方に小さな字で「担保目的物の留意点については「手数料・リスクについて（PDF）」をご参照ください」とあります。
その「手数料・リスクについて（PDF）」を確認してみると、このような記載がありました。
本件不動産取得者への本貸付債権等を被担保債権として、①本件不動産取得者が取得する予定の土地（以下「本件土地」といいます。）に抵当権を、②本件土地上に建築中であり、その建築完了後に本件不動産取得者が取得する予定の建物（以下「本件建物」といいます。）に抵当権を、それぞれ設定することを予定しております（以下上記①②の本件土地及び本件建物を総称して「担保目的物」といいます。）。
（出典）SBISL手数料・リスクについて
ああ、なるほど！竣工後の建物にも抵当権を付けるのね。
土地と建物をまとめて「担保」といってるのか。
これってバイヤースローンファンドでは周知の事実？トッティが知らなかっただけなら、すみません。
LTVは計算のしようがない
土地と建物が担保であれば、建物が完成すればオーバーローンにはならないでしょうが、
現時点ではLTVなんて計算のしようがないですね。だって建物が竣工しないと建物価値なんて分からないんですから。
これは細かい字のPDFまで読まないと分からないし、LTVについて誤解する人も多いと思うので、その辺はSBISLに分かりやすく記載して欲しいですね。
LTVの「Value」に注目して投資リスクを軽減
リートの世界では当たり前のように使われるLTV。
ソーシャルレンディングでは、ついLTVをパッっと計算しただけで投資してしまうこともあると思います。
「何がValueなのか」という切り口も投資する上で重要です、というお話でした。
この辺りは、こちらの記事で書いてますので、よかったら参考にしてみてください。
【ソーシャルレンディング】LTVの「Value」に注目して投資リスクを軽減
３３号は立地がよく親会社の連帯保証付き
「SBISL不動産バイヤーズローンファンド３３号」は開発前ファンドであり、リスクはあるものの、担保のナゾが解けましたし、
- 担保は赤坂駅から徒歩１分と立地がよい
- 借入人が公開されている
- 親会社（上場企業）の連帯保証あり
という大好物の安心材料もあるので、久しぶりにSBISLで１０万円投資してみました。
【クラウドファンディング業者一覧】
荒波にもまれ変貌を遂げるか？話題独占のFunds(ファンズ)を徹底分析
【不動産鑑定士が解説】FANTAS funding(ファンタスファンディング)の評判・メリット・デメリットまとめ
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【ソーシャルレンディングの実名化の流れは止められない】クラウドバンク実名化対応
【クラウドファンディング投資額集計】
| 業者 | 投資額 | 累計分配金 |
| SBISL | 2,590,000円 | 114,371円 |
| OwnersBook | 2,850,000円 | 71,554円 |
| maneo(109万円期失) | 1,910,000円 | 255,735円 |
| クラウドバンク | 1,480,000円 | 255,738円 |
| CREAL | 1,050,000円 | 13,158円 |
| Funds | 500,000円 | 2,421円 |
| SAMURAI | 450,000円 | 1,000円 |
| FANTAS funding | 450,000円 | 0円 |
| LCレンディング | 300,000円 | 12,670円 |
クラウドクレジット  |
200,000円 | 16,846円 |
| Pocket Funding | 30,000円 | 0円 |
| COOL | 30,000円 | 0円 |
| 合計 | 11,840,000円 | 743,493円 |
