投資の時間

不動産鑑定士のリアル資産運用(投資予算3000万円)

【まとめ】maneo遅滞に続報。担保物件の評価が甘いよ!元本毀損か?

 

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maneoによる総額20億円もの大量遅滞について、maneoから続報がありました。ちなみにトッティの投資先も1件含まれています(↓)。

 

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まとめると「担保不動産の評価が甘いよ!」ということですね。今夏のスルガショックに伴う融資引き締めによる市場性低下を価格に織り込めなかったと。

 

担保不動産の評価をmaneoがどのように行っているか分かりませんが、maneoからの説明によると...

 

  • 「第3者の担保不動産の買取希望価格」
  • 「融資先の不動産評価システムによる担保評価」

 

を参考にmaneoで評価したとあります。「融資先の不動産評価システムって何だ?」と思いますが、担保不動産は正常価格として第3者の不動産鑑定士が適正に評価していることを信じたいです。できればmaneo内部の担保不動産の評価体制について説明して欲しいところです。

 

ポイントをまとめると以下のとおりです。

 

担保不動産の評価

  • 第3者の担保不動産の買取希望価格があった
  • 融資先の不動産評価システムによる担保評価があった
  • 上記をふまえてmaneoでも担保評価を行った
  • 担保不動産は高額とmaneoは判断した
  • 担保不動産に一定の市場性・流動性はあるとmaneoは判断した

 

融資先の審査と回収

  • スポンサー企業があったことを踏まえて審査した
  • 実際に売却するとなると昨今の融資環境の引き締めで流動性が低くなり、想定価格で売れそうにない
  • つまり元本毀損の可能性がある

 

現在の状況

  • 複数の企業に購入の打診をしているが契約には至っていない
  • 投資家に少しでも多く配当するよう努力する

 

融資環境が急速に悪化し、不動産価格も天井にある現在の市況の中、担保不動産がいくらで売却できるか...。元本毀損の可能性も高まりましたね。信頼性の回復にはこういうときこそ投資家への情報提供が大切ですよ!maneoさん!

 

以下、maneoからのメール全文です。

 

投資家の皆様へ

いつもmaneoをご利用いただきまして誠にありがとうございます。

2018年11月1日にご報告いたしました延滞発生の融資案件につきまして、回収活動状況をご報告させていただきます。


1.融資案件の概要

ファンド名  【不動産担保付き】1,000億円突破記念ローンファンド【第2弾】1号〜78号、80号、82号、84号〜106号
案件名   【事業者C社向け】神奈川県川崎市エリア 不動産担保付きローンへの投資(第1次〜第165次募集)
ファンドID  3928〜3930、3990〜4009、4074〜4076、4146、4147、4150、4151、4156〜4158、4160、4161、4194〜4199、4210〜4215、4236、4237、4243〜4248、4300、4301、4327〜4336、4362〜4366、4437、4487、4489、4491、4493〜4496、4526、4550、4553〜4558、4627、4628、4638、4640、4641、4643、4644、4647、4649、4671、4672、4700〜4702、4710
URL    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=3928 他


2.回収活動状況について

本件融資の担保対象となる不動産(以下「本物件」)は、神奈川県川崎市内の土地及び建物です。
maneo社が事業者C社への融資を審査した当時、本物件の購入を検討する事業者からの買取希望価格の提示がございました。
また、その買取希望価格に加えて不動産評価システムによる不動産評価も参考とした担保評価の提示を受けました。
これらを踏まえmaneo社は担保評価を行いました。
事業性評価といたしまして、不動産事業者CU社に対するスポンサー企業が融資審査当時には存在していました。
maneo社は、このスポンサー企業による事業期間中の資金支援も含めた期中の事業性についての事業者C社の審査結果等を踏まえた融資審査を実施した上で、事業者C社への融資を実行いたしました。
maneo社としては、担保不動産は一般的には金融機関等から資金調達した上で購入することを必要とするであろう高額の価格帯であるものの、
当初に事業者C社から提示を受けた担保評価から一定の市場性、流動性は見込めるものと判断し、事業者C社が同社のネットワークを活用して実施していた担保不動産の売却による回収活動を支援してまいりました。
しかしながら、今夏からの急速な金融環境の変化などの影響で、上記での想定より流動性が低下しつつあり、融資金の元本が棄損する可能性が高まることとなりました。
現在、東京都内の大手不動産会社の系列企業が購入検討中であるほか、大手不動産仲介会社や不動産コンサルタント会社を通じ、複数の企業に検討を打診中でございますが、本日現在、具体的な契約等には至っておりません
引き続き、当社は、投資家の皆様には少しでも多くの配当を一刻でも早く実現できますよう、事業者C社から定期的な回収活動の報告を受けるとともに、協力してまいります。


3.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。


2018年11月6日
maneo株式会社(営業者)
maneoマーケット株式会社(第二種金融商品取引業者)

 

投資家側は引き続き続報を待つしかありません。

 

担保不動産の評価体制について見直しがされない限り、当面はmaneoへの新規投資は控えた方がよいと判断しました。