投資の時間

不動産鑑定士のリアル資産運用(投資予算3000万円)

maneo大量遅滞発生!トッティ投資案件もあり。回収の見込みは?

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maneoで大量に遅滞が発生しています。

 

遅滞案件に私が投資した案件も1件含まれました(↓)。「期失」と表示されています。

 

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今回の遅滞発生の概要をまとめるとこちら。

 

<遅滞発生の流れ>

 

  1. 事業者C社は、不動産事業者CU社に対し不動産担保融資を行う。
  2. 不動産事業者CU社は、事業者C社に対し、約定利息の支払いを行わなかった。
  3. 事業者C社は、担保不動産の任意売却を試みた。
  4. 事業者C社は、すべての担保不動産の任意売却による売却代金をもってしてもmaneo社への元利金全額を支払うことが困難と判断。
  5. 事業者C社への融資はノンリコースローンであることから、maneo社への利息の支払いを履行しない意向を示した。
  6. 事業者C社及びmaneo社は、引き続き、担保不動産の競売・任意売却による回収に尽力する。
  7. 個別のファンドの回収状況については担保不動産ごとに報告する。

 

今回の融資は担保物件付き(保証なし)で、LTV75%期待利回り6.0%比較的固い案件でした。事前のmaneoのスキーム説明は以下の記載があります。

 

「担保物件は、業者買取価格の約75%程度の取り組みであり、保全について問題ないと思料しております。」

 

私のmaneoからの収入がこれまで約18万円。遅滞発生ファンドへの投資額が20万円。「行ってこい」とはこのことです!無事回収できることを期待しますが、こういうファンドを引き当ててしまうのは、もうこれは運ですね。だって、表面上の数字からはリスクがそこまで読み取れないんですから。

 

ソシャレンは融資という性質上、一定の割合でこういう事態が発生するリスクがあります。これはもう仕方ない。銀行だって闇金だって、一定の割合で貸倒れがあるのは計算のうちで、そのために多くの人に分散投資しているわけですから。

 

以下、maneoからのメール全文です。

 

【延滞発生に関するご報告】不動産事業者CU社向け案件

 

投資家の皆様へ


いつもmaneoをご利用いただきまして誠にありがとうございます。


この度、下記融資案件につきまして、2018年10月29日の約定利息の未回収が発生いたしました。

期限の利益を喪失した対象ファンドの詳細と今後の債務者からの回収、

投資家の皆様への分配について、以下のとおりご報告させていただきます。


1.融資案件の概要


ファンド名  【不動産担保付き】1,000億円突破記念ローンファンド【第2弾】1号~78号、80号、82号、84号~106号

案件名    【事業者C社向け】神奈川県川崎市エリア 不動産担保付きローンへの投資(第1次~第165次募集)

ファンドID  3928~3930、3990~4009、4074~4076、4146、4147、4150、4151、4156~4158、4160、

4161、4194~4199、4210~4215、4236、4237、4243~4248、4300、4301、4327~4336、

4362~4366、4437、4487、4489、4491、4493~4496、4526、4550、4553~4558、4627、

4628、4638、4640、4641、4643、4644、4647、4649、4671、4672、4700~4702、4710

貸付実行日  2018年2月9日、15日、20日、21日、27日、3月2日、8日、13日、16日、22日、27日、30日、4月6日、10日

融資金額   1,199,976,562円

最終返済日  2019年3月28日

URL      https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=3928 他

残高     1,199,976,562円

 

ファンド名  【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第1弾】1号~15号

案件名    【事業者C社向け】埼玉県内エリア 不動産担保付きローンへの投資(第1次~第15次募集)

ファンドID  4692、4694、4711、4740、4759、4785、4822、4844、4851、4881、4882、4890、5011、

5012、5065

貸付実行日  2018年4月10日、13日、18日、27日、5月10日

融資金額   221,440,595円

最終返済日  2019年5月28日

URL     https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4692 他

残高     221,440,595円

 

ファンド名  【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第2弾】1号~9号

案件名    【事業者C社向け】埼玉県・千葉県・東京都内エリア 不動産担保付きローンへの投資(第1次~第9次募集)

ファンドID  4693、4712、4737、4753、4786、4806、4823、4891、4914

貸付実行日  2018年4月10日、13日、18日、27日

融資金額   103,992,381円

最終返済日  2019年5月28日

URL     https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4693 他

残高     103,992,381円

 

ファンド名  【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第3弾】1号~9号

案件名   【事業者C社向け】東京都・神奈川県内エリア 不動産担保付きローンへの投資(第1次~第9次募集)

ファンドID  4699、4713、4739、4742、4787、4809、4892、4915、4916

貸付実行日  2018年4月10日、13日、18日、27日

融資金額   131,986,930円

最終返済日  2019年5月28日

URL     https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4699 他

残高     131,986,930円

ファンド名  【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第4弾】1号~25号

案件名   【事業者C社向け】愛知県・茨城県内エリア 不動産担保付きローンへの投資(第1次~第25次募集)

ファンドID  4695、4714、4738、4760、4788、4812、4825、4843、4845、4918~4921、4930、5039、

5040、5122~5124、5154、5209、5236、5237、5282、5369

貸付実行日  2018年4月10日、13日、18日、27日、5月10日、18日、23日、31日

融資金額   369,977,441円

最終返済日  2019年5月28日

URL     https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4695 他

残高     369,977,441円

 

本案件につきましては、

事業者C社から同一の債務者(不動産事業者CU社)に対する不動産担保融資について、

「maneo」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。

 

2.経過


事業者C社は、不動産事業者CU社に対し不動産担保融資を行いました。


2018年5月25日、不動産事業者CU社は、事業者C社に対し、約定利息の支払いを行いませんでしたが、

事業者C社は、担保不動産の任意売却や担保権の実行による回収をもってmaneo社に対する債務の全額を返済可能と判断しました。

そこで、事業者C社は、maneo社から事業者C社への融資はノンリコースローンであるものの、

5月28日、6月28日、7月30日、8月28日、9月28日分のmaneo社への利息の支払いを継続しつつ、

担保不動産の任意売却を試みました。


しかしながら、事業者C社は、任意売却に向けた活動の過程において、すべての担保不動産の任意売却による売却代金をもってしてもmaneo社への元利金全額を支払うことが困難であるとの認識に至り、

maneo社から事業者C社への融資はノンリコースローンであることから、

10月29日を期日とするmaneo社への利息の支払いを履行しない意向をmaneo社に対して示しました。


事業者C社及びmaneo社は、引き続き、担保不動産の競売・任意売却による回収に尽力してまいります。

  

3.回収の見込み


個別のファンドの回収状況につきましては、改めて担保不動産ごとにご報告させていただきます。

その後の回収の進捗状況につきましては、「3.今後の状況報告について」に記載のとおり、定期的にご報告させていただきます。

 

4.今後の状況報告について


該当投資家の皆様には、

(1)11月6日を目途に、再度、状況のご報告をさせていただきます。

(2)回収の進捗状況等につきまして、(1)以降、定期的にメールにてご報告いたします。

 


該当しない投資家の皆様には、

(1)「マーケット情報」ページの「事業性ローンデフォルト発生金額 推移」にて状況報告をさせていただきます。

(2)また、(1)に加えて状況報告することが適当と考えられる事項が生じた場合には、「お知らせ」にてお伝えさせていただく予定です。

 

5.その他


該当投資家の皆様の「my maneo」内の「運用予定表」には2018年11月1日までは「正常」と表示されます。2018年11月2日以降は「期失」と表示されます。
「返済実績一覧」ページの「ローンファンド運用状況」の該当ページも、2018年11月1日までは「運用中」と表示されます。2018年11月2日以降は「期失」と表示されます。
上記「1.融資案件の概要」の計181件につきましては、2018年10月29日の債務者からの約定利息の未回収が発生し、
期限の利益を喪失しましたので、2018年11月7日の分配日には、分配は行われません。

 

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。

今後、全力で回収に努め、進捗をご報告いたします。

 

その他にも下記案件で遅滞が発生しています。

 

【延滞発生に関するご報告】カリフォルニア州 米国不動産事業資金ローン(第1次募集~第5次募集)

投資家の皆様へ

いつもmaneoをご利用いただきまして誠にありがとうございます。

この度、下記融資案件につきまして、2018年10月29日の元利金の未回収が発生いたしましたので、
対象ファンドの詳細と今後の債務者からの回収、投資家の皆様への分配について、
以下のとおりご報告させていただきます。


1.融資案件の概要

ローンID  11638
ファンド名  ガイアファンディングセレクトファンド164号
案件名    【事業者AU社向け】カリフォルニア州 米国不動産事業資金ローンへの投資(第1次募集)
貸付実行日  2018年6月1日
融資金額   22,000,000円
最終返済日  2018年10月29日
URL    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=5152  
残高     22,000,000円

ローンID  11640
ファンド名  ガイアファンディングセレクトファンド165号
案件名    【事業者AU社向け】カリフォルニア州 米国不動産事業資金ローンへの投資(第2次募集)
貸付実行日  2018年6月1日
融資金額   22,000,000円
最終返済日  2018年10月29日
URL    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=5241  
残高     22,000,000円

ローンID  11642
ファンド名  ガイアファンディングセレクトファンド166号
案件名    【事業者AU社向け】カリフォルニア州 米国不動産事業資金ローンへの投資(第3次募集)
貸付実行日  2018年6月1日
融資金額   22,000,000円
最終返済日  2018年10月29日
URL    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=5242  
残高     22,000,000円

ローンID  11644
ファンド名  ガイアファンディングセレクトファンド167号
案件名    【事業者AU社向け】カリフォルニア州 米国不動産事業資金ローンへの投資(第4次募集)
貸付実行日  2018年6月1日
融資金額   22,000,000円
最終返済日  2018年10月29日
URL    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=5243  
残高     22,000,000円

ローンID  11652
ファンド名  ガイアファンディングセレクトファンド168号
案件名    【事業者AU社向け】カリフォルニア州 米国不動産事業資金ローンへの投資(第5次募集)
貸付実行日  2018年6月1日
融資金額   22,000,000円
最終返済日  2018年10月29日
URL    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=5244  
残高     22,000,000円


本案件につきましては、債務者である事業者AU社より2018年9月28日まで遅滞なく返済を受けてまいりました。
最終返済日である10月29日にも、利息の支払いはございましたが、元本の返済がなされず、延滞となりました。
なお、10月29日に入金となりました利息につきましては、11月22日に分配予定です。


2.経過

対象ローンについて返済期日が到来いたしましたが、貸付先の事業者AU社より、最終資金需要者(米国の不動産事業者)の返済原資となる開発案件の売却が、期日までに成就できない旨の報告がありました。

本案件の対象不動産所在地は、カリフォルニア州都サクラメントに近い、エルクグローブ地区です。
11戸のファミリー向け戸建て住宅を新築するプロジェクトにおける、開発許可申請・建設準備のための資金として募集・融資いたしました。
現在、開発許可の取得申請中で、許可がおり次第、マーケットにて売却の予定ですが、期日までの売却・返済に至らず、延滞となりました。


3.回収の見込み

事業者AU社からは、下記2点の報告を受けております。
(1)開発許可の取得時期は、年内の見込みであること。
(2)マーケットでの売却は、開発許可取得後3か月程度を想定していること。

一刻も早く、投資家の皆様に償還・分配を実施できますよう、事業者AU社は回収作業に注力し、当社もそのための支援をおこなってまいります。


4.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、
(1)11月8日を目途に、再度、状況のご報告をさせていただきます。
(2)回収の進捗状況等につきまして、(1)以降、定期的にメールにてご報告いたします。

該当しない投資家の皆様には、
(1)「マーケット情報」ページの「事業性ローンデフォルト発生金額 推移」にて状況報告をさせていただきます。
(2)また、(1)に加えて状況報告することが適当と考えられる事項が生じた場合には、「お知らせ」にてお伝えさせていただく予定です。


5.その他

該当投資家の皆様の「my maneo」内の「運用予定表」には2018年11月1日までは「正常」と表示されます。2018年11月2日以降は「期失」と表示されます。
「返済実績一覧」ページの「ローンファンド運用状況」の該当ページも、2018年11月1日までは「運用中」と表示されます。2018年11月2日以降は「期失」と表示されます。

 

延滞発生に関するご報告】事業者EO社向け案件

投資家の皆様へ

 

いつもmaneoをご利用いただきまして誠にありがとうございます。

 

この度、下記融資案件につきまして、2018年10月29日の約定利息の未回収が発生いたしました。
期限の利益を喪失した対象ファンドの詳細と今後の債務者からの回収、
投資家の皆様への分配について、以下のとおりご報告させていただきます。

 

1.融資案件の概要

 

ローンID  9932
ファンド名  事業性資金支援ローンファンド850号
案件名    【事業者EO社向け 第1弾】事業性資金支援ローンへの投資(第1次募集)
貸付実行日  2018年3月20日
融資金額   27,500,000円
最終返済日  2018年11月28日
URL    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4251
残高     27,500,000円

 

ローンID  9962
ファンド名  事業性資金支援ローンファンド851号
案件名    【事業者EO社向け 第1弾】事業性資金支援ローンへの投資(第2次募集)
貸付実行日  2018年3月20日
融資金額   27,500,000円
最終返済日  2018年11月28日
URL    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4254
残高     27,500,000円

 

本件融資はmaneo社から同一の債務者(事業者EO社)に対するもので、

「maneo」において「事業性資金支援ローンファンド」として募集いたしました。


2.経過

 

2018年10月上旬、事業者EO社の代理人弁護士から、債権者であるmaneo社を含む取引先金融機関に対して返済猶予の申し入れがありました。
申し入れに対し、支払いを求めるよう折衝してまいりましたが、10月29日時点での支払いがございませんでした。
以降も代理人弁護士との連絡は続けておりますが、本日時点で入金がございません。
また、締結済みの売買契約に基づく引き渡し予定について、maneo社から、代理人弁護士にも確認を求めましたが、

明確な回答が得られませんでした。

 

本件は、投資家の皆様へはローンファンド詳細画面において保全策として、以下の2点を表記いたしております。
・事業者EO社が所有する不動産(太陽光用地)に対する第1順位の根抵当権登記
・公正証書での融資契約
また、融資条件欄においては、担保及び保証は「無し」と表記しております。

 

こちらについて、表記以外の保全策もmaneo社として講じておりました。
具体的には、事業者EO社及び事業者EO社の関係者が所有する太陽光発電所の開発プロジェクトに係る不動産への第1順位での根抵当権設定登記も行っておりました。
また、売電権利に対する譲渡担保契約、太陽光発電設備の売買代金債権を対象とした集合債権譲渡担保契約、並びに事業者EO社代表者との連帯保証契約の締結を実施しておりました。

 

ただ、これらの保全措置は融資金の全額を確実に担保できるものとは言い難く、

投資家の皆様には保守的観点からご投資の判断をいただきたく、募集に際しては一部を除き開示いたしませんでした。


3.回収の見込み

 

本件融資の対象である太陽光発電所開発プロジェクトの工事進捗状況や既に契約済みの売買契約の履行状況の把握に努めておりますが、現時点では回収の具体的な時期及び金額の明示に至りません。

 

現在、maneo社では上記状況の把握に努めるとともに、回収の一環として法的手続き等による回収行為を

開始しております。
詳細については、継続的に該当の投資家の皆様へお伝えいたします。

 
4.今後の状況報告について

 

該当投資家の皆様には、
(1)11月8日を目途に、再度、状況のご報告をさせていただきます。
(2)回収の進捗状況等につきまして、(1)以降、定期的にメールにてご報告いたします。

 

該当しない投資家の皆様には、
(1)「マーケット情報」ページの「事業性ローンデフォルト発生金額 推移」にて状況報告をさせていただきます。
(2)また、(1)に加えて状況報告することが適当と考えられる事項が生じた場合には、「お知らせ」にてお伝えさせていただく予定です。


5.その他

 

該当投資家の皆様の「my maneo」内の「運用予定表」には2018年11月1日までは「正常」と表示されます。2018年11月2日以降は「期失」と表示されます。
「返済実績一覧」ページの「ローンファンド運用状況」の該当ページも、2018年11月1日までは「運用中」と表示されます。2018年11月2日以降は「期失」と表示されます。

 

上記「1.融資案件の概要」の2件につきましては、2018年10月29日の債務者からの約定利息の未回収が発生し、期限の利益を喪失しましたので、2018年11月7日の分配日には、分配は行われません。

 

続報を待ち報告します。