COZUCHI新ファンドは六本木・麻布エリア（高級住宅地！）の1棟マンションですね。COZUCHIの得意なエリアきましたねー。
まずは物件の写真を見た方がイメージがわきやすいと思いますので、COZUCHIから物件写真を引用させていただきました。
なるほどー。閑静な住宅街らしい低層のマンションです。
ご存じのとおり、青山・赤坂・麻布・六本木の住宅地の住民は富裕層が中心です。もちろん渋谷区にはなりますが広尾も。
余談ですが僕が20代の若手サラリーマンの頃、広尾に友人がいたので何度か遊びにいきましたが、僕のような田舎者はなんとなく馴染めなかったです（ちなみにその友人は年収300万円程度で広尾の狭いワンルームマンションに住んでましたが、今では上場企業の社長になりました）。
100万円／㎡越えもざらにある地価の高い港区（一部渋谷区）の住宅地ですから、もう言うまでもなく、高級住宅地としての名声を欲しいままにするブランド力のある立地ですね。
力のあるエリアですから、賃貸マンションでももちろんいけますが、規模が大きければ分譲マンションとしての需要も強いんじゃないかな･･･
ちなみに本ファンドは地積が678.77㎡もあるので、今のご時世なら再開発すれば分譲マンションとしてもいけるのかもしれません。
※注意：思い付きでしゃべっています。行政調査もしていませんし、自分で図面を書いてみたわけでもありません。
その辺はCOZUCHIではマンションディベロッパーへの売却も想定されているとのことで、鑑定目線で見ても、おそらくこのシナリオが多分一番高く売れそうだなと僕も思いました（なんでそう思ったのかという詳細は後述します）。
総じてコロナでも住宅需要は安定してますし、特に立地がよく高品等のマンションの需要は底堅いです。六本木周辺に勤務する外資の日本支社・支店のワーカーの強いニーズがあるんじゃないでしょうか。
一般的に六本木・麻布エリアといえば「六本木ヒルズ森タワー」と「東京ミッドタウンタワー」の2棟中心としてオフィステナントの街という印象ですが、今は住宅需要も過熱しています。
ちなみに六本木周辺は商業系用途の開発の多さもさることながら、富裕層向けのマンション開発も複数進行しています。
やはり「住宅地としては都内の他のエリアとは一線を画している」、今回はそんなエリアにある物件です。
COZUCHI西麻布一棟マンションの概要
- 想定利回り：6.0％（キャピタル4.5％、インカム1.5％）
- 運用期間：12ヶ月
- 募集金額：7億円
- 優先劣後：優先88.6％（投資家）、劣後11.4％（事業者）
- 募集方式：抽選式
- 募集期間：2022年2月7日19時～2月14日13時
西麻布のレジデンスで利回り6％、もうこれだけで十分です（笑）。金額は7億円と大口ですね。
COZUCHIに説明がありますが、ファンド内容を箇条書きしてみました。
- 東京メトロ日比谷線の広尾駅から徒歩7分、高級住宅街が広がる西麻布エリア
- 投資対象は約205坪の土地及び建物の共有持分の約8割
- 建物の延床面積989.91㎡
- 共有持分（自由に処分できない）の取得のため、相場より約38%割安に取得
共有持分は「六本木事業用地Ⅱ」でも登場しましたね。そのままでも売れるし、完全所有権にして売却すればなおよしという、アレです。
【関連記事】【COZUCHI】六本木再び
本物件は共有持分であるほか、売主都合で早期に売却したい意向もあって大幅に割安で取得できたとのこと。38％割安は過去最大？
今回もCOZUCHIでは売却に際して複数の想定シナリオが検討されています。
シナリオ① バリューアップ
- リテナントを行うことで収益物件として大きく収益性を改善させる。
- バリューアップで現況に比べ約2倍ほどの賃料収入が見込める。
- 不動産デベロッパー等が将来的な物件全体の取得及びその後の新たな開発を狙った購入ニーズあり。
- 表面利回り5%台であれば共有持分のまま売却できそう。その際の本ファンド想定利回りは年6%。
- バリューアップ後はTRIAD社が買い取りたい意向あり。
シナリオ①はそのままの持分を維持したままバリューアップして売却するパターンですね。本ファンドの利回り6％はこれがベースになっているようです。
シナリオ② 一体または共同で売却
- 共有持分を買い取り一体としての売却、または共有持分の所有者と共同で売却。
- 物件全体を一体として売却することが利益の最大化に繋がる。
- 既に残りの共有持分約2割の所有者（2名）とも協議を開始している。
- そのうち1名に関してはすでに交渉の最終フェーズにある。
- 一体として売却すれば想定利回りは年10%を超える予定。
シナリオ②は物件全体を一体として売却するので、完全所有権の価値として売却するパターンです。想定利回りは10％に跳ね上がります。
シナリオ③ 共有持分を解消して売却（完全所有権）
- 元から協議して共有持分を解消（完全所有権）
- 完全所有権となれば西麻布エリアの周辺取引事例から表面利回り4%後半での売却が可能、その際の想定利回りは年7.5%ほど。
- 訴訟となった場合には約款の定めに従い本ファンドの1号事業者であるTRIAD社が、当該評価見込額から本物件を買い取る予定。
- 共有物分割請求が完了しましたら本物件の新たなファンドを組成する予定（出資した投資家には優先出資あり）。
シナリオ③もシナリオ②と似てますが、共有持分自体を解消して完全所有権として売却するパターンです。想定利回りは7.5％となっていますね。
ポイントはマンデベへの売却か
個人的に注目しているのは新たな開発用地としてのマンションディベロッパーの売却です。このご時世、好立地を狙うマンデベは多いでしょうから。
ましてや広尾駅から徒歩7分の大規模地ですよね。生活利便施設もそろってますし利便性・希少性はかなり高いはず。
COZUCHIの説明にもあるとおり、開発用地として既にディベロッパーの購入意欲があるとのことなので、既存建物の稼働期間（賃貸借契約期間）が終了すれば大手のデベロッパーに卸す可能性も高そうです。
マンデベへの売却となれば収益用不動産のほか、販売用不動産の可能性も出てくるかもしれません。
どういうことかと言うと、仮に分譲マンション開発が前提ならば土地価格の算定方法もまったく異なりますし、利回りの算定方法も異なるので、収益率も高くなります。
･･･そうですね、鑑定目線の投下資本収益率で見ると、だいたい10％前後、粗利ならマンデベにもよりますが15％くらいでしょうか？
西麻布（広尾）のマンション開発用地なんて供給が少ないので取得競争になるでしょうし、昨今はマンション販売価格が高騰しています。
マンション販売価格が高騰すれば、それだけ素地価格にお金をかけられるということなので、マンション素地として市場に供給できれば高値売却に繋がるのは間違いないはず。
ちなみに広尾や青山のマンションでは中古物件でも強気の売り出し価格ですし、成約価格も最近は特に高いです。
一方、収益用不動産として見ても住宅系はコロナからの回復が強いです。
COZUCHIにも取引利回りが掲載されているとおり、強気の利回りでの取引が散見されます。僕も仕事で収益物件の取引事例を収集してますが、本物件ならエリア、築年などをかんがみて利回り4％台後半でしょうか。
※僕は実際に物件を見ていませんので、勝手な想像であることにご留意ください。「へー、こんな意見もあるんだな」程度でお願いします。
終わりに
不特法スキームじゃないと個人ではとても投資できない物件に投資でき、利益だけを享受できる。
もちろんリスクもありますが、アッパーの期待も十分ある。そもそも広尾のレジデンスで利回り6％もありますしね。マンデベに売却できれば上限はないし。
今回もいい物件だと思います。こういう物件に投資ができるCOZUCHIがあって本当によかったなと思うのは僕だけでしょうか。
今回は以上ですが、僕の走り書きの説明では伝わりにくかったかもしれませんので、興味がある方はのぞかれてみてはいかがでしょうか？
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ちなみにこういう告知をしているので当然ですが、本ブログは対象メディアに含まれますので、もしよろしければよろしくお願いします。
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