クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

オーナーズブックの募集攻勢

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おはようございます!今日から3月、早いですね~。

 

確定申告のやる気スイッチがまだ見つかりませんトッティです。

 

個人的に315万円を運用している主力投資先、オーナーズブックから今週3発目の新規募集があります!

 

www.investment3000.com

 

江東区商業ビル第1号ファンド第1回

 

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江東区商業ビル第1号ファンド第1回

 

募集概要

東京都江東区亀戸に所在する商業ビル1棟(物件①)と、東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「メザニンローン(物件①②共に)」への投資となります。物件①を所有する不動産保有会社から担保提供を受けた専門商社(介護)AR(貸付先1)(*1)に8,000万円、物件②を所有する総合不動産会社A(貸付先2)に10万円、合計8,010万円の貸付を行います。

 

*1 貸付先1及び物件①を所有する不動産保有会社は共に、東京都足立区に所在する手芸用品メーカーのグループ企業となります。

 

※貸付型の案件においては、行政当局からの指導により担保不動産・借入人の詳細を伏せる必要があり、当該写真はイメージです。

 

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物件概要

1. 建物状況

1989年1月に建築された地下1階付 6階建の商業ビル1棟となります(*2)。維持・管理の状態は良好です。

*2 貸付先1によれば、本件建物は建築確認は得ておりますが、検査済証はないのことです。加えて、貸付先1によれば、①本件建物の駐車場は、現状の利用を前提とすると東京都駐車場条例に違反(いわゆる駐車場附置義務違反)している、②貸付先1から開示された建物調査報告書にて4階の事務所及び6階の住居に無窓の居室がある可能性が指摘されており、無窓の居室がある場合、換気・採光の点で建築基準法違反となる可能性がある、とのことです。

 

2. 交通・接近条件

東京都江東区亀戸に位置しており、JR総武線(各駅停車)及び東武鉄道亀戸線へのアクセスが至便な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

本建物は地下1階及び1階が店舗、2階から5階が事務所、そして6階が住居の用途にそれぞれ供されております。2019年2月28日現在、6階の住居1室が空室となっている他はすべて賃貸に供されており、1棟全体としての稼働率は98.8%となります。

現行月額賃料(共益費込)の坪単価は、店舗部分については12,200円程度、事務所部分については9,700円程度、住居部分については10,000円程度となっております。外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価は現行月額賃料(共益費込)の坪単価と同程度となっております。

  

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に126,000万円(12億6,000万円)と査定しております(*3)。今回の物件①に対する募集金額8,000万円は、そのうちの6.3%となります。

*3 OwnersBook評価額は、検査済証未取得及び駐車場附置義務違反、並びに無窓(4階及び6階)による換気・採光違反を鑑みた市場性を勘案の上、査定しております。

  

案件担当者からのコメント

 

案件担当Sです。

物件①が所在する東京都江東区亀戸は、最寄り駅であるJR総武線(各駅停車)及び東武亀戸線・亀戸駅の駅前及び沿道に中低層の商店が連担し、その後背地に中低層の共同住宅や戸建て住宅が集積しております。下町情緒あふれるエリアとして訪れる多くの観光客に加え、近隣住民向けの飲食・物販・各種サービスの店舗・事務所向けの需要が存在するエリアです。

 

貸付先1である専門商社(介護)ARは埼玉県八潮市に所在しております。主な事業は介護用品の輸出・現地販売(以下、「本事業」といいます。)となります。貸付先1は本事業を行うことを目的に2017年10月に新設された法人であり、2018年8月に第1期を終え、2019年2月28日現在、第2期となります。第1期は営業赤字・当期純損失で着地しております。なお、貸付先1は、物件①を所有する不動産保有会社及びその100%株式を保有する資産保有会社も含め、東京都足立区に所在する手芸用品メーカー(以下「本メーカー」といいます。)のグループ企業となります。本メーカーは1987年に設立され、過去3期の決算では経常利益・当期純利益を安定的に計上して着地しております。

 

本貸付について:

①専門商社(介護)ARの事業資金である限り、資金使途についての定めはありません。

②専門商社(介護)ARによると、返済原資として、事業活動によって稼得されるキャッシュ等を想定している、とのことです(*6)。

 

*6 専門商社(介護)ARへのヒアリングに基づくもので、約定の条件ではありません。

 

 ポイント整理

 

今回のポイントをまとめると以下のとおりです。下記の1~5の理由を総合的に勘案のうえ、利回りは5%と高めに設定されています。

 

  1. 返済順位が後になるメザニンローン
  2. シニアには銀行が入るため一定の担保審査は通過している。
  3. LTV74.5%と高め
  4. 貸付先は設立後間もなくスポンサークレジットのリスクが大きい
  5. 担保物件は高稼働率だが、検査済証未取得、駐車場附置義務違反、無窓による換気・採光違反がある
  6. 上記は担保物件の評価額に反映済み

 

築年の経過した中古ビルのため、検査済証未取得については、特段めずらしいことではありません一部建築基準法違反は是正にかかる費用を考慮しても影響は軽微かと思います。

 

また、駐車場附置義務についてもオーナーズブックによると担保評価額に考慮されているとのことですので、おそらく近隣に駐車場を借りた場合の費用を別途計上のうえ、評価額を査定していると思われます。

 

これらのリスクはきちんと担保評価額に反映済みなので(と予想されるので)、個人的には特段問題ないと考えています。スポンサークレジットは分かりませんが.....。

 

これらの物件リスクに加え、メザニンローンとLTV、スポンサークレジットとの関係から利回り5%と高くなってますね。

 

OwnersBookにしてはややリスクが高めのファンドですが、その分、利回りが上乗せされてるのがポイント。

 

今回は個人的には10万円投資したいと思います。

 

 

※クラウドファンディングは、元本を保証する商品ではありません。”必ずご自分で”納得するまで調べ、リスクを許容した上で、投資してください。