投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

さあ!OwnersBookの実力を見せてくれ!【江東区ファンド貸付先破産の進捗】

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OwnersBookで300万円近く投資してます、トッティです。

 

OwnersBookから貸付先の破綻した「江東区商業ビル第1号ファンド第1回」の進捗メールが届きました。

 

→OwnersBook公式ページ

 

OwnersBook

 

 

進捗のポイント

 

ざっくり言うと「連帯保証人である個人(破産者)の破産手続き中(財産を確認中)」とのことです。

※メール全文は記事の最後に付けておきます。

 

さすがに、まだ任売の進捗はないようだな。

 

トッティは本ファンドに10万円投資してますが、貸金業ではこういう事態は一定の確率で起こり得ることなので、さほど気にしてませんよ。

 

OwnersBookの「管理能力」と「担保評価能力」が見れるいい機会です!

  

過去にファンド分析してました

 

こちらの記事(↓)で、個人的にファンド分析してました。

 

オーナーズブックの募集攻勢

 

★★★以下は過去のファンド分析から引用★★★

 

今回のポイントをまとめると以下のとおりです。下記の1~5の理由を総合的に勘案のうえ、利回りは5%と高めに設定されています。

 

  1. 返済順位が後になるメザニンローン
  2. シニアには銀行が入るため一定の担保審査は通過している。
  3. LTV74.5%と高め
  4. 貸付先は設立後間もなくスポンサークレジットのリスクが大きい
  5. 担保物件は高稼働率だが、検査済証未取得、駐車場附置義務違反、無窓による換気・採光違反がある
  6. 上記は担保物件の評価額に反映済み

 

築年の経過した中古ビルのため、検査済証未取得については、特段めずらしいことではありません一部建築基準法違反は是正にかかる費用を考慮しても影響は軽微かと思います。

 

また、駐車場附置義務についてもオーナーズブックによると担保評価額に考慮されているとのことですので、おそらく近隣に駐車場を借りた場合の費用を別途計上のうえ、評価額を査定していると思われます。

 

これらのリスクはきちんと担保評価額に反映済みなので(と予想されるので)、個人的には特段問題ないと考えています。スポンサークレジットは分かりませんが.....。

 

これらの物件リスクに加え、メザニンローンとLTV、スポンサークレジットとの関係から利回り5%と高くなってますね。

 

OwnersBookにしてはややリスクが高めのファンドですが、その分、利回りが上乗せされてるのがポイント。

  

★★★引用はここまで★★★

 

うん、特段まちがってませんね。

 

当初から貸付先のクレジットに問題がありそうでした。

 

担保物件の遵法性にもやや問題がありますが、

 

「リスクとは予想できないことがリスク」で、最初から予想できるリスクは対策が打てるのでリスクではありません。

 

利回りの考え方と同じだね。

 

つまり、リスクを担保価値に反映していればOKです。

 

本ファンドは匿名化解除前に募集され、担保が開示されないファンドなので、もちろん詳細はわかりません。

 

でも、シニア(優先順位)に銀行の審査も入ってますし、個人的には、OwnersBookなら適切な担保評価をしてくれていると思います。

 

比べるのもオナブに失礼だけど、「某マネオ」とはハラハラ感がぜんぜん違うな。

 

OwnersBookからのメール(2019/7/16)

  

「江東区商業ビル第1号ファンド第1回」の現状につきまして、以下の通りご報告申し上げます:

 

1.貸付先である専門商社(介護)ARの連帯保証人のうちの一社の民事再生手続きについて、再生手続開始等通知書によれば、再生計画案の裁判所への提出期限は2019年8月中旬となっております。

 

2.専門商社(介護)AR、物件①を所有する不動産保有会社、及び連帯保証人の二社の計四社において代表取締役に就任していた個人(※)の破産手続きについて、管財人側の説明によると、現在、破産者の財産状況の調査中とのことです。

 

3.専門商社(介護)AR、物件①を所有する不動産保有会社、及び連帯保証人のもう一社について、現時点で法的手続きに入ったとの連絡は受けておりません。

 

4.貸付先からの回収に関連して、既報の通り2019年6月30日付の利払いの支払いを受けております。なお、上記1及び2の理由から、管財人の意向により、物件①の任意売却について進捗はございませんが、引き続き対応して参ります。

 

5.物件①に先順位の抵当権を設定している銀行によれば、2019年6月25日付の利払いの支払いは受けている、とのことです。


※本件貸付に関し、貸付人と個人との間には連帯保証を含む債権債務関係は一切ございません。

 

今後、引き続き本件民事再生手続き及び本件破産手続きについて管財人と連絡を取り合い、本件貸付の回収を進めて参ります。

 

本件民事再生手続き及び本件破産手続き、並びに貸付先からの回収に関して進捗があり次第、本案件に投資いただきました投資家の皆さまにご報告申し上げるとともに、本件貸付の回収が完了しましたらホームページでも併せてご報告申し上げます。

 

[重要]江東区商業ビル第1号ファンド第1回 | 案件に関する状況報告(第二報)

 

また、進捗があれば報告します。

 

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maneo(109万円期失) 1,910,000円 255,735円
クラウドバンク 1,730,000円 255,738円
CREAL 1,050,000円 13,158円
Funds  500,000円 2,421円
SAMURAI 450,000円 1,000円
FANTAS funding 450,000円  0円
LCレンディング 300,000円 12,670円
クラウドクレジット 200,000円 16,846円
合計 12,590,000円 712,053円

 


  

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