投資の時間

サラリーマンを卒業した不動産鑑定士がクラウドファンディングに投資してみる(予算3000万円)

オーナーズブックの新規募集は大阪!大阪の不動産事情と投資判断を分析


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お疲れ様です!昨日のFANTAS fundingでは1件空き家に投資できましたトッティです。

 

僕の一押し、最も信頼しているOwnersBook(オーナーズブック)からファンド募集があります。.....なんと「大阪」

 

www.investment3000.com

 

 

大阪は投資用不動産の激戦区

 

オーナーズブックを運営するロードスターキャピタルは銀座に拠点を構え、東京23区内のオフィスビルを中心としたAM業を得意とする業者です。

 

ここにきて勢いのある「大阪」進出。少なくとも僕はオーナーズブックで大阪の案件を見たのは初めてです。

 

東京と同じく、大阪の投資用住宅の期待利回りも低下が続き、今は4%後半まで下落しています。緩和的な金融環境のもと、機関投資家の需要が高いエリアです。

 

オフィスで言えば「梅田」エリアの築浅物件を中心に新規賃料は上昇傾向。公募・私募リートや私募ファンドの取引も非常に盛んです。

 

レジ(住宅)でも売主の強気姿勢は継続していて、AM業者へのヒアリングでも物件は高値水準を維持しています。東京と同じく、都心に近ければ近いほど住宅稼働率は高くなる傾向にある中、1LDKタイプは特に人気で希少性が高く、需要が高いですね。

 

大阪市内のレジの取引利回りは4%中盤の水準(実際の取引利回りは期待利回りより低くなります)。

 

投資用不動産の需要は非常に高く、大阪は東京に続く投資用不動産の激戦区です

 

大阪市マンション用地第1号ファンド第1回

 

今回のオーナーズブックの募集ファンドの概要はこちらです。

 

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大阪市マンション用地第1号ファンド第1回

 

● 募集総額  : 30,100,000円
● 予定利回り : 5.0%(年換算)
● 予定運用期間: 16ヶ月
● 募集開始日(予定): 2019年2月26日(火)18:00

 

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物件概要
1. 建物状況

本土地はマンション用地であり、2019年2月25日現在、本土地上に建物は存在しておりません。 

2. 交通・接近条件

大阪市淀川区塚本に位置しており、JR東海道本線へのアクセスが至便な立地です。 

3. 賃貸借の状況

本土地はマンション用地であり、2019年2月25日現在、本土地上に建物は存在しておりません。なお、総合不動産会社AAより提出された建築プランによれば、1階部分を店舗(30㎡台の1区画)、2階から9階部分を20㎡台(1R・12戸)及び40㎡台(1LDK・2戸)から構成される総戸数14戸の住戸から成る地上9階建の店舗付きマンションを建築することが可能です。また、外部不動産鑑定士により査定された本建築プランにおける新規月額賃料(共益費込)の平均坪単価は、店舗部分については11,500円程度、住居部分については8,600円程度となっております。 

4. 物件評価額

OwnersBook評価額は、外部専門家による査定額を参考に4,510万円と査定しております。今回の物件①に対する募集金額は、そのうちの約66.5%となります。

  

案件担当者からのコメント 

物件①が所在する大阪市淀川区塚本は、最寄り駅であるJR塚本駅を中心として近隣住民向けサービス業の店舗が集積し、その背後に中小規模の一般住宅や中低層の共同住宅が集積する商住混在エリアとなっています。JR線にて大阪(梅田)へのアクセスが便利で、また大阪市営地下鉄を経由して淀屋橋、本町等のオフィスエリアへのアクセスも便利であることから、住宅需要が安定して見込まれるエリアです。 

貸付先1である総合不動産会社AAは大阪府大阪市中央区に所在しております。主な事業は、①不動産を取得し、運営し、売却する「不動産運用事業」、②中小規模の土地を仕入れ開発する「不動産開発事業」、③不動産の仲介を行う「不動産仲介事業」等となります。過去3期にわたり黒字決算となっております(なお、2期前は経常損失となりましたが、保有する不動産の売却益によって当期純利益を計上しております)。 

本貸付について:
①総合不動産会社AAの事業資金である限り、資金使途についての定めはありません。
②総合不動産会社AAによると、返済原資として、物件①の売却の他、他の金融機関等からの借入等を想定している、とのことです。

 

個人的な投資判断

 

オーナーズブックの担保評価の固さはこのブログでも検証済みで、その信頼性の高さは不動産鑑定士の目から見ても業界の中でずば抜けてると思います。

 

これまで期失、元本毀損のない貴重な業者で、個人的な投資額も300万円になりました。

 

www.investment3000.com

 

今回は個別分析の結果、

 

  • 今回はLTVが66.5%と低めであること
  • オーナーズブックの担保評価は保守的であること
  • 大阪の住宅地の投資需要はリート取得も盛んで堅調であること
  • 梅田までのアクセスが良く立地条件に優れること
  • 特に1LDKは人気で希少性があり、素地需要も高いこと

 

以上の根拠から、15万円投資します。小口案件なので、クリック合戦必須ですが...。

 

最後に少しだけ広告させていただきます(*^^*)。オーナーズブックに投資を考えてらっしゃる方は、こちらから口座開設いただけると死ぬほど喜びます。

  

 OwnersBookの公式ページへ

 

   

 


 

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