クラウドファンディング投資研究所

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士が、クラウドファンディングに投資してみた

読めば納得!オーナーズブック新規募集ファンドの案件分析

f:id:investment-totty:20190319233020j:plain

 

こんにちわ、トッティです。

 

本日18時よりオーナーズブックで新規案件の募集がありますので、ファンド概要と案件分析についてまとめました。

 

小口ファンドなので瞬間蒸発必須!今日の18時はクリック祭りになりそうですね。

 

 

ファンド概要 

 

今回募集ファンドの概要はコチラ(↓)で、リファイナンスされてます。

 

  • 新宿区マンション第1号ファンド第2回
  • 募集総額:30,100,000円
  • 運用タイプ:貸付( メザニンローン )
  • 予定利回り:(年換算) 4.5%
  • 予定運用期間:25ヶ月
  • 担保:有り(根抵当権)

 

なお、募集金額が小口のため、1人当たりの申込金額は40万円までとなっています。

 

次に物件の概要はコチラです。

 

物件概要


1. 建物状況

2015年3月に建築された4階建のマンション1棟となります。維持・管理の状態は良好です。

 

2. 交通・接近条件

東京都新宿区新宿に位置しており、JR各線/小田急電鉄線/京王電鉄線のターミナル駅である新宿駅まで徒歩圏であり、都営新宿線・大江戸線および東京メトロ丸の内線・副都心線へのアクセスが良好な立地です。

 

3. 賃貸借の状況

1階から4階までを住居として賃貸しており、1Kタイプ(20㎡台・8戸および30㎡台・2戸)および1LDKタイプ(30㎡台・1戸および40㎡台・1戸)の計12戸から構成されています。不動産保有会社Kによると、2019年3月8日現在の稼働率は100%となっております。現行月額賃料(共益費込)の坪単価は13,900円程度となっており、外部専門家により査定された新規月額賃料(共益費込)の坪単価と同程度となっております。

 

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に34,900万円(3億4,900万円)と査定しております。今回の物件①に対する募集金額3,000万円は、そのうちの約8.6%となります(メザニンローンなので、LTVは78.4%)。

 

案件担当者からのコメント
 

物件①が所在する東京都新宿区新宿は、新宿三丁目駅・新宿御苑駅・東新宿駅を中心に幹線道路沿いに中高層の店舗・オフィス複合ビルが立ち並び、その後背に共同住宅等が立ち並ぶ商住混在地域が広がっています。新宿オフィスエリアのみならず、都営新宿線・大江戸線および東京メトロ丸の内線・副都心線エリアに位置することから、池袋や渋谷、東京(丸の内)へのアクセスが良く、安定した住宅需要が見込まれるエリアです。

 

貸付先1である不動産保有会社Kは東京都杉並区に所在しております。主な事業は不動産賃貸事業となります。直近3期は経常利益・当期純利益を計上して着地しております。

 

案件分析

 

全て個人的な推測ですが、案件分析を箇条書きしてみました。

 

  • 物件の立地条件は新宿で問題なし。
  • 建物も築4年で比較的新しく競争力がある。
  • オフィス街背後の住宅地で単身者向けの賃貸需要は安定するエリアと推定。
  • 現行稼働率100%と高稼働だが、建物の築年も新しく、立地条件と人気の1LDKもあり、中長期的にも高稼働を維持すると予測。
  • オーナーズブック側で空室等損失(空室の場合の賃料下落リスク)は考慮している。
  • 中長期的な安定稼働率は95~96%程度か?
  • 現行賃料は新規賃料と同程度なので、中長期安定賃料とも同程度と推定される。よって賃料下落リスクは限定的
  • 少なくとも貸付期間中の25カ月間で下落することは考えにくい。
  • 貸付先は直近3期は当期純利益を計上
  • 期間が25カ月と比較的長期間だが、住宅需要は景気に左右されにくい

 

メザニンローンでLTVが78.4%とやや高めですが、オーナーズブックの担保評価力はコチラ(↓)の記事で検証済みです。

 

www.investment3000.com

 

運営会社ロードスターキャピタルの業績も好調です。

 

以上の分析から、投資しない理由は特段見当たらないので、今回は5万円投資します。

 

.....クリック合戦に勝てたらですが(^^;)

 

クリック合戦必勝法はコチラ(↓)の記事でまじめに分析してますので、参考にしてみてください。

 

www.investment3000.com

  

 

※クラウドファンディングは、元本を保証する商品ではありません。”必ずご自分で”納得するまで調べ、リスクを許容した上で、投資してください。